关于高层住宅小区消防安全情况的几点思考

杨雷

（黑龙江省消防救援总队大庆市支队肇州大队，黑龙江大庆 166400）

0.引言

2020年4月，习近平总书记在《全国安全生产专项整治三年行动计划》相关重要批示中指出：要对高层建筑等五大消防安全重点风险隐患进行专项整治。纵观全国高层建筑火灾案例，类似上海静安“11.15”高层公寓、央视大楼等火灾屡见不鲜，经验教训十分惨痛。受区域影响，笔者辖区现有高层住宅占高层建筑的九成以上，所形成的高层住宅小区因其结构复杂、管理难度较大等特点，再加上经济社会快速发展下的高层住宅不断“更新”，所产生的消防安全问题也就较为严重。

1.当前高层住宅小区基本情况

据不完全统计，目前全国共有居住类高层民用建筑75.6万幢，最高住宅楼高达67层，最高高度约239m；这些高层住宅的消防管理主体均由物业管理单位或使用单位负责实施。以笔者辖区为例，经相关部门评定，综合评估笔者辖区各高层住宅小区消防安全，尚存在一些消防安全问题。辖区现有消防举高车最高作业高度53m，相当于18层楼高。因此，当辖区内高层住宅建筑发生火灾时，对建筑内固定消防设施依赖性较强。总体来说，通过本辖区情况可以反映出当前高层住宅小区消防设施完好率不理想，一旦发生火灾容易引发群死群伤，甚至可能导致出现相关的信访类事件。

2.当前高层住宅小区消防安全存在问题

2.1 消防设施情况令人担忧

高层住宅小区存在的主要共性问题为：（1）部分高层住宅小区按照消防技术标准设置了消防控制室，但一部分消防控制室值守人员存在老龄化问题或未经过专门的岗前消防培训和资格考试，消防控制室等重点岗位值班操作人员持证上岗率较低、不能够准确掌握灭火和应急处置程序、固定消防设施操作不熟练。（2）部分高层住宅小区的室内消火栓系统存在无水或者压力不足、消火栓箱内器材短缺的问题，不能满足利用自身建筑消防设施开展灭火救援的需要，此现象冬季尤为明显。其中，物业单位给出的解释大同小异：有潜藏漏点，难以修复；设施损坏，不能使用；担心管道被冻裂，人为关闭；建设单位历史遗留问题没有解决，资金不足无法改造等。（3）所有高层住宅小区和地下汽车库均按照消防技术标准设置了火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统等消防设施。但在日常管理使用过程中部分消防设施处于停用或不用状态，消防控制柜存在故障点、误报点或者模块代码有错误等问题，多数问题长期存在却没有得到及时维护解决[1]。

2.2 建设工程移交工作混乱

据实地了解得知，部分建设单位建设的楼盘存在虎头蛇尾现象：建设单位在建设之初对楼盘宣传工作下了很大力气，但是在建设收尾阶段时却因为各种原因存在消防设施未完工、未调试好、施工质量不过关等问题。部分小区在建设单位移交给物业时，物业单位没有就此和建设单位签订相关协议，在无法确保消防配套设施完备好用的情况下就接手，造成后期无法对小区的消防设施部分进行补全改造。

2.3 物业单位管理差强人意

部分物业单位仅限于完成自己能力范围内的消防安全工作，缺乏专业管理人员，重视程度不够，对于楼梯间堆放杂物占用疏散通道、电动车飞线违规充电、消防车道停车堵塞等问题周期性重复出现，物业单位对业户居民缺乏有效的管控和约束，对小区内业户居民的各种消防违法行为和火灾隐患管控较少。同时物业单位对建筑自动消防设施的维护保养工作开展不到位，室内外消火栓系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、机械防排烟系统等建筑消防设施的维修保养工作，无论从管理人员使用掌握、人力分配，还是资金匹配等方面都投入不足。

2.4 居民安全意识普遍比较淡薄

公众对居住小区的要求普遍是按照环境、舒适度、安全的顺序排列的，消防安全则要排在这些之后，公众的消防安全意识普遍不高，对身边的消防隐患置若罔闻。装修中破坏、圈占室内消火栓等公共消防设施的违法行为比较普遍，在疏散楼梯间内私自堆放杂物或将连廊等公共区域占为己有。近年来，消防机构联合多个部门组织开展居民小区楼道“三清三查”工作，大量违法违规问题得到了及时纠治，但仍有部分居民消防法制意识淡薄，存在违法违规行为，并呈现与执法部门检查“打游击”的现象，致使隐患边整边冒，彻底消除难度较大。

2.5 消防安全“生命通道”不畅

虽然有的物业在小区行车通道上划定了消防车通道标志标线，有的设置了警示牌，但是与打通“生命通道”集中治理行动工作要求还相差甚远，有待进一步加强。主要存在几点问题：（1）由于规划先天不足，部分小区内规划和配备停车位数量与住户车辆数比例不匹配，导致住户车辆无处停放，造成消防车道占用情况严重；（2）没有明显标识的消防车通道较多，加之部分业主安全意识淡薄，少数小区内车辆乱停乱放现象严重；（3）有些小区为了规范道路、车辆管理，在路面上划定了一定的停车位，但业主不按规定停车，更有甚者为了抢占停车位，在划定的车位上加装停车锁或围栏，致使消防车无法通行；（4）物业公司管理不到位，不能准确按照车辆管理制度办事，有的物业公司存在任由车辆随意停放的现象；少数小区物业为了方便管理，将小区出入口消防车道加装铁门锁闭，而且不能24h安排人员进行值班，紧急时刻影响消防车辆通行；（5）少数小区绿化、亮化时没有考虑消防车操作面要求，一味追求绿化面积和亮化效果，树木或者路灯距离建筑物较近，从而影响消防车操作。

