基于绿色发展理念的轨道交通站点周边用地综合开发模式研究
——以重庆广阳湾智创生态城为例

文/中国城市发展规划设计咨询有限公司 翟长青 马晨光 于子丽 张海涛

0 引言

绿色发展是区别于传统发展的一种创新发展模式，是基于生态环境容量和资源承载力等约束条件，将环境保护作为实现可持续发展重要支柱的一种新型发展模式，具有鲜明的时代性和先进性。轨道交通作为当前城市公共交通的重要组成部分，是城市实现绿色交通进而进入绿色发展阶段的关键指标。轨道交通与土地利用相互促进、相互制约，一方面轨道交通提高了站点地区的交通可达性，为一定区域内的居民提供了准时快捷的出行方式；另一方面，轨道交通站点周边地区凭借轨道交通的高可达性和较强的内聚力，吸引商业、办公和住宅开发向该地区集中，促使该地区土地实现高强度利用。根据国外经验分析，轨道交通沿线各功能地块容积率比其他同类功能地块高30%～100%，且沿线交通枢纽地区往往发展为商务中心[1]。

由于建设过程中，轨道交通所经过地区大部分是城市核心建成区域，与新开发地区相比可发挥余地不大，直接利用TOD理论开展规划，存在一定的不可行性。为促进轨道交通与土地利用协调发展，应首先开展对轨道交通站点地区土地利用和轨道交通发展情况的评价，寻找轨道交通站点地区TOD理论下的制约因素，实现轨道交通站点地区交通与土地利用的双向优化。

1 广阳湾智创生态城轨道交通站点规划与建设现状

重庆广阳岛智创生态城共规划布局4条轨道交通线路，分别为6，8，20，24号线，设置18座轨道车站，其中有4个换乘站，分别为刘家坪站、大兴村站、广阳湾站和东港新城站，其中大兴村站无法实现站内换乘。目前，24号线建设已纳入《重庆市城市轨道交通第四期建设规划（2020—2025年）》，根据《重庆市城市轨道交通TOD综合开发实施方案》，商贸城站、广阳湾站为2021年启动建设的第一批TOD综合开发项目；迎龙站、商贸城北站为2025年将启动建设的第三批TOD综合开发项目（见图1）。

1 广阳湾智创生态城轨道线路与建设情况

2 广阳湾智创生态城轨道交通站点周边用地综合开发路径探讨

2.1 站点价值评估

分析已有轨道站点评估指标体系研究结果，国内外研究学者的研究主要集中在交通条件、土地利用、建成环境三方面[2-8]。本次研究结合我国城市发展建设实际情况，以实现轨道交通站点最大的社会效益、经济效益和环境效益为目的，基于绿色发展理念，开展对轨道交通站点周边土地利用评价及用地组合开发模式的研究，从城市空间格局、生态景观环境、轨道站点土地价值、轨道站点开发强度、现状产业基础与规划发展方向及交通条件6个方面建立站点评估体系，为后续站点等级划分奠定研究基础。

1）城市空间格局——“一湾三城”中心位置，助推TOD综合开发 为带动广阳湾、东港新城、通江新城和迎龙新城四大片区联动发展，广阳湾智创生态城应发挥区位条件良好、用地布局集中、功能混合等优势，推动TOD综合开发。

2）生态景观环境——协调自然资源，筑牢“长江上游生态屏障” 各站点周边景观现状环境以自然植被密林为主，生态城两侧的铜锣山、明月山是重要的生态涵养区域和近郊旅游区域，站点周边分布各类公园，有利于打造高品质景观环境（见图2）。

2广阳湾智创生态城公园分布

3）轨道站点土地价值——辐射范围 根据广阳湾智创生态城实际发展建设情况，从轨道站点的区位和土地属性两方面的8个评价因子对轨道站点周边土地价值进行评价（见表1），根据评价因子的重要性给予其不同权重。由土地价值评价可知最具发展潜力的站点有4个，分别是刘家坪站、商贸城站、广阳湾站和峡江路站；较有发展潜力的站点有4个，分别是商贸城北站、观音庙站、迎龙站、东港新城站；其余10个站点发展潜力较低。

表1 广阳湾智创生态城轨道站点周边土地评价因子和权重

4）轨道站点开发强度——集中连片开发，强度普遍偏低 目前，广阳湾智创生态城各站点周边建设用地布局较集中，但开发强度不高，容积率多在1.5以下。为体现TOD高效集约的特性，在满足生态城内整体开发建设规模的前提下，在后续开发建设中容积率可向TOD核心区集中，适度降低外围影响区强度，建议核心区容积率原则上不低于3.0（见图3）。

3 广阳湾智创生态城轨道站点周边土地可开发强度

5）现状产业基础与规划发展方向 广阳湾智创生态城的产业发展导向围绕“生态+”“数字+”，大力发展大生态、大数据、大健康、大文旅、新经济“四大一新”产业。目前，生态城内产业发展现状是电子信息、装备制造初具规模，但面临产业链条短、产品附加值低，本地研发投入偏低，创新发展动力不足等问题。生态城内休闲旅游资源丰富，南山风景区已形成民宿产业集群；广阳岛及港口大道尚处于初期发展阶段，接待设施主要以农家乐为主，未来还需进一步与南山及广阳岛其他建设衔接，提升旅游服务能力；由于还未形成生活配套与人口集聚，生活服务业发展仍处于空白阶段。该区域产业现状及规划发展方向如图4所示。其中，峡江路站、东港新城站、商贸城站所在区域产业基础和规划产为方向明确，商贸城站已形成规模产业资产，亟待盘活；大兴村站、广阳岛站、广阳镇站周边旅游资源与旅游交通优势突出；生态城轨道站点开通后，有望在产业基础好、资源导入强的站点周边形成新的就业机会。

