物业企业财务管理 存在的突出问题和完善措施

赵娜

（碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳于洪分公司，辽宁 沈阳 110000）

一、引言

80年代初期，伴随着我国房地产业的恢复和发展，随着我国对城市建设和管理的重视，物业企业开始传入我国。现如今物业管理的发展已经由初级阶段进入快速成长阶段，已经成为房地产业发展的不可或缺的组成部分，但同时也面对着激烈的竞争。面对如此激烈的竞争，目前各种大大小小的物业企业都在不断进行着探索与尝试，寻找更加合理、适合自己的管理方案，其中，财务管理的作用显而易见。为了不在竞争中被埋没，物业企业应对财务管理中存在的问题进行分析，并提出应对措施，以便在企业运行中发挥更大的作用。

二、物业企业财务管理存在的问题

（一）制度体系不健全不完善

自1981年3月在我国设立第一家物业管理公司至今，全国已有大大小小物业管理公司不计其数。在如此发展壮大的同时，物业管理企业仍然存在执行不同会计制度的现象，仍然没有一套健全、完善的财务管理制度。在财务管理方案，顶层有《会计法》这个法律作为基本法律准则，用于指导所有企业与从业者；在物业行业方面，一些行业规范（例如：《物业管理企业财务管理规定》《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》以及各地方颁布实施的《物业管理企业财务管理实施细则》）用于规范物业管理整个行业的财务规范、取费标准等；同时，各个企业也颁布了各自的《企业会计准则》《会计基础工作规范》等，作为公司内部管理制度。因此，从国家法律、行业法规、公司制度三个方面为物业管理企业的内部财务制度提供了一些的依据和参考。但是，在相关法律、法规、制度的实际操作与执行中依旧会存在混淆的现象。由于企业物业管理内容的多样化，导致会计人员在具体财务工作处理上运用着不同的财务会计制度，而这些制度中存在着很大的差异，不但使行业的财务状况和经营统计和比较的结果不能直观的体现，同时成为物业产业可持续和稳定发展的绊脚石。

（二）公司组织架构不明晰

财务是一个管理监督部门，是一个隐性的存在。它不能与业务部门相提并论，因为它不会为企业创造切实可见的经济效益。但它却是公司高层领导做出未来企业发展方向决策的重要依据，可以实际反映出企业经营状况的最直观的依据。大多数物业公司内部体系都有层级关系，财务部门基本都被归类为分支/项目经理管理的下级部门，而大多数经理本身财务知识比较匮乏。在他们看来，物业公司就是围绕着人们的日常生活，收物业费、打扫卫生、为园区业主服务这种贴近生活的事件上，使业主满意就行。对财务管理不重视，财务部门形同虚设，不配合财务人员的工作，给财务人员的工作造成极大影响。其次，总公司下达财务管理方针，由于层级关系，造成总分机构财务管理制度上行下不达，制度不统一，也使得分公司/项目财务部门成为孤军奋战的一个部门。

（三）财务管理人员素质不高

大部分财务人员认为他们的工作就是做账、出报表、出相关数据等，认为自己就是服务部门，领导怎么说就怎么做。管理，那是领导的事。很多人抱着事不关己、高高挂起的态度，这便造成财务部门缺乏财务管理技能，对财务管理一事不积极，管理水平不达标。其实财务管理人员首先是应具备一定的道德素质和业务素质。这样才能客观真实的反映企业的财务状况和经营成果；另外，应具备较高的协同能力与积极参与公司决策的能力。使其能从企业全局出发，积极参与到企业决策中来，以自身的财务知识作为基础，以相关的法律法规作为准绳，为企业活动提供资金及财务方面的支持，挖掘企业内部人员潜力，协调团队中各个人员的工作重点，使其各尽所能、取长补短、互补互助，做好参谋的角色。

（四）营运资金管理水平低

营运资金日常周转性强、流动性大，是企业最具有活力的组成部分，是企业的血液，要想企业正常运转，必须要保证血液能够流动循环。成功管理营运资金，有助于确保企业的可持续经营，提升企业形象。而物业管理企业向下需要服务于数以万计的广大业主，提供优质服务；而在上游，需要应对不同的供应商、服务商。因此从财务管理角度来讲，其中涉及的资金管理内容也是十分繁复的。企业需要根据与业主的物业合同提供相关的高质量服务，支付正常的设备维护费用、园区的绿化费用以及保洁费用、垃圾清运费、员工工资、社保、公积金，以及园区水电费等，还要面临业主不按时缴纳物业费等，甚至是长期拖欠费用的现象。造成滞留资金多，影响了资金的盈利能力。

