公租房租金定价方法探究

李小娟

福建中诚信德房地产评估有限公司 福建泉州

一、公租房概述

公租房首次出现在大众视野是2009年，自此公租房成了我国住房保障体系中非常重要的组成部分。公租房属于国家推出的保障性住房，也将是国内保障性住房的主要类型。公租房进入大众视野的时间并不长，目前市场投入的公租房数量有限。随着大量保障性住房投入市场，房屋维护、物业管理等都是公租房租金定价时需要考虑的重要因素。对于地方政府来说，公租房是对地方财政能力的一大考验，而且属于长期考验。

目前，公租房管理的一大难题是租金定价，此外还需要考虑的是，各大城市大量投入公租房之后，将对住房租赁价格造成影响，住房租金可能下滑。公租房的租金定价需要考虑租房对象的支付能力，特别是中低收入者的支付能力，这将直接影响公租房的发展形势。因此，相关部门需要研究公租房租金定价、市场估价等课题。

二、公租房租金定价概述

2010年10月，住房和城乡建设部等七部委共同制定并出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，不仅确定了公租房的定价主体，而且提出要根据使用者的承担能力等每年进行一次调整。由地方政府综合考量和确定当地的租金标准，并结合地方承租者的承担能力，每年进行机动调整。

总体来说，公租房租金定价需要坚持三个原则。首先，坚持以人为本。政府部门推出公租房的目的，在于解决城市住房需求问题，同时解决城市中低收入者的住房困难问题；其次，租金必须考虑当地市场价格，或者租户能够承担的价格。公租房不仅为城市工作者解决住房需求，还大幅改善了居住环境；最后，能够吸引社会资金投入。公租房在初始发展阶段，需要地方政府加大财政支持。随着公租房市场前景逐渐明朗，越来越多的社会投资者十分看好公租房市场，能够解决公租房市场的资金来源问题。随着社会资金加大投入，加快了公租房项目建设速度，同时能够缓解地方财政压力。

2012年6月，住房和城乡建设部针对公租房市场定价的相关问题，出台了《公共租赁住房管理办法》，明确要求公租房租金价格必须保持低于市场的水平。具体而言，公租房租金价格应当以同地段的住房市场价格为参照，在此基础上适当下调，切实遵循“保本微利”的定价原则，坚守公租房隶属于国家住房福利的基本性质。公租房的租金标准确定之后，不仅要落实政府公租房福利工程，还要确保投资方的正常运转，必须结合各方因素制定合理的公租房租金标准，这也成了公租房管理过程中的突出问题。

据了解，各地公租房租金定价的标准暂未统一，主要是本着略低于市场租金价格的原则，按照市场租金的一定比例进行估价。大部分地区的公租房租金定价机制已经比较完善，但是个别地区的公租房租金定价方法有待进一步规范。当前，公租房租金定价仍然存在较大的改善空间，需要完善公租房的租金定价方法。

随着公租房项目的推广，公租房市场的发展前景较为明朗。公租房租金定价涉及的估价方法研究，主要需要关注公租房成本、房屋市场行情、公租房支付需求。一般来说，国内在研究保障性住房租金定价时，也会参考国外的定价模式，通过租金定价机制对比，综合考量国内的房屋租住需求，从而完善国内公租房租金定价方法。公租房租金定价需要综合考量，不仅要借鉴国外的成功经验，还要根据国内的实际情况进行优化调整。特别是共有产权的提出与实施，促使共有产权的公租房租金更加合理，租金定价方法的可操作性更强，能够更好地满足租房群体的需求。

三、公租房租金定价情况

1.国外的公租房租金定价依据

本文选取美国、英国、德国、日本等为代表，针对公租房租金定价方法进行分析，主要分为以下几种方式。

首先，依据低收入家庭的收入水平开展租金定价工作。发达国家或地区的公租房租金估价方式，相似之处在于政府都会对公租房租金进行相应补贴，同时考虑低收入家庭的承担能力。以美国为例，往往会按照各州政府的财政收入情况给予适量补贴，这个补贴标准不是一成不变的，会根据地方政府的经济情况进行调整。

其次，依据市场价格确定公租房租金。例如，英国主要根据计分原则来调整公租房的租金水平；德国是由政府来决定公租房的租金定价，一般是商品住房的50%～60%。

最后，依据居民的平均收入水平来确定公租房的租金价格，比如日本。

由此也表明，公租房受到各国政府的重视。从发达国家或地区的公租房租金定价来看，初衷是为了解决低收入家庭的住房困难问题，应该舍弃利润最大化的商业模式。

2.国内的公租房租金定价依据

我国从提出公租房概念到大量项目投产，核心宗旨也是解决低收入家庭的基本居住需求，并在租金方面进行帮扶和支持。在拟定公租房的租金价格时，需要兼顾各方面的需求，与租赁者的家庭收入和承担能力相匹配。

各地区在公租房租金定价之前，都会进行系统性的市场调研，根据调研结果来制订租金估价方案，然后确定公租房租金价格。总体来说，国内城市的公租房租金定价模式可以分为四种类型：第一种，定价标准比市场水平适当低一些，地方财政给予相应补贴；第二种，采用市场价格水平，政府部门不介入；第三种，比市场行情略低，但是没有财政补贴；第四种，分档定价，兼顾中低收入者的收入情况与市场行情，而且不能高于市场水平。

