电梯“适老”有多难

◎ 文《法人》全媒体记者 李韵石

加装电梯方案如何兼顾高层住户和低层住户的利益，是难点所在 资料图片

无论是新社区还是老社区，都涉及住宅适老化的建设和改造。国务院发布的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》提出，在“十四五”期间，新建城区和新建居民区养老服务设施标准率应达到100%。住房和城乡建设部建筑节能与科技司副司长张雁曾明确表示，结合城镇老旧小区改造等工作，同步开展无障碍设施、适老设施的建设和改造。如支持有条件的楼栋加装电梯、开展住宅单元出入口坡道改造以及在住宅楼梯上增设安全扶手等。

“住宅适老化改造工程”自2019年启动，实施三年以来逐步推进，但其中面临的与居民沟通难、沉淀资金量大、盈利模式待解、回本周期长等问题让资本望而却步。

住建部相关数据显示，全国2000年以前建成的小区近17万个，超4200万户，建筑面积约40亿平方米，涉及居民上亿人。粗略估算，需要加装250万至300万部电梯。住建部原副部长仇保兴曾测算，“老旧小区改造市场空间可达5万亿元”。

如何以“可持续发展的眼光来解决未来问题”以及“增强住宅适老化设计的时效”，是当前面临的挑战。

疑问：加装电梯谁来买单

“老人不小心摔了一跤，难以站立。120急救车到达之后，因为没有电梯，只能把老人从六楼抬下去。老人体重较大，运送过程费力，耗时较长。对于需要紧急抢救的老人来说，电梯是‘救命梯’。”9月23日，家住北京市大兴区的王女士向《法人》记者讲述了她家老人的境遇。

“我们的房子是1996年的回迁房，当时我35岁，住高层还可以。26年过去了，今年60岁的我爬不动楼了，更需要住上带电梯的楼房。”10月3日，家住北京市东城区某小区的李先生面对自己位于5层的50平方米老旧房，一筹莫展。他告诉记者，其居住的小区住户一直在探讨加装电梯问题，但由于费用原因目前还没有安装成功。

北京市大兴区某小区的住户马女士接受记者采访时表示，她于2003年购买了一套6层的经济适用房，现在家里老人生病，上下楼极不方便。因单元中的一些住户不想出钱，电梯至今没能装上。

那么，加装电梯的费用应该由谁来买单？10月5日，北京市房山城建集团有限公司第十一分公司负责人高云鹏在接受记者采访时表示，目前加装电梯的模式主要有3种：居民自筹自建、代建租赁以及产权单位或集体组织出资。“这3种方式中，对居民而言的最佳方式是代建租赁。”

高云鹏进一步解释，代建租赁是由第三方出资建设电梯，小区内的居民使用电梯只需要缴纳一定的搭乘费用，电梯的维护费、保养费、电费由第三方承担。这一方式可以较好地解决居民出资问题，但该方式由于给出资方造成的压力较大，其参与意愿并不强烈。

高云鹏还告诉记者，电梯作为国家特种设备，增设工程具有较高的技术要求，造价成本偏高。安装一台电梯从建设到使用需要经过勘察、设计、审批、施工、验收、交付、维护等过程，初装费通常在50万元左右。

争议：安装费用如何分配

记者采访过程中发现，老旧小区安装费用分配是加装电梯的争议焦点所在。一位不愿安装电梯的住户告诉记者：“初装费、运维费、加装费如何分配，需要住户商量出一个大家都能接受的方案。甚至每户平摊下来的费用，是否影响二手房转卖价格，都是考量的因素。加装电梯费用必然使房屋成本升高，买家如果不能接受溢价后的房屋售价，业主肯定吃亏。”

参与北京某老旧小区住宅改造的某物业公司负责人张磊（化名）向记者介绍了电梯的运营维护费用成本：高层小区一台电梯的运维费用在每月5000元左右，还要单独聘请2到3名电梯维修人员，工资每月8000元左右，一年需要增加30万元的维修人员工资支出。他认为，初装费几十万是一次性费用，相对容易解决，难点在于后续运维费用和换新费用。如果单独加装电梯，上述费用势必平摊到住户日常收费中。如果住户拒交电梯运维费，加装电梯后必将使出资建设方亏损。

近年来，越来越多北京老旧小区开始探讨加装电梯的可能性 李韵石／摄

据了解，目前，加装电梯对居民按月、年收取使用费，楼层越高，使用费越高。张磊给记者算了一笔账：以6层楼一梯两户为例，按年付方式计算，5层和6层住户每年每户收费3000元，3层和4层住户每年每户收费800元，2层住户每年每户收300元，计算下来一部电梯每年收取运维费共15800元。一部电梯每年年检费540元（6层以下标准），维修保养费一般每月300元，一年共3600元。折合下来，一年一部电梯收益为11660元。

“如果住户自筹自建，人家不愿意给物业交这笔费用。如果是代建租赁模式，按照上述算法，一部电梯出资方要50年才能收回成本。其实，仅依靠运营电梯收费来维持日常的运营维护是很难的。”张磊告诉记者。

为了避免由于运营安装压力阻碍加装电梯进程，有些地区规定以居民自筹自建方式进行。2021年8月，上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室等五部门联合印发的《关于加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见》（下称“意见”）指出，既有多层住宅加装电梯相关业主协商一致，共同出资改造所有成果。同时，该意见明确规定了加装电梯的日常管理、能耗、维护保养、购买相关保险等所需费用，由加装电梯所有权人承担。加装电梯所有权人可以自行开设加装电梯管理经费账户并实施日常管理，也可以委托本小区物业服务企业开设加装电梯管理经费账户，并按门号立账实施日常管理。加装电梯所有权人自行筹集加装电梯管理经费的，由所在门号加装电梯所有权人选出的代表收齐后，统一存入加装电梯管理经费账户。当账户余额不足时，加装电梯所有权人代表要及时组织加装电梯所有权人按照约定比例续筹，街镇也可以协助组织加装电梯所有权人筹集落实资金。

