基于城市综合开发业务“投资人+EPC”模式项目的成本管控分析及建议

中交城市投资控股有限公司 王彦泽

城市综合开发业务属于新兴的行业，正处于迅速发展阶段，是基建管理体制改革下的重要产物，不仅包含了项目投融资、建筑施工，还会涉及营销策划、产业发展、城市运营、房地产开发等业务。随着市场环境的日益复杂化，企业必须依靠过硬的技术和先进的管理水平对其成本进行科学有效的管控，以此促进企业的经济效益。目前城市综合开发业务中较为常用的是“投资人+EPC”模式，此模式在成本管控方面还存在一定的改善空间，本文通过分析该模式下成本管控存在的主要问题，提出相应的解决措施，以此促进城市综合开发业务主体的健康发展。

一、城市综合开发业务“投资人+EPC”模式概述

现阶段，在片区开发项目中多采用“投资人+EPC”的模式，中标企业会成为工程总承包企业，负责建设该工程项目，与此同时，中标企业会对此项目进行投资并获取相应的投资收益。所谓EPC总承包，主要指施工企业接到业主委托后，遵循合同约定承包项目设计工作、采购工作、施工工作、试运行工作等项目建设的整个过程或者其中某些环节。“投资人+EPC”模式中通常由政府成立的平台公司与中标投资人共同设立项目公司，作为项目投融资建设的主体，投资人同时作为项目的EPC总承包单位，负责项目的具体建设任务。“投资人+EPC”模式项目的核心是社会资本方运用投资理念带动总承包业务，从形式上和收益上分别实现两标并一标的目的，从而获得施工利润和投资收益。

二、城市综合开发业务“投资人+EPC”模式项目的成本管控内容及核算方式

（一）成本管控项目的分类及内容

（1）建安工程费。为项目开发发生的建筑安装工程费用，包括土地平整费、基础设施建安费、公共配套设施建安费、绿化景观、安置区建安费等。

（2）工程建设其他费，包含项目建设单位管理费及工程建设二类费。

其中项目建设管理费具体包含：如项目单位人员的人工成本、办公费用、会议费、业务招待费、车辆运营费用、固定资产折旧使用费等；工程建设二类费包含项目开发前期费以及项目开发过程中发生的间接费，如项目筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘以及临时用电、临时给排水、临时道路、临时设施等费用，工程保险费、监理费和质检费等。

（3）资本化利息。指项目债务性融资发生的资金成本（包括但不限于贷款利息、银行收取的融资管理和服务费、基金或信托或股东借款等融资费用、服务费，以及相关税费成本）。

（4）土地征收拆迁安置费。指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，包括土地征用费、拆迁补偿费、拆迁评估费、拆迁服务费、市政配套管线迁移铺设和其他费用。

（二）项目成本的核算方式

城市综合开发业务中项目成本的核算要遵循会计准则的要求，还要根据投资建设合同中相关约定来确定具体的核算模式，“投资人+EPC”模式中通常由项目公司负责项目全部资金的融通，负责土地征收、房屋拆迁补偿安置、项目实体工程所需资金以及融通资金发生的所有款项的支付工作，政府平台公司按照固定时间节点，或土地出让进度返还项目公司建设开发成本，项目公司在完成项目竣工验收，财务决算后将完工项目整体移交给政府部门，可以理解为，项目公司代政府完成相关资产的建设成本投入及成本归集，故项目公司将投资成本中由政府返还的部分进行资本化处理，除此以外的费用进行费用化处理，计入项目损益。

为正确核算项目投资开发建设过程中发生的投资建设费用，应按成本核算程序，科学、合理、严密地组织项目的成本核算工作，最终达到成本控制的目的。本文以某“投资人+EPC”项目公司A公司为例，简要介绍项目成本核算程序：

（1）设置成本核算对象。开发产品的成本对象应根据成本核算的目的和有利于成本分析和控制来设置，以满足管理需要。城市综合体开发以开发区域内的土地平整、基础设施、公建配套设施建设、安置区和生态景观等独立立项并编制可行性研究的分项工程建设为投资建设成本对象。

（2）确定成本对象和成本项目之间的关系。项目成本的划分是根据费用的属性来确定的，而成本对象的确定是根据成本控制的目标来确定。

其中不能够直接计入各成本对象，需要确定分摊原则进行分配的费用：

①项目建设单位管理费一般按项目投资概算或以报批的预算进行控制，按比例在成本对象之间进行分配；

②项目借款费用在开发周期内予以资本化，以项目投资协议约定的债务性融资发生的借款费用额度作为控制目标。项目借款费用按照确定的比例在成本对象中进行分配。

③项目征地拆迁由政府相关部门组织进行，A公司以投资协议对该部分内容约定金额作为对该费用控制的依据。项目征地拆迁费作为城市综合开发红线区域内发生的费用需要在各成本对象中进行分配。