4 广阳湾智创生态城站点产业现状及规划发展方向

6）交通条件——日益完善的内部交通网，构建“绿色交通”体系 广阳湾智创生态城内部已形成重庆绕城高速、开迎路、茶园路、通江大道等主干路网，建成绕城高速、沿江高速26.5km，快速路（开迎路）11km，主干路、次干路及支路（通江大道、港口大道、百源大道等）等106.5km，省道S103等公路119km，现已形成较为良好的内部交通环境（见图5）。

5广阳湾智创生态城站点周围交通条件

2.2 站点分级划定

通过借鉴日本东京及中国香港地区、成都、佛山等城市轨道交通站点TOD综合开发案例及相关理论研究，结合城市实际情况，对轨道站点进行城市级、组团级、街道级、社区级等级划分，促进轨道交通建设与城市发展的良性互动、有机协调。

对标《主城都市区城市轨道交通TOD综合开发专项规划》，对广阳湾智创生态城18个站点进行4级划分，如表2所示。

表2 广阳湾智创生态城站点分级

2.3 站点空间范围

根据国内外关于轨道站点空间范围开展相关研究，站点周边按照圈层布局规律，划分为极核区、核心区和辐射影响区，站点等级不同，影响半径也存在差异。各级站点的核心区和辐射影响区半径如表3所示。

表3 轨道站点影响区半径划定参照 m

对标《主城都市区城市轨道交通TOD综合开发专项规划》“1368”的综合开发圈层结构，通过对站点密度、道路、河流等自然阻隔以及用地布局进行分析，划定广阳湾智创生态城各站点的TOD综合开发范围如图6所示。

6广阳湾智创生态城各站点的TOD综合开发范围划定

2.4 站点功能定位

落实上位规划要求，统筹站点片区产业、文化、景观环境、交通等资源要素，明确广阳湾智创生态城各TOD站点辐射片区的功能定位和主要发展建议。同时，根据各站点资源禀赋、功能及产业组合形态对其进行差异化与复合化发展定位，进而明确产业发展模式，分析具体服务人群，锁定业态植入方向，如表4所示。

表4 广阳湾智创生态城轨道站点发展导向

2.5 站点建设引导

2.5.1 混合功能用地引导

混合功能用地是指不同使用性质（如商住混合、商办混合、住商混合等）在同一地块中并存的用地，能够提高土地使用效益，促进功能互动且无功能干扰，并可经常使用；表现为垂直空间的用地混合、水平空间的用地混合等形式[9]。TOD混合功能用地比例是混合功能用地面积占广阳湾智创生态城TOD综合开发范围内城镇建设用地的比例，结合广阳湾智创生态城现实情况，适度鼓励混合用地的设置，TOD开发范围内有4.27km2作为混合功能用地，占比25.25%，其中住商混合0.69km2，商住混合0.48km2，商办混合3.10km2。

2.5.2 开发强度引导

1）现有控规开发强度分析

从生态城整体轨道覆盖率来看，依据现有控规，广阳湾智创生态城轨道站点范围覆盖居住人口为38.40%，覆盖就业岗位为83.11%，未能达到职住平衡。

从各站点规划开发强度来看，未完全区分不同级别站点开发强度；各TOD站点范围内用地未体现非均等化开发强度控制。从站点功能级配来看，未完全体现城市级、组团级、街道级、社区级站点之间的差异。广阳湾站为规划的城市级站点，但其开发强度与一般街道级站点相同。24号线的商贸城站、迎龙站、商贸城北站开发强度相同，未体现商贸城站的集聚服务特点。从各站点600m范围来看，峡江路开发强度高于其他站点，为通江新城服务中心；除此之外其余站点600m范围内开发强度基本相同，未体现非均等化控制（见图7）。

7广阳湾智创生态城轨道站点现有控规开发强度分析

2）开发强度调整建议

根据广阳岛片区总体规划人口规模预测及人均指标计算TOD站点范围内承载的人口，进行居住和商业用地的补充。根据TOD出行平衡的要求，服务覆盖度=（居住人口+岗位人口）/（全域居住人口+全域岗位人口）≥52%。原控规中TOD站点范围内居住用地共571万m2，商业用地488万m2，根据人均居住用地 面积36m2的标准可知范围内承载15.86万居民。而广阳岛片区总体规划中要求，生态城承载人口32.00万，在满足职住平衡的要求下预期岗位人口40.00万，结合TOD服务覆盖度不小于52%，可计算出TOD站点范围内承载居住人口16.64万人，岗位人口20.80万人。

根据人口规模预测与用地规模分析，为保证服务覆盖度不小于52%。按此目标调整，生态城TOD站点范围内需调整增加的建筑面积具体为居住建筑面积增加不少于36万m2，商业服务业建筑面积增加不少于28万m2。同时，建议强化城市级、组团级、街道级站点服务功能综合，考量轨道建设时序，提高广阳湾站、商贸城站、峡江路站、迎龙站、商贸城北站5个TOD站点影响区范围内的容积率。

3 结语

在城市轨道交通快速建设发展大背景下，本研究基于广阳湾智创生态城轨道站点周边土地利用存在的低效建设、协同性不足、空间品质差等问题，通过定量与定性相结合的方法对轨道交通站点进行评估，划定站点等级，构建城市级、组团级、街道级、社区级4级体系，按照分级分类原则推进TOD综合开发。从城市整体发展考虑，将TOD站点与周边区域的用地布局和产业发展充分衔接，对周边交通、商业、设施、客流等进行深入分析，形成业态的主次划分与组合并最终确定开发定位，论证TOD综合开发区域的开发强度，完善TOD站点空间规划与布局，提出轨道站点地区的土地利用策略，为政府制定相关政策及措施提供判断依据。