记者发现，在北京一老旧居民楼，层间加装电梯对住户极为不便 李韵石／摄

此外，不同地区还会为加装电梯予以补偿。2021年10月18日，山东省胶州市住房和城乡建设局就老旧小区改造电梯的费用、后期管理等相关问题进行了答复：“单元内加装一部电梯，总共费用35万元，国家补贴20万元，加装电梯单元内业主共计出资15万元。加装电梯单元，一楼住户不出资，15万元从二楼开始分摊，根据楼层数不同，分摊费用也不同。物业管理服务行政主管部门负责监督相关物业服务企业履行电梯管理职责，监督用于电梯更新、改造、修理的房屋专项维修资金的使用；镇人民政府、街道办事处协助履行电梯安全监督管理职责。本单元加装电梯，需要全部业主同意并签订同意意见书。”

矛盾：缺少适老化标准

“在我国，为了让老年人居住的建筑能够满足需求，‘适老化’概念自2015年左右开始进入建筑行业以及社会大众视野中。然而，当时的适老化设计更多地成为开发商推介新项目的宣传亮点，专业性、权威性的适老化设计研发成果尚不足以指导量大面广的住宅建设，存在着明显与新形式、新任务、新需求不相适应的问题。”9月底，中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫在接受记者采访时表示，这些问题主要表现在缺乏统筹规划设计，缺乏整体性和连续性体系建设，缺乏规范、适应的适老化技术要点，在新建住宅和既有住宅改造方面均存在适老化形式单一、有效措施不足等问题。

正如刘东卫所言，家住北京市大兴区的姜先生和丰台区的邢女士分别遇到了上述问题。“我家的房子2010年入住，至今已经11年。虽然不算老旧房，但设备不能满足适老化需求，电梯间连急救车担架都不能平放。”姜先生向记者讲述。

“反对者”邢女士则告诉记者：“不同意装电梯是因为电梯将安装在一楼和二楼之间，这个位置距离二楼还有一半的楼梯要走，而家里的老人连一节台阶都难走，加装电梯等于没装。”

对此问题，刘东卫认为，应该制定一套通用设计标准规范建筑适老化发展进程。加装电梯，就要平层加装，技术方面早就可以实现，但目前多地选择在两层中间加装（层间加装），这样的行为没有意义且浪费大量人力和物力。

北京市第二中级人民法院民一庭二级法官助理曹华审理涉及房地产案件多年，他告诉记者，我国对于高层建筑电梯标准化存在不足。以高层电梯标准为例，此前仅有住房和城乡建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行的《住宅设计规范》，其中规定12层及12层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。

推动：多部门发布相关文件

中国自1999年步入老龄化社会以来，人口老龄化持续加重。刘东卫表示，2011年至2015年是中国房地产开发住宅高速发展的时期，平均每年竣工面积达7.7亿平方米，然而高速的开发模式并没有带来高质量的住宅，住宅性能严重落后于时代发展和需求。

2021年5月，中国进行了第七次全国人口普查，调查结果显示全国共计141178万人，其中60岁及以上人口为26402万人，占总人口的18.70%。65岁及以上人口为19064万人，占总人口的13.50%。

以国际通用老龄化社会标准来看，一个国家60岁以上老年人占总人口的7%，则意味着该国人口总体水平处于老龄化社会。为推进适老化改造进程，多部门已经发布相关文件。

2019年3月29日，国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》第六条明确提出，促进养老服务基础设施建设，其中包括实施老年人居家适老化改造工程，落实养老服务设施分区分级规划建设要求等内容。2020年7月10日,为指导各地加快实施老年人居家适老化改造工程，民政部等部门作出《民政部、国家发展改革委、财政部、住房和城乡建设部、国家卫生健康委、银保监会、国务院扶贫办、中国残联、全国老龄办关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》，对适老化改造工程的目标任务和基本要求、改造项目内容、工作程序、支持发展措施、组织保障等作出进一步要求。

今年4月1日，由住房和城乡建设部发布的《建筑与市政工程无障碍通用规范》和《既有建筑维护与改造通用规范》施行，其中要求公共建筑内设有电梯时，至少应设置一部无障碍电梯，无障碍电梯的轿厢规格应依据建筑类型和使用要求选用。满足乘轮椅者使用的最小轿厢规格，深度不应小于140m，宽度不应小于110m。同时满足乘轮椅者使用和容纳担架的轿厢，如采用宽轿厢，深度不应小于150m，宽度不应小于1.60m;如采用深轿厢，深度不应小于210m，宽度不应小于110m。

“我们要用可持续发展的眼光来解决未来可能产生的问题，从建筑领域提出有效应对人口老龄化危机的解决方法，增强住宅适老化设计的当前时效和未来前瞻性。”刘东卫表示，对适老化设计的考虑应该在居住建筑立项之初就开始，伴随建筑设计、施工建造的全过程，并在项目交付使用之后的长期运维中，实现适老化设计的动态完善、实时更新。

9月20日，国家卫健委发布数据显示，2019年到2021年，各地在老旧小区改造中推动既有住宅加装电梯5.1万部。这项措施让很多长期居家老年人走出家门、走出楼栋。