除上述三项费用外，其他发生的且在各分项工程的概算中有列示的成本项目均需直接计入成本对象进行归集核算。

（3）具体科目核算细则及案例列举。“其他应收款-XX工程项目-建安工程费”科目的核算。该科目核算的是项目投资开发建设过程中，对EPC总承包单位的工程量结算计量。例如：202X年1月，根据成本合约部提供的与EPC总承包单位结算的本期工程计量款是2000万，按照计量的80%进行支付，该项业务的会计分录如图1。

图 1会计分录

上述业务流程如下：A公司工程部将施工单位所报当期工程结算资料经监理审核完毕后，按权责进行政府业主方审核并提交至公司成本合约部编制当期工程进度计量报告；A公司计划财务部根据成本合约部所提供的有效工程款进度计量报告及其相关资料连同《工程款支付审批单》向EPC总承包单位支付款项，支付完毕将工程结算单、工程款支付审批单、对应结算金额的发票、银行回单作为凭证附件。

三、项目成本的管控要点

（一）工程变更管控要点

在城市综合开发业务中，任何环节的变化都会对整个项目工程产生巨大的影响。工程变更通常会从两个方面影响项目投资：其一，工程变更会对施工成本产生较大影响，如由于施工环境的变化而导致施工方案的调整，会使施工建设增加额外投入，其成本便会超出预算投入；其二，假如施工成本增加了，势必会增加资金投入，为投资者带来资金压力，甚至会导致工程停工。在面对工程变更的时候，首先要加大工程变更方面的审查力度和审批力度，明确变更范围、变更原因、变更时间以及变更地点等因素，尽量减少变更次数、缩小变更范围。其次，要科学评估工程变更，合理划分等级，简化流程，以此提升管控效率。最后，要构建相应的监督机构，指派专门的监督人员，完善监督管理体制，以此确保审查工作的有效性。

（二）融资管控要点

对于“投资人+EPC”项目而言，需积极拓展其融资渠道，强化融资成本管控力度。其中，融资的比例和方式以及资金到位率等都会对项目建设造成直接的影响。为降低风险或者规避风险，必须在项目开始建设之前，对项目融资进行专项研究，确定融资规模，以免出现资金浪费现象或者资金不足问题。在设计融资方案的时候需结合企业实际情况，从其盈利能力出发，提升其内部融资的比重。积极拓展融资渠道，要和银行等金融行业保持良好的合作共赢关系，除了商业贷款，还应积极探索债券发行等融资方式，以免单一的融资模式为企业带来资金危机。此外，还应积极提升企业的议价能力，尽可能地降低融资中产生的各种隐性成本支出。

（三）合约管控要点

市场变动引发的成本风险主要体现在其人工成本以及材料价格波动方面。而城市综合开发工程一般周期都比较长、投资也比较大。所以劳务成本方面、机械设备方面、建设材料方面等是城市综合开发项目建设成本管控的要点。在经济市场环境下，各项变动时有发生。所以城市综合开发项目也会面临各种风险，这些风险不仅会对其成本管理产生巨大的影响，还会导致其他的问题。如受市场因素的影响，工程项目在建设过程中其成本管理以及经济收益都会不断发生波动，特别是在规模比较大且周期比较长的市政工程中，这样的反应要更持久、更强烈。

基于此，必须加强合约管理，尤其是采购环节、设计环节、施工环节等方面的责任划分、内容制定、成本控制，以免为工程项目的建设埋下各种安全隐患，进而对项目的顺利实施造成阻碍。

四、项目成本管控存在的问题

（一）缺乏整体成本控制意识

在项目投资建设过程中有些企业对成本管控的认知较为片面，缺乏系统认识和全面实施。在成本管理的过程中，只重视财务部门成本核算和成本分析，而忽略了实际建设过程中各环节间的联系性。如此很容易让成本管控脱离企业正常的运营机制，出现各部门相互推卸责任、不配合等现象，导致成本控制无法取得预期效果。全面系统的成本管控意识需贯穿于企业运营的整个过程，所有环节都必须加大成本管控的力度。

（二）组织信息缺乏沟通，缺乏动态化管理意识

因为城市综合开发项目建设过程极具动态性和系统性，所以在成本管控的时候需坚持动态化管理的基本原则。工程项目在进行成本管控时不但要实事求是，根据实际情况不断创新、完善其成本管控方案，还需对成本展开科学、合理、详细地分析，为成本精细化管理打好基础。城市综合开发业务中，项目公司各部门之间、各业务条线之间、成本管控目标之间都必须进行协调统一，如此，才可以及时发现其成本管控过程中存在的问题，并及时进行修正和调整。“投资人+EPC”模式的项目成本管控从其最初的规划开始一直到工程竣工验收，所有环节都必须进行成本管控。然而在实际操作过程中，也会存在项目管理人员缺乏成本管控意识、管理理念和方法落后、彼此缺乏沟通和交流的情况，无法对项目成本进行全面的动态化管控。

