标准化商务区提升建设初探
——以福州海西现代金融中心为例

张丽娜

（福州市规划设计研究院集团有限公司，福建 福州 350000）

1 标准化商务区的内涵

中央商务区（Central BusinessDistrict简称CBD）是现代化城市以商务办公为主的第三产业集聚地。按照中国商务中心区发展报告的研究分类，将CBD分为三级（表1），即世界级CBD、国家级CBD、地区级CBD。

表1 中央商务区（CBD）的分类与主要代表城市

通过研究比对世界级、国家级、地区级中央商务区典型案例，进行共性解读，总结标准化园区内涵标准，主要体系特征包含4个方面，即功能业态、交通体系、人文环境和公共空间，见图1。

图1 各级CBD代表城市体系特征总结图

标准化内涵特点为：

（1）多元化、复合化功能业态：商务功能成为主导，建筑规模稳定在60%左右。商业为城市级商业中心，业态包含高端与大众消费，建筑规模20～100万m2。夜色经济发达。居住功能为CBD内不可少的部分，且为高档居住区。

（2）现代化、立体化交通体系：具有最高效的交通网络通达性，高可达性。充分利用地下空间，形成立体化交通系统，地下建筑尤其是核心区的地下一层尽可能相互连通，形成地上、地下，人行、车行及停车系统，缓解该区域的交通压力，实现人车合理分流。

（3）活力化、信息化人文环境：注重历史文化资源，空间形态文化性与本土文化同构 ，维护城市的记忆性。

（4）公共化、人性化公共空间：城市灰空间（地块与地块、地块与道路等）转化为城市开放空间。重视生态环境建设。形成完整的绿化体系，公共绿地面积在20%左右；形成多层次的绿色景观。

2 福州海西现代金融中心对标存在问题

海西现代金融中心位于福州台江区沿闽江分布，呈东西两翼，包括海峡金融商务区和闽江北岸中央商务区，用地规模约1.82 km2，规划总建筑规模约448×104m2。

2.1 功能业态

区内商务用地约57 hm2，建筑面积约313×104m2，占比约70%，商务功能稳定；但商业业态现状与规划定位不匹配，具体表现：

（1）现状布局分散，规模与等级不匹配；闽江北岸中央商务区现状共有3个商业中心，各商业中心之间距离在600～900 m，总建筑面积约13.5×104m2；作为福州市鼓台都市级商业中心的重要组成部分，其商业设施规模还有待补充完善。海峡金融商务区现状商业中心3个，商业中心局部有600 m距离，总建筑面积约17×104m2；该规模与片区级商业中心提出的商业设施规模不低于20×104m2的目标仍有微弱不足，见图2～图3。

图2 闽江北岸中央商务区商业中心分布

图3 海峡金融商务区商业中心分布

（2）现状业态与定位目标仍有差距，特色不显；经对6个商业中心的现状运营情况与原定位目标仍有差距，特色不鲜明。详见表2。

表2 各商业中心定位与现状评估一览表

（3）商业业态缺乏高端消费，部分设施老化。闽江北岸中央商务区商业中心设施总体较新，但是缺乏适合高端人群的消费品，餐饮以特色餐饮为主；服装店面较少，无奢侈品牌入驻。

海峡金融商务区商业中心年代较久，特别是万达广场，设施老旧；整体消费力远低于台江区整体水平，全区人均160元，金融街商圈约为一半，详见表3。

表3 商业中心开业时间与人均消费一览表

（4）台江夜色经济基础佳，但两大商务区内有待进一步提升。自2020年12月30日上下杭·金银里步行街正式开街以来，迅速蹿红，成为台江区大力实施文旅商融合、引领夜色经济发展的典范；文化遗产“点亮”夜色经济的“上下杭模式”，正延伸出更多的成功范例。但是位于两大商务区内的夜色经济，目前仅有1处，位于台江苏宁广场，举办了“夜福州 趣苏宁”等创意主题集市；区内夜色经济规模与网络体系还未成为引领全市的夜色经济区域。

2.2 交通体系

（1）轨道交通建设有待加快。因地铁建设的延后，现状和在建地铁线路还未完全覆盖现有商业中心；地铁线路经由与站点可覆盖区域较其他城市商务区显弱；两大商务区的地铁联系缺失；两大商务区未能通过地铁虹吸效应带来海西现代金融中心产业进一步集聚。