三、提升企业财务管理能力与效率的措施

（一）制定健全完善的制度体系

制度完善是企业的根本，所谓无规矩不成方圆。对于企业来说，规矩也就是规章制度，是企业内部的“法律”。只有规章制度完善，才能保障公司管理的有序化、规范化；只有规章制度完善，才能有效防止管理的任意性；只有规章制度完善，才能使各自的利益得以保障。

目前国家出台的相关法律法规均是会计这个行业的通用规范，行业内部还没有一套完善的管理制度，不能提供具体、详尽指导及管理意见。因此，在国家未出台具体详尽的方案前，为了物业管理企业能够更好地发展壮大，企业自身需要在积极了解本企业的经营状况，分析本行业的行业特性，并在此基础上快速建立一套适用于本企业的内部财务管理制度。并以此为基础，在实践中不断完善、内容增补。

（二）财务管理与业务工作融合

财务与业务自企业运营时就是相辅相成的，两者之间缺一不可。为了保证企业运营正常和控制到位以达到控制监督与防范风险的目标，必然需要财务管理与业务工作协同运作。然而在企业实际运营过程中，由于两者工作职能、工作流程以及标准要求等不同，必然会产生一定的矛盾。这便体现了财务管理部门与业务部门之间工作整合的必要性。

财务部门需要树立服务及监督意识，在两者之间达到一个平衡，才能在实际工作中为企业其他部门做好服务的同时完成监督工作。除日常的财务工作外，在业务活动的全过程中要找出关系到内部控制、风险管理的薄弱环节进行分析并与业务部门进行沟通，共同探讨解决方案。业务部门也需要了解财务的基本知识，对财务提出合理的协作要求。这必然要求财务部门与业务部门人员相互提升对方的相关知识。财务人员提升对于业务工作的了解才能更好地与业务部门进行融合。财务部门在推进融合的过程中，应该结合企业的自身情况，循序渐进地进行推进，而不宜急于求成。为保证融合的顺利进行，在融合过程中要出台规范合理、易于操作的规章制度。

（三）提高财务管理人员素质

企业在招聘财务人员时，不仅需要财务人员会处理日常账务，同时也要考虑管理者需具备的素质。企业建立的财务管理制度必须要有一个能力强、知识范围广并具有一定领导能力的财务管理人员作为核心，根据企业自身特点，将不同类型的核心人员分配到不同环节的企业活动，以便发挥财务人员效益最大化。同时，在分配人员的过程中应充分与被分配人员进行及时、有效的沟通，根据实际情况做出相应的选择，以达到核心人员在岗位中发挥出水平。奖惩不是目的，但为了让财务管理人员能够有积极主动应对工作的态度，不断提升个人业务素质，能够在财务管理方面快速地适应，对工作人员定期进行考核、不定期进行抽查是必要的。与此同时，在有限的时间内，进行业务方面的培训也是必不可少的。

（四）提升营运资金管理水平

要想提高营运资金管理水平，可以从以下几个方面加强管理。第一，为了保证资金快速回笼，取得的收入要及时入账；业主欠缴的应收账款的催缴应及时不能拖沓。第二，物业管理企业收入比较单一，应该积极发展其他融资渠道；应该积极利用自身掌握的资源丰富业务经营方式，实现多样化经营，以增加企业的其他收入。例如，企业可以利用电梯、停车场等空间开展广告租赁业务，增加广告等增值业务收入。第三，在增收的同时还要考虑节约成本，提高利润。例如，物业企业会大批量采购清洁绿化用品等，货比三家后，采取年度采购协议。在考虑价格、质量的同时还应考虑付款期限，选择最优的方式。通过利用供应商的资金抵减资金风险和库存积压的成本，进而在总体上体现了既节约了成本提高利润又提升了资金管理的效益。第四，现阶段科技十分发达，资金管理方面可积极建立信息化管理系统，方便企业加强对资金使用的监督与管理，以降低企业风险。第五，为了保证快速处理资金事项，物业服务公司应设置专项管理人员，进行资金管理，能够对企业在资金管理中出现的问题及时解决。并建立相关管理制度与流程，使企业的资金管理在严格的规范流程中进行。

四、结束语

财务管理是企业管理的一个重要组成部分。它是根据财经法规制度，按照财务管理的原则，组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。财务管理是伴随人们对生产管理的需要而产生的。在物业管理公司，财务管理必然也占据着相当重要的地位。一个物业管理公司要在大环境下生存，必然具备完善的财务管理制度。它是一项既简单又复杂的工作，需要与各个环节融会贯通，才能发挥最大的作用。为此，物业企业应根据自身发展特点及战略需要，制定完善的财务管理制度；与各部门共同协作，最大限度地达到横向纵向工作的无缝融合；不断提升财务人员在财务管理工作的能力；制定营运资金的管理方案，提升资金利用水平，以达到公司利益最大化。为企业发展奠定最坚实的基础、发挥最大的动力。