住房公积金基层管理部贷款风险防控探析

滨州市住房公积金管理中心 侯宝富

一、住房公积金贷款特点

住房公积金贷款（以下简称“公积金贷款”）是指由住房公积金管理中心运用职工及其所在单位缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。公积金贷款有以下特点：一是利率低。目前执行的利率五年及五年内贷款的年息为2.75%，五年以上为年息3.25%；二是互助性。个人公积金贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。三是普惠性。只要是具有完全民事行为能力、正常连续缴存一定年限的职工，都可以申请个人公积金贷款。同时公积金贷款存在以下局限性：一是管理中心不是金融机构，不能直接发放贷款，贷款手续由受委托银行办理，但由管理中心承担相关风险。二是公积金贷款金额有限制，住房公积金政策具有特殊性，其针对对象是城镇中低收入人群，偿还能力较低。即便通过住房公积金申请办理贷款，可能存在无法正常还款的潜在风险。三是个人信贷业务尚处于发展阶段，相关制度尚未达到系统科学化，缺乏全面评判个人信息考评制度，存在信息不对称的风险。

二、住房公积金个人贷款主要风险及成因

贷款风险可划分为系统性风险和非系统性风险两大类，系统性风险是主要是政策、法规等外部因素变化引起的不可分散和规避的风险，主要表现在市场风险、利率风险、政策风险等方面。非系统性风险是指通过有效措施可以分散和规避的风险。基层管理部在日常工作中所面对的主要是非系统性风险，主要包括以下几方面：

（1）操作风险。因贷款经办人人为因素导致的贷款风险。由于工作人员在实际操作个人住房贷款过程中存在失误，导致贷款产生损失的可能性。业务审查人员忽视信贷政策，放松审批条件，导致贷中审查不严；由于贷款数量的不断增多，信贷人员疲于检查和管理，导致贷后检查不及时，无法正确化解风险等都是形成操作风险的重要原因。

（2）借款人信用风险。主要指借款人因自身条件贷款条件的部分缺失而提供虚假贷款资料造成的风险。借款人伪造贷款材料、购房材料，违规套取、骗取住房公积金，房地产开发商担保未能履行，购房者通过假手续向住房公积金管理中心借款或恶意欠款等都是信用风险的重要表现形式。

（3）借款人道德风险。借款人骗取公积金贷款挪作他用造成的风险。主要表现为在期房方面利用付清全款的房屋作抵押通过开发商套取公积金贷款；在二手房方面通过不法中介虚高房屋价格套取公积金贷款，从而造成较大的风险。

（4）贷后违约风险。借款人不按时偿还贷款造成的风险。造成借款人违约的原因可分为缺乏还款意愿和丧失还款能力两方面。造成借款人缺乏还款意愿的原因有很多，除恶意欠款外，开发商资金运作失误导致楼盘烂尾、配套费用不到位、对业主的承诺不兑现等，直接影响借款人的还款积极性。借款人丧失还款能力的原因主要有失业、伤残、离异等，当借款人家庭或个人发生重大变故时，往往影响其还款的能力。

三、防范公积金贷款风险的措施

公积金贷款风险防控首先应立足于顶层设计，以制度规范建立整体防控体系，主要有以下措施：

（一）建立贷款风险监管体系

建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是通过与人行征信联网的有利条件对个人信用情况进行相应的实时评估，防范职工利用时间差超贷的情况发生；二是实现个人住房贷款贷前贷中审核与贷后审计结合相结合的功能，实现对贷款的全流程管理；三是建立对流动性风险的预警机制，根据个贷率的变化实时调整贷款政策；四是建立联席会议制度，住房公积金管理中心与受托银行等部门，定时对出现的新情况新问题进行会商，以期协同规避风险；五是合理运用风险准备金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

（二）采取相关配套政策措施

（1）建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的担保制度，可采取政府参股社会参与的方式，组建担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻低收入职工的债务负担，又化解金融风险。

（2）住房公积金管理中心按照相关规定，在增值收益中按比例计提贷款风险准备金，制定核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。

（3）进一步完善住房保险体系。打破部门界限，统筹发挥住宅维修基金等政府基金在房屋保险体系中的作用，鼓励保险公司开拓住房保险新业务，利用政府和市场两种手段减轻借款人的负担，提高借款人的还款积极性。

（三）通过信用报告核查借款人信用状况

借款人信用状况主要通过借款人信用报告体现。个人信用报告也被称为经济身份证，由个人基本信息、信息概要、信贷交易信息明细、公共信息、查询记录等五部分组成。

（1）个人基本信息：个人基本信息是大家审核时比较容易忽略的一部分，但是基本信息中却实有很多点值得我们关注。通过基本信息我们能对借款人基本情况有个大致的了解，从侧面也能反映出借款人生活状况以及收入状况、收入稳定性等情况。

