浅析如何提高建筑产品质量

高丽梅

(武川县房地产管理所，内蒙古 呼和浩特 011700)

1 建筑产品质量现状

建筑产品质量达标是房地产开发企业在制造建筑产品时要求施工全过程对建筑产品的各个环节都必须符合各项质量标准，包括项目立项决策、勘察设计、施工阶段、验收阶段最后到投入使用的过程中必须符合国家相关法律法规及行业标准的规定。我国的房地产业发展较晚，基础环节薄弱，硬件条件不成熟，在行业中大部分企业是通过国内的政策法规引导自主创新，也有少部分发展迅速的企业在依靠国家政策的同时，利用引进国外先进技术和理论进行自身行业的发展，这就使得我国的房地产与建筑业在比较短的时间里能够得到快速发展。近几年来，随着房地产及建筑业的快速发展，很大程度上带动了我国经济的发展，但房地产业快速发展的同时也出现了一些建筑产品不达标的质量问题，因为大部分的企业基本上还停留在粗放型的生产模式及管理水平上，对于在施工中遇见的新问题不够重视，或发现后不能很好地解决，导致建筑产品质量不过关、偶尔有事故发生、工程不能如期完工、产品交付使用后出现质量问题、后期维护缺失等，这些问题严重阻碍了我国房地产业的发展脚步。为了解决这些问题，我们必须从源头上对企业的管理模式进行改进，运用精细化的管理模式，将现代质量管理理论应用到工程实践建设中，以促进房地产业和建筑业的快速发展。

2 房地产项目质量控制的原则和现行管理体系

2.1 质量管理原则

2.1.1 坚持质量第一的原则。房地产开发项目的最大特点是价值量大且不可移动，这就要求整个房地产在施工过程必须一次到位，在施工过程中任何一个工序都会导致工程质量不合格，如果不能及时予以改正，将会导致工程返工、投入资金损失，甚至更严重的后果等为了确保最终产品质量达标，必须在工程的每个施工环节都要保证每个环节的产品质量，所以从始至终都要把质量第一放在首位。

2.1.2 坚持预防为主的原则。质量控制的理想状态是把问题消除于发生之前，这就要求我们必须重视事前控制，防患于未然，行政主管部门要严格监管房地产开发企业的各个环节。只有在项目的立项、审批、设计、招投标等各个环节都严格监督到位，就有可能把发生安全隐患的风险降到最低，也可以把能预测到的风险控制在最小范围。

2.1.3 坚持以人为本的原则。以人为本是创建和谐社会的目标，在工程建设中，劳动者的技能高低是影响工程质量好坏的第一要素，“以人为本”也是实现质量目标的关键所在，在工程的每个环节一定要将工作人员的积极性、创造性激发出来，使其能全心全意地在工程的各个环节认真负责，只要每一个参与建设的工作人员在工作中能做到一丝不苟，整个工程从基础到主体，从部分到全部，才能逐项保证各个部分的工程质量符合规范标准。

2.2 我国现有建筑物的质量管理体系

质量管理是由各个责任主体之间相互联系而构成的一个整体，它具有有效性、可预防性、动态性和持续监控性一系列特点，工程质量的好坏基本上由以下3部分保证。

2.2.1 施工单位的工程质量保证体系。在房地产开发项目中,首先要通过招投标方式选择符合该项目建设条件的施工单位，在选择施工单位时，一定要注意施工单位的资质是否具备承担该工程的范围，其次还要保证施工企业的各项条件是否满足承担该工程的实力，在工程施工过程中一定要严格要求施工企业的组织管理纪律以保证建筑工程质量标准,施工企业在整个建设过程中,应要求技术部门严格按照工程设计蓝图和施工技术规范标准组织进行标段施工,以项目进度表的安排和施工工序的实际作业为调控目标进行工程质量管理。

2.2.2 监理单位的工程质量检查体系。我国建筑施工企业建立第三方监理制度,实现对项目施工方进行监管，监理人员在跟踪检查工程质量的工作中。①严格按照规范对进入施工现场的设备和材料进行检验留样，检验达标后才能进入现场，对于不达标的设备和材料坚决不能在工程中使用。②要求监理人员一定要监督每道工序，保证每道工序严格按照有关法律规范和技术要求进行操作，发现不按规范操作立即制止，并返工重做。③对已经完成的分项工程,企业工作人员完成自检后,由监理人员进行复检,确保每项工程达标，经复检达标后的工程方可进入下一工序进行施工。

2.2.3 政府部门的工程质量监督体系。质量监督、环保监测等主管部门一定要严格按照《建筑法》《建设工程质量管理条例》等国家标准和强制性规范对房地产开发企业的建筑产品在各个环节进行检查，从项目一开始就要严把施工企业的质量关，要求企业在规划范围内施工，严禁企业超范围施工，必须要求企业保证各个环节的工程质量达到规定标准，对于不达标的企业，必须要求整改，直到达到标准后方可进行后序工作。对于进场材料、设备不符合环保要求的，由负责环保的政府主管部门对企业进行监督，保证工程用料符合标准。建筑产品的生产只有在各级政府主管部门的严格监管下，才能保证建筑产品符合相关规定，从而保证建设工程的质量要求。

