城市更新背景下的基于层次分析法的老旧小区微改造探究*

沈阳城市建设学院信息与控制工程系 耿立明，杨威

目前，老旧小区存在基础设施不完善、物理环境破败不堪、公共空间狭小等问题，在改造过程中需要使改造工作具有针对性。层次分析法具有较大的应用价值，在进行老旧小区微改造的过程中需要了解层次分析法的应用步骤，结合实际情况进行有效改造。

一、层次分析法的概念和应用步骤

层次分析法是指围绕总体规划目标、评价原则、子目标和具体实施方案来分解层次结构，针对每一个层次的元素，需要依托分解矩阵特征向量法进行权重，并将各个备选方案总目标进行权重，获得的权重值越大证明该方案更优。然而，定量价值决策法在分层交错的目标系统中难以应用。特征向量的最大特征值可以通过判断矩阵进行计算，并经后续的归一化便可以快速获得上层次相关指标的权重值，具有一定的应用价值[1]。

层次分析法的一般步骤通常被分成以下几个方面，即：构建层次结构模型、构造出对比阵、计算和检验向量。首先，在构建层次结构模型时，相关人员需要对老旧小区进行全面系统的分析，并以属性和要素的差异划分微改造相关内容，严格按照自上而下的顺序进行，从而将其划分成层次不同的结构，在这个层次结构中，每一层次都会影响起上层或下层的因素。一般而言，目标层处于最上层的位置且该层中的因素数目为1，处于层次结构最下层的为方案对象，除此之外还有标准层面或中间层面。其次，在构造对比阵的环节中，需要注意开始构造的位置所在，一般以层次结构模型的第二层作为起始构造点，影响上层各个因素和下层的大部分因素。对比阵的构造可以使用对比法，使作用范围一直持续至最下一层。此外，在计算和检验向量的环节中可以利用对比法，经过验证的向量可以确定为权向量，反之，如果向量没有通过一致性检验，则需要对比较阵重现构造[2]。

二、城市更新背景下老旧小区现状

（一）物理环境破旧不堪，存在安全隐患

城市更新背景下，老旧小区的问题逐渐凸显出来。由于老旧小区的存在和使用时间较长，布局和规划水平的合理性不足，存在环境破旧不堪的问题，难以保障居住者良好的居住体验，甚至难以保障居住安全性。在对老旧小区进行微改造的过程中需要重视软件和硬件的共同改造，既要修缮道路和房屋，还需要进一步完善社区服务体系。

（二）基础设施建设不完善，功能缺失严重

老旧小区存在基础设施不完善的问题，已经难以适应快速发展的城市化进程。很多老旧小区的绿化面积不足，物业管理和安保水平不高，居住者难以获得便捷舒适的居住环境[3]。在城市更新背景下，相关部门应该重视基础设施的重建，对小区进行重新规划和设计，基于层次分析法的原理，重视功能性问题的解决，分清主次，之后再考虑小区美化问题，从而提升老旧小区微改造成效。

（三）公共空间质量低

老旧小区中的公共空间质量水平不足。公共空间是人们进行日常活动的主要场所，如果公共空间利用不合理，则会影响居住者的居住体验。因此，相关部门在后续的改造过程中应该综合分析居住者的生理和心理要求，提升公共空间质量[4]。

三、城市更新背景下老旧小区微改造的策略

城市更新背景下，老旧小区微改造应该基于层次分析法，可以从以下几个方面开展微改造工作，即小区综合整治工程、智慧安防替代防盗网工程、配套提升工程，并坚持相关改造原则，用“辛苦指数”换取“幸福指数”。经过改造后，老旧小区的居住质量将会有明显提升。

（一）实施小区综合整治工程

针对老旧小区存在的问题，需要做好老旧小区的综合整治工程。为了提升居民的居住幸福感，相关部门可以通过加装电梯、改造房屋外墙保温效果，围绕居民的居住体验，切实改善老旧小区的居住环境[5]。其次，相关部门应该开展雨污分流改造工作，对老旧小区内的破损道路进行整修，不断增加绿化面积，构建绿化景观。工作人员应该增加树阵式停车位，满足老旧小区对停车位的需求，避免车辆随意停放影响小区整体形象。此外，老旧小区的供热、燃气和自来水管道因为年久失修容易出现很多问题，给人们带来了很多不便，相关部门应该对其进行升级改造，实施管线线束合一策略，改造原有通讯线路，保障上述设施的正常使用。最后，还需要统一规整老旧小区的空调室外机，加装格栅，增加小区美观性。老旧小区中部分居民习惯利用太阳能热水器，但是在改造过程中，工作人员应该对太阳能热水器进行拆除，做好楼顶屋面防水工作[6]。