（2）信息概要：主要包括信贷交易信息提示、信贷交易违约信息概要、信贷交易授信及负债信息概要三个部分。这是对借款人目前名下所有贷款、信用卡信息的汇总，这是借款人信用报告中最重要的一部分。通过信息概要我们会对借款人贷款及信用卡等负债情况有一个总体的了解。

（3）信贷交易信息明细：这部分内容与信息概要是对应关系，是对信息概要的具体解读。

（4）公共信息明细：公共信息是指个人征信系统从其他部门采集的非银行信用信息

（5）查询记录：通过查询记录可以了解借款人以往的信贷审批情况，同时能帮助我们了解借款人近期有没有频繁查询自己的信用记录，如果借款人近期查询的次数过多，说明借款人近期金融活动比较频繁，就越值得我们关注。一些借款人的隐形负债也会在查询记录里面有所体现，必要时可以让借款人提供流水信息进行进一步核实。

针对基层管理部贷款风险的几种表现形式我们要牢固筑起贷前贷中贷后三道防线。

1.贷前需要防范的主要是借款人信用风险和道德风险

（1）规范楼盘项目准入，对每个项目坚持实地考察，掌握楼盘建设销售第一手资料。对开发商的房地产开发资质等级书、信用等级等情况进行审查，全面了解房地产开发企业的资质及信用状况；通过企查查等软件了解企业的基本信息，及时发现企业的经营风险点；对开发企业的项目质量管理进行调查，防止出现质量违约的情况；对开发商的资金实力及工程款的支付情况进行监管和查询，防止其将贷款或收房资金挪作他用，特别是对发放的按揭贷款，应尽量了解资金的使用情况，确保资金在体系内循环。（2）扎实做好贷前调查，利用大数据系统对职工婚姻状况、购房合同、征信报告、契税完税证明、户籍信息等要件进行逐一核对，通过多种手段核查职工可疑工资流水，切实规避信用风险。（3）对购房合同时间较长或长时间未有销售的楼盘贷款进行多方面核实，必要时进行实地调查，对于二手房合同价格通过大数据等筛查同类楼盘均价，对于存在问题的贷款坚决拒贷，规避职工套取公积金挪作他用的道德风险。

2.贷中需要防控的主要是工作人员操作风险

（1）根据海恩法则精神对贷款录入要点进行整理归纳，总结出如何确认开发商账号等17项录入时需要注意的要点，后台多人交叉审核，做到对录入内容不留死角的检查。（2）针对在职工合同签订、放贷前复核等环节的如何核实借款人身份等18条注意事项供工作人员学习掌握，切实做到对相关业务烂熟于心。（3）对于工作人员在办理业务过程中出现的错误进行总结归纳，对错误造成的严重后果予以公布，对工作人员起到警示教育作用。（4）加强贷款抵押审查力度。认真审查房屋预抵押信息，确保预抵押真实有效。要求售房单位到期及时办理产权证书，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位，切实防范抵押风险。

3.贷后需要防范的主要是职工违约风险

随着房地产市场的逐渐火爆，基层管理部每年发放的贷款笔数逐年增加、贷款存量日益增多。以滨州市住房公积金管理中心市直机关管理部（以下简称“机关管理部”）为例，贷款余额和贷款笔数分别占全市总量的40%，每月需在23日首次扣款至月底的短短几天时间内完成当月催收工作，时间紧，任务重。基层管理部主要采取以下措施；

（1）将贷款经办银行作为催收主体，自每月首次扣款日之后每天调度各经办银行催收情况，将催收结果及时予以通报，根据进度对经办银行进行年度考核奖扣分，经过多方努力机关管理部每月逾期贷款笔数控制在10笔之内。（2）分类施策，给每笔逾期贷款确定解决方案，通过经办银行、担保公司、开发企业等多方化解风险。（3）是委托经办银行提起法律诉讼，自2020年以来机关管理部已将10笔贷款提起诉讼，累计收回逾期贷款金额30余万元。诉讼案件中4笔由市仲裁办裁决，在全市公积金案件仲裁诉讼方面起到了“破冰”的作用，为其它公积金案件办理提供了有益借鉴。

四、结语

基层管理部作为公积金贷款业务受理机构，做好风险防控工作意义重大。今后应继续对公积金贷款风险产生的原因进行深入研究，并提出有效的应对建议，为保障住房公积金制度平稳运行做出应有贡献。