3.高层住宅小区消防安全问题解决建议

高层住宅小区消防安全问题成因较为复杂、整改涉及面广、所需资金大，并且部分问题整改周期长、治理难度大，需要从政府层面成立由主管城建领导牵头，规划、建设、房产、城管、财政、电力、公安、消防等相关部门联合成立的综合治理办公室来齐抓共管，需要落实建设单位、产权和使用单位、物业服务企业等各方职责，特别是要落实隐患整改所需的资金，定措施、定任务、定时限，投入人力、物力、财力消除火灾隐患。

3.1 综合治理加强消防设施完整率推进

在当前情况下，通过建章立制、政府统筹协调、部门齐抓共管、主体发挥主要作用，是解决高层住宅小区消防安全问题的重要途径。要从顶层设计出发，可通过政府常务会、协调会明确各部门的职权分工，打破模糊界限，形成“宁可先前一步形成重叠，不可后退一步形成缝隙”的共同监管氛围。鉴于当前高层住宅小区的消防安全存在的问题，建议由政府牵头组织相关职能部门统一研究，拿出合理有效的解决方案，对存在上述问题的高层住宅小区逐一进行挂牌督办，制定整改计划表，督促其迅速认真整改，确保高层住宅小区的消防设施完整好用率在计划时限内提高至100%[2]。

3.2 严肃问责要求建设单位完善移交工作

提请政府牵头组织相关职能部门逐一梳理高层住宅小区，调查建设单位与物业公司之间没有完全移交消防设施管理手续问题：对还没有移交的责成其尽快完善相关建设工作，完结移交手续。对凡是消防设施存在问题的小区，在保修期内的整改费用由建设单位承担；保修期满后维修、更新和改造的由相关部门协调原建设单位和物业服务企业落实整改资金，研究是否可以纳入共用设施设备专项维修资金开支范围。必要时由政府协调组建律师团队，对已经撤走或者拒不完成移交工作的建设单位，走法律程序进行追责问责。务必确保高层住宅小区都从建设单位手中完整移交到物业公司手中[3]。

3.3 合理监管引导物业单位加强消防管理

物业单位是高层住宅小区消防安全管理工作的主体责任单位，在完成从建设单位手中完整移交到物业公司手中之后，物业单位就应该承担起高层住宅小区消防设施等消防安全工作的全部责任。对此，政府物业办要加强对物业服务企业的管理和指导，开展检查、考核、督促物业服务企业按照消防有关规范要求及合同约定做好高层住宅小区消防安全管理工作。指导业主委员会依照有关规定使用住宅专项维修资金对小区公共消防设施进行修缮、更新、改造，保障消防安全管理工作顺利开展。同时，我们也要引导教育物业单位充分发挥自身的优势做好小区消防安全工作，例如，物业单位应维护好小区所有消防设施器材，并建立所有部位的消防安全宣传警示标语标识；利用微信群等一系列工具做好对小区居民的宣传教育工作，在广泛宣传的基础上对小区内违反法律法规的居民进行教育劝说，对不听劝阻、不改过的个别居民的违法行为进行拍照，在小区微信群或曝光板上进行警示曝光，对屡教不改的个别违法居民，物业单位应当及时报告有关行政主管部门，由相关行政主管部门及时依法处理[4]。

3.4 深度加强宣传提高居民消防安全意识

消防宣传不能仅局限于消防部门单打独斗，应该利用和调动一切资源对高层住宅小区的业户居民进行消防安全知识宣传和培训。利用发生在身边的真实案例作为最生动、最深入人心的教育课，对广大业户居民进行警示宣传教育。同时发挥多媒体效能，利用微信群、抖音、快手等软件媒体，作为宣传消防安全知识的有力工具。只要业户居民在一定程度上掌握了消防安全知识，就会形成良性循环，积极监督举报消防安全违法行为，这将会极大地助推高层住宅小区消防安全工作迈上新台阶[5]。

3.5 持久推进管理畅通消防安全“生命通道”

消防安全“生命通道”对于每个居民都很重要，但是只单一部门的力量难以实现消防安全“生命通道”的长久畅通，需要由各级政府协同有关部门联合整治推进。由政府牵头，住建局、交警支队、城管局、消防、社区工作站等有关部门按照职责分工，制定好协同整治方案，例如：首先，物业部门要根据《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国道路交通安全法》和国家标准《道路交通标志和标线》（GB 5768）的有关规定，对高层住宅小区内的消防车通道沿途实行标志和标线标识管理，以及在消防车通道两侧设置醒目的警示标牌，提示严禁占用消防车道，违者将承担相应法律责任等内容。在此基础上，物业部门应当履行小区车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离；督促无效的，贴条警示，拍照留取证据并曝光，应当及时报告交警大队等有关行政主管部门，由相关部门及时依法处理。政府牵头住建局、交警大队、城管局协同研究争取更多的停车位，对于锁闭的停车场督促其尽快修缮完毕早日投入使用，或者新建、扩建地上地下停车场以缓解停车压力[6]。

4.结语

随着国内高层住宅建筑数量的迅速增长，火灾事故频发，消防安全问题日益严重。为了更好地做好高层住宅小区消防安全工作，本文通过详细分析高层住宅小区消防安全问题的成因，总结出了有针对性的措施，坚持从严管理、防患未然的原则，积极采取必要的整治行动，为从源头上遏制高层住宅小区消防安全事故奠定坚实基础，确保公共安全无虞。