（二）实施智慧安防替代防盗网工程

在对老旧小区进行改造的过程中，还可以实施智慧安防代替防盗网工程。目前，智慧城市的理念已经深入各个社区，人们普遍采用先进技术，提升居住体验。工作人员应该拆除老旧小区的防盗网，并用金刚网窗代替防盗网。其次，老旧小区改造过程中，可以与某些高科技公司合作，建立绿色智慧社区平台，为人们提供高效率高品质的生活。例如，增加人脸识别、门禁、高空抛物摄像、车牌识别和VR全景等相关的智慧安防系统，在保障居民的人身财产安全的同时，营造出更加舒适宜人的居住环境[7]。

（三）实施配套提升工程

老旧小区的基础设施不能满足居民的需求，需要相关部门实施配套提升工程，立足于“向地下要空间，向空中要效益”的理念，不断提升基础设施质量。小区的公共设施关系到居民的日常生活，根据层次分析理论，人们对餐饮、生活娱乐、医疗保健、日常生活用品、家政服务等生活设施的需求较高，在进行微改造的过程中，工作人员应该分清主次，打造便民消费圈。基于层次分析法，老旧小区的微改造应该与商圈发展相融合，加快老旧小区周边商圈的转型升级，促进居住环境的全方位发展，并助力商圈经济的大力发展。由于老旧小区及老旧小区周边的居民普遍为中老年人，商圈的建立和发展方向需要以他们的消费需求为核心，分清层次，避免出现资源浪费的情况，从而提升小区改造的效果[8]。此外，还应该增加老人和儿童的活动区域，建立充电桩、智能垃圾分类站和微型消防站等设施，从居民生活的各个方面提供全方位设施配置服务。

（四）坚定改造原则，用“辛苦指数”换取“幸福指数”

城市更新背景下，老旧小区的改造需要坚持“示范带动、全员参与”的重要原则。在老旧小区改造前后应该围绕居民需求，向居民寻求改造计策，并通过居民的反馈获得改造的效果，让居民成为老旧小区改造的“主角”。通过向居民征求改造建议，满足居民的需求，在改造的过程中还需要居民对改造工作进行监督，避免出现不作为的现象，用“辛苦指数”换取老旧小区居民的“幸福指数”。

在老旧小区改造过程中，还应该坚持“政府统筹、市场运作”的原则，建立资金筹措机制，避免因为资金问题影响老旧小区改造效果，多举措破解资金难题。例如，老旧小区改造过程中可以通过大型专项债券、争取金融机构的低息贷款等途径获得改造资金。此外，在进行老旧小区自来水、通信、供水、供暖和供电改造的过程中，可以按照市场运作模式，与相关单位进行协商，获得部分单位对专营管线改造资金，保障老旧小区改造工作能够顺利开展[9]。

坚持“一次改造、长效管理”原则。老旧小区的改造过程中和改造完成后，需要通过引入第三方评估机制，监管小区改造质量，确保改造工程建设成效。在老旧小区改造过程中还可以打造“红色物业”管理形式，在该管理形式运转成熟后可以由市场主体自行运行，实现市场化运作。与此同时，对于老旧小区停车不规范的行为，需要相关人员在改造过程中将小区停车收费作为改造的一个方面，在征求居民意见后确定停车收费标准，打造有序整洁的小区氛围[10]。

四、结语

综上所述，随着我国经济发展水平的提升和城镇化发展进程的不断推进，老旧小区的弊端日益凸显，给居住者带来了很多不便，居住体验和居住便捷性不佳。针对这一问题，需要相关部门基于层次分析法做好老旧小区的改造工作，在基础设施、公共空间、安全和便捷性反面提供改造方案，围绕老旧小区居民的需求，落实好改造工作业提升人们的生活质量。