（三）EPC总承包单位施工队伍选择不合理

施工队伍质量的优劣，对开发成本会产生非常严重的影响。对于城市综合开发业务而言，必须严格选择质量过硬的施工队伍，以免后期出现延误工期的问题。与此同时，还要尽量避免出现工期转包的问题，否则不利于管理。如某公司工程项目被转包，两个施工单位因为工程款项出现扯皮，导致工程被迫停工，开发企业也因延误工期而增加了成本开支。所以，在制定施工合同的时候，不管工程造价采用何种方式，都应明确规定其中哪些项目是可以调整，哪些项目是不可以调整的，必须清楚地写进合同条款之中，以免产生经济纠纷，对成本核算造成影响，导致成本管理的失控。

五、城市综合开发业务“投资人+EPC”模式项目的成本管控的建议

（一）加强预算管理

其一，预算工作要想做好，首先要全面深入了解合同内容，详细梳理每一项条款的含义。相关单位在合同签订后需就合同内容展开交流，做好交底工作，特别是针对合同条款中出现的语义模糊部分、具有歧义的部分进行解释，明确条款内容和双方责任。其二，合同条款在确认没有问题后，需明确其材料、工程、费用等方面的分配方法以及相关的计算标准，并初步估算出工程所需的资源。此外，要将每一项资源的分配方式以及计算标准都明确写入合同。为确保资金流向的透明化，使资金得到有效利用，必须对执行情况进行严格监察，并结合市场变化情况调整其项目额度。其三，根据过往经验，结合项目实际情况，制定合理的预算计划。合理制定额度，要确保调整空间，在项目建设中，需充分发挥成本管控的指导作用和约束作用。其四，城市综合开发业务通常涉及面比较广泛而且内容也比较复杂，因此在成本预算阶段必须实事求是。相关管理人员应做好协调沟通工作，明确划分责任，签订合同，科学处理各项成本事务。

（二）精细化会计核算

在城市综合开发“投资人+EPC”项目成本管理的过程中，会计核算的质量尤为关键。要想对施工过程中的成本进行有效管控需将精细化会计核算的理念融入到整个项目管理过程中。通过多维度、多层次的精细化成本核算来明确各部门、各岗位、各业务条线成本管理职责。

首先，要构建科学有效的会计核算制度。想对会计核算进行精细化管理，就必须结合实际情况制定科学合理的核算制度体系，将精细化管理的要求体现在具体的操作之中，引导会计人员深刻理解精细化财务管理理念，将精细化会计核算作为工作指南，进而提升会计核算工作水平，更好地为项目管理服务。其次，要加强成本管控中的会计核算审查，通过定期对会计核算基础资料进行检查，检验其是否按照制度落实各项操作方法，在执行会计监督职责的时候是否严格进行把关，另外，会计信息质量也是成本管控的重中之重，财务报表中各项费用列中是否准确，也会直接影响项目成本管控的效果。最后，随着科技的不断发展，企业也应顺应市场的变化需求，可结合自身实际情况，积极引入各种先进的软硬件设备，为会计核算的精细化管理奠定基础，以此促进会计核算工作的精细化，使会计核算更加精准、快捷，让会计人员有更多的时间去思考、创新，进而优化现有工作模式。

（三）加强组织管理

城市综合开发业务“投资人+EPC”项目模式要求相关企业结合自身实际情况，完善其内部组织管理体系。企业领导层需做好相应的顶层设计，制定完善的内部管理体系，明确责任内容，培养员工的大局意识，提升其责任感，建立相应的绩效奖励制度，充分激发员工的工作热情和工作潜力，促使员工自觉、自主地完成本职工作，进而提升其工作质量和效率。

此外，企业还应充分体现以人为本的重要思想，鼓励员工不断创新、集思广益，积极探索降低开发建设成本的新思路、新方法，提升每一位员工的成本管控意识，将成本管控贯穿于项目的整个阶段、所有环节，进而提升工程项目的综合效益。

六、结语

综上所述，对于城市综合开发业务而言，强化项目成本管控能力可以使建设资源得到有效配置，促使项目建设的经济效益以及工程质量效益得到有效统筹。目前，“投资人+EPC”项目模式在成本管控中还存在改善的空间，在全过程成本管控过程中，项目管理工作人员不仅要注重专业分包成本、材料价格、劳务成本方面的管理和控制，还要做好项目开发建设过程中的成本管理体系建设和组织管理，制定精细化会计核算制度，才可以确保其项目成本管控的精确程度，为项目建设顺利实施保驾护航，进而促进城市综合开发项目的规范化发展。