概括来讲，在公租房租金定价上，国内外有相似的做法。但我国的公租房项目多数集中在人口密集和经济发达的大城市，人员数量多且收入水平不一，所以公租房定价还需要考虑市场租金估价问题，与国外发达国家或地区的公租房租金有着本质区别。

四、公租房租金定价问题及优化措施

我国各大城市的公租房的租金定价方法大致分为以下几种途径：租金先缴后补；根据市场租金一定的比例进行租金定价；根据多种因素进行综合考量，尤其要照顾到低收入者，要切实考虑他们的支付能力。这几种定价方法都体现了政府部门对城市中低收入者的关注，最大限度地保障中低收入者的利益和需求。

1.公租房租金定价的不足之处

一些城市实行市场化租金定价方式，政府部门没有给予任何形式的财政补贴，这种方式虽然对公租房保障性质的影响力较小，但是会增加中低收入者的支付压力。

目前，公租房定价的缺陷主要表现在两方面。首先，个别城市的定价方式存在断层现象。分层不合理的现象，影响了收入水平略好的租房群体。比如，某地向承租者提供了相当于市场价70%的租金补贴，这是最低标准。这项规定忽略了收入水平略高地群体及住房面积略大的群体，这两个群体无法享受财政补贴。其次，公租房租金定价受市场影响较大，这容易造成承租者的心理预期不稳定，难以体现公租房的保障性质。

2.公租房租金定价的完善策略

通过上文的分析与论述，国内公租房的租金定价涉及多个方面，需要进行全方位、多角度的综合考量，才能够确立公租房的租金定价。现有的公租房定价分析工作，并非采用固定的参考因素和标准，而是综合了多个方面，并随着市场变化进行调整。因此，各地需要加强研究，结合实际情况，不断完善公租房租金定价。

（1）确保中低收入者的保障性福利，提升政府补贴标准。公租房定价的一项标准就是根据中低收入者的收入进行考量，包括中低收入者的支付能力、人口结构、资产标准等。很多地区在公租房入住标准中，还考虑了家庭总资产等因素。例如，北京市和广州市都属于人口密集且住房需求较大的城市，在确保中低收入者的保障性福利时，还考虑了家庭总资产等情况。这种做法弥补了收入标准的不足，能够将不符合条件的承租者排除掉，为中低收入家庭提供更多的公租房。

排查收入情况是一项复杂且艰难的工作，工作量也非常大，对于执行机构来说耗时耗力，而且核查效率并不高。核查家庭收入的工作波动性很大，复核成本也比较高，且真实性和有效性还需要进一步确认。公租房的环境、位置及户型也存在较大差异，所以在公租房定价时还需要考量这几项因素，在保证公开、透明、合理的定价机制下，要限制高收入家庭钻公租房体系的空子，最大限度地为中低收入家庭提供租房。

（2）确定公租房租金定价标准，依据收入采取梯形租金定价策略。公租房租金定价需要建立在项目建设成本的基础上，同时考虑承租者的收入情况，并根据市场行情在一定范围内进行浮动，同时结合投资回收期和回报率等因素，进行科学规范性的评估，从而制定科学合理的公租房定价标准。公租房租金价格不是一成不变的，因而需要设置公租房租金的动态调整机制，可以根据市场情况等各项因素进行相应的租金调整。

公租房定价方式可以选择以下两种方式：一种是推行高租金标准。主要按照收入情况进行分档补贴，补贴形式是先交后补。公租房租金相对处于较高水平，根据承租者的实际收入档次给予对应的补贴。一般来说，收入越低将会得到越多的补贴。与此同时，如果收入达到某一水平，将不再具备领取补贴的资格条件；另一种是采取分档标准，根据承租者的收入情况划分成不同档次，分别实施不同的租金标准。收入达到某一水平时，实行稍低于市场水平的定价，或者以市场水平直接进行定价。

五、共有产权的公租房定价标准概述

公租房属于社会保障性住房，产权性质为共有产权。承租者可以通过购买的形式，获取公租房的部分产权；当收入水平达到一定标准时，可以继续购买剩下的产权，这样公租房的所有产权就归属个人。承租者的收入水平暂未超过相关标准时，政府按照一定比例进行公租房补贴；承租者也可以在条件许可的情况下多缴纳租金，以此作为购买保障性住房产权的积累资金。这种方式可以有效防范市场波动时租金过高的风险，将积累资金用于渡过难关。

我国公租房项目的投入越来越多，随着城市住房需求不断增加，居民对居住条件也有一定要求。在公租房市场和共有产权的驱动下，保障性住房获取了更多人的青睐。保障性住房是中低收入家庭的希望，租房家庭可以通过购买部分产权逐步过渡到购买全部产权的形式，在一个城市安定下来，解决家庭住房困难，提升城市生活幸福指数。

六、结语

综上所述，大中型城市的经济发展迅速，导致人口数量激增，特别是沿海发达城市吸引了很多人前往工作。住房是城市中低收入家庭的一大难题，因而我国大力推进公租房建设。公租房租金定价方式是否兼顾各方利益，真正解决承租者的难题，与中低收入者的基本利益息息相关，也影响公租房的后期发展。因此，各地需要不断完善公租房租金定价标准，真正发挥公租房的保障性作用。