3 我国房地产项目质量管理中存在的问题

房地产建设项目的质量管理贯穿于整个施工过程，施工各个环节的每个参与者的行为都会影响建筑产品的质量，影响建筑产品质量的主要因素有以下3方面。

3.1 房地产开发企业和施工单位的原因

由于房地产业和建筑市场竞争激烈，开发商在开发房地产项目时为了获得更多的超额利润,往往通过压低商品价格来承包工程，由于房地产开发企业给出的产品价格低，施工企业承揽工程的目的也是为了保证自己的利润最大化，所以他们在施工过程中就会简化施工工艺、降低施工材料的档次、雇佣技术等级偏低的工人以及租赁陈旧的机器等。由于以上原因，他们在施工过程中就能减少材料、人员、机器等各项费用，从而增加企业的利润。作为消费者也明白“好货不便宜，便宜没好货”这个道理，但在购买建筑产品时往往只想追求价廉物美的产品，根本不去考虑影响房价的构成因素，所以房地产企业也不愿意去开发质优价高的产品，他们为了迎合消费者的需求，只能在成本上偷工减料降低产品质量。而且消费者在购买产品时只看产品表面的品质，对于那些隐蔽的工程质量问题根本不懂也不重视，施工企业就会在隐蔽工程上降低建筑成本，这也是工程质量不达标的原因之一。由于全国房地产市场发展迅速，对劳动力的需求很大，城市的人们不愿意做这些苦活儿、累活儿，导致农民工大量涌入城市进入了这个行业，这部分工作人员没有经过专业的培训，文化素质偏低，作为房地产及建筑市场的主要参与者，他们没有专业理论支持，对建筑产品的技术规程不了解，在工作中依靠经验操作，也是产品不达标的原因之一。

3.2 监理公司不作为

监理公司是监督房地产开发企业在施工过程中按相关规范施工的部门,但在实际施工过程中，工程监理人员由于种种因素，对工程方面的违规操作不能及时制止，也导致工程质量达不到相关规定。现在市场上工程监理服务竞争性大，服务价格参差不齐，房地产开发企业为了降低工程造价，就会想方设法寻找服务费用低廉的监理服务公司，监理公司在收费标准上低于正常的收费标准，他们就会降低自己的服务质量或减少服务项目达到公司利润最大的目的，在工程监理工作中就会少派工作人员来减少人员工资，或雇佣一部分不具备资格的人员代替有资质人员的工作，造成监理工作的不到位，影响整个工程质量。

3.3 政府监管不到位

虽然我国已在建筑领域颁布了许多法律法规，对建筑业和房地产业进行了政策性地指导，但房地产业因为其特殊性，法律法规的规定中难免有漏洞，房地产开发商和建筑施工企业就会利用法律的盲区进行违规操作，政府监管部门在这种情况也不能有效地对企业的行为进行制止，而且查处建筑企业违规行为时，企业违规成本小，导致企业整改不彻底，不能很好地保证工程质量。再有政府监督检查部门工作人员专业水平有限，对新知识不能及时更新，在监督检查时对新型建筑和智能建筑这些要求的检测标准不能很好地把握。

4 提升房地产项目质量的途径

4.1 主管部门应对项目全过程进行紧密跟踪监管

4.1.1 施工各阶段。要责任到人，制定各个施工阶段的责任负责人，保证各阶段工作的正常运行，要建立合理的奖罚机制，对于不符合标准的进行处罚，对于符合标准的进行奖励，这样更有利于调动工人的工作积极性和工作热情。工程竣工后对工程每个分部、分项都必须按照国家工程质量检验评定标准先进行自查，确保每个阶段的工程质量达标。

4.1.2 工程验收阶段。主管验收的部门要严格按照相关的标准进行验收，对于不符合标准的项目，坚决不予验收，验收不合格的项目，要立即进行整改，整改验收合格后方可进入下一程序。

4.1.3 交付使用阶段。对于交付使用的房屋，需按当时和业主承诺的标准交付，经业主验收合格方可交房，如果业主对房屋质量提出质疑，应予以协商解决，解决后业主可办理入住手续。

4.2 确保监理人员工作到位

要不断提升监理公司从业人员的职业素养，不定期地对监理人员进行职业培训，坚持杜绝监理工作人员无证上岗，并对从业人员进行不定期的考核，使他们不但要有过硬的专业水平，而且要遵守一定的道德底线，使他们能做到熟练掌握相关技术标准、规范进行工作，而且在工作过程中不徇私舞弊，尽职尽责。