（2）公共交通还未形成立体交通体系组织；地面公共交通仍较单一，以公交为主；且公交与地铁的联系线路少，仅3条线路，换乘接驳便捷度一般，地面便捷的交通网络尚未形成。地下轨道交通：现状建成一条地铁线路、在建一条，区内设置站点祥坂站、鳌峰站，由于目前商业中心还未形成合力，地铁站点与商业中心的立体联系整体势弱。

2.3 文化

新经济发展潮流下，文化创意、数字经济等产业快速发展，文化与科技在主体、内容、形式、服务、空间等多个层面产生了融合的趋势。文化与科技融合功能体系是文化创新、科技创新和创新服务相融合的互动网络。科技对文化提供载体支持，文化为科技注入内涵提升。历史文化对促进消费的拉动不够。台江商会文化浓郁，且两大商务区各有产业特色；但商务区文化挖掘弱，空间形态文化性与本土文化的同构不足 ，城市的历史记忆性差；未能发挥文旅-商贸联动，资源共享、文化彰显、业态丰富、活力绽放的价值优势，需进一步深度挖掘提升，详见表4。

表4 公共交通联系情况一览表

2.4 公共空间

海峡金融商务区和北江滨中央商务区整体建设水平较高，环境质量较好。但仍存在三方面问题：（1）楼宇周边公共空间与城市空间隔绝：由于早期地块滚动出让方式，楼宇与周边环境建设各自孤立，缺乏有机联系，导致公共绿地、步行设施虽完备但品质不佳，空间不宜人。（2）滨江公共空间可达性不高：沿闽江进行了岸线打造，但整体可达性和活力略显不足，需进一步优化。（3）公共空间特色不显，活力不足：区内公共空间和环境未能深度挖掘，生态公共空间活力不够和吸引力弱等问题，需进一步提高环境品质。

3 福州海西现代金融中心提升策略

3.1 做实商业配套功能：业态升级

（1）加快建设，发挥规模效应。目前两大商务区内商业用地均已出让，加快已出让地块的建设，提高规模效应。特别是北江滨中央商务区的苏宁广场A区升级和C区开业、滨江市民广场综合体等建设，通过地铁2号线祥坂站、慢道体系将区内几大商业中心贯通成为大型商业综合中心，商业规模由现状的13.5×104m2增加到37.4×104m2，与市级商业中心规模匹配。金融街商务中心加快榕发商业广场开业，提高商业中心服务覆盖。

（2）找准定位，引爆集聚效应。梳理各商业中心的比较优势、特色业态与服务群体，通过规划引导、选商择资、政策配套等手段，各商业中心形成互补，不断提高商业综合体的集聚度，找准辐射群体与片区，详见表5。

表5 各商业中心定位目标一览表

（3）引入高端，打造多元消费。①引入沉浸体验业态。充分激活片区体验经济，打出了“首店+创新概念店”的品牌矩阵。深度挖掘国潮文化、烟火经济、夜经济、科技潮流等方面，形成多圈层、多元化、强互动的体验活动。②引入新能源汽车。越来越多的新能源汽车品牌选择将卖场设置在大型商场和购物中心，采取“直营门店”方式。高端购物中心所拥有的庞大且稳定的中高收入客群，契合了新能源汽车品牌们拓展影响力及精准宣传的双重需求。③引入自带流量和人气的业态。如高端主流品牌、奢侈品牌、小众服饰、电竞等。④升级外摆经济。利用与衔接闽江上盖公园，打造外摆轻餐，设置小酒馆、咖啡馆、餐饮店，主打夜经济特色，为周边写字楼客群提供下班后的休闲空间，提升商场夜间活力。

（4）点亮夜色，拉动夜色经济。推出夜间“亮点”，吸引消费群体。①扩展夜游空间。利用商务区广场、中心景观绿地、城市绿轴等，拓展运动空间；将道路、广场等开敞空间变成摊贩位，打造新“夜市”。②举办文化活动。利用沿街空间，举办公共艺术展览、跳蚤市场、街头表演、文艺演出等。③延长开放时长。延长公园、图书馆等公共服务场所开放时间吸引更多人群驻足，为夜间活动提供更多场所，增加夜间市场的消费人群。

3.2 构建立体交通体系：交通完善

（1）向下发展。借鉴其他商务区先进做法，充分利用地下空间。①线路、站点增设，优先保证新增轨道线路在区域核心区域设站条件，串联两大商务区的轨道交通联系。②通道联通。地下地铁站点出入口与商业中心地下空间相互联通。③业态贯通；地下地铁站点适当增加商业业态，与周边商业中心业态贯通。

（2）向上发展。实现“零地增长”，塑造地标观景平台，优化楼宇步行空间组织；通过廊桥建设，联通商务街区慢行网络，强化联系；强化开敞平台广场、上盖公园与周边商务区的联系，改善因高差带来的割裂，同时实现人车合理分流。

（3）统筹周边。①构建“轨道+公交+慢行”600 m服务出行圈。基于轨道交通站点，配套共享单车、非机动车停放点，打造立体、连续、安全的步行系统，串联开敞空间、商务办公楼宇、购物中心，实现多类交通的便捷换乘。②换乘接驳年轻化、科技化提升。新增完善绿色低碳高效的公共交通形式：街区生态循环公交、轻型智能化接驳。规划设置智能化公交接驳场站，循环低碳的无人驾驶公交，实现点对点的交通运输。③定制与机场、港口的城港巴士。定制化新能源巴士，提升点对点的公交便捷性；结合需求设置城港专线，加强商务出行联系。④5G强化地铁周边其他公共交通形式。5G智能公交，实现道路基础设施、全类型公交的车、站信息联网。完善片区停车诱导和行人指示系统建设，根据片区内道路交通流量的变化，动态调整交叉口渠化、信号灯周期等。

3.3 提升城市文化功能：IP打造

（1）挖掘文化资源。北江滨中央商务区挖潜科技文化之核，激荡体育文化之潮，引燃消费文化之烟火，打造多元世代共建共享的江北商务区文化IP链。结合中轴绿地改造将功能单一的开敞空间改造为可承载体育活动的场所，掀起片区运动潮流；以“去同质化”的多元“氛围IP”为商务区重燃生活的烟火气。

海峡金融商务中心区挖潜鳌峰书院历史文化，共建共享党政文化，现代城市商企文化，打造多元活力的鳌峰片区文化IP链。以片区公园、街道为文化品牌展示界面，将文化要素融入标识体系、公园小品等。规划鳌江路沿线公园策划都市农园主题与党政主题，呼应历史上鳌峰书院学田表征的耕读文化与当代杰出的党政文化；宇洋绿地从活动策划、景观环境及服务设施三方面打造金融商贸主题公园。

（2）创造文化事件。以打造福州市最有吸引力、最独特的文化商务区为愿景目标，策划一个大型核心秀、几场大秀、若干小型演出、六个体验区、一条主题大道和一座演绎主题公园。

①一个大型核心秀。借鉴长沙橘子洲头烟火秀，海西现代金融中心拥有良好的闽江资源和丰富的历史文化底蕴，通过策划一场城市级的文化展示事件，并进行周期化、常态化展示，把福州文化、城市名片推向全国。②几场大秀、若干小型演出。如苏宁广场拟重点打造“点亮三十城”线上抖音挑战赛及线下亮灯仪式、点亮圣诞奇遇季、终极跨年狂欢夜、寻找城市ZUI美童声新年音乐会等爆点活动，吸引媒体、消费者和市场的关注，树立旅游标杆。③六个体验区。与六个文化IP契合，打造各具特色魅力的展示体验区；并联动服务配套，发挥文旅-商贸联动，资源共享、文化彰显、业态丰富、活力绽放，成为新的消费点。④一条主题大道和一座演绎主题公园。将非物质文化有形化、价值化。

3.4 提升环境设施品质：环境整治

（1）贯通慢行通道。打破各个地块的权属隔断边界；通过共享消防、物流通道，改变各个楼宇自我设定消防及物流通道，及停车场的现状。增加楼宇绿地空间，打造宽敞、舒适、畅通的林荫步道。

（2）提升灰色空间。协同整治地块与地块之间的边角地，补充小微绿地、口袋公园；通过植入绿化、活动设施、城市家具等内容，形成功能形式多元和空间体验丰富的城市空间，将灰色空间变声绿色空间，增加交往休闲活动空间。

（3）增加文化趣味。将市政公共空间与大楼前空间进行一体化设计，将传统的直线人行道设计改为曲直结合的设计，即将笔直的市政人行道变成绿化带里中曲折有致的休闲步道。

4 结语

台江区海西现代金融中心标准化商务区提升，通过研究比对世界级、国家级、地区级中央商务区典型案例，总结标准化园区内涵标准。结合台江两大商务区发展建设现状，围绕功能业态、交通体系、文化与数字化、公共空间等四个方面对标找短板，在海西现代金融中心的功能定位下，提出做实商业配套功能、构建立体交通体系、提升城市文化功能和提升环境设施品质等4个方面的提升策略，为标准化商务区的提升建设提供参考。