你的房子，值多少斤西瓜

继小麦、大蒜之后，西瓜也可以“换房”了。农产品纷纷下场当首付，让人有些匪夷所思。这是凑热闹还是真无奈？为什么开发商用农产品“兑换”首付？“噱头”背后，房产市场又出现哪些变化？

继小麦、大蒜之后，西瓜也可以“换房”了。

6 月28 日，南京的楼盘新城·云漾滨江推出了“西瓜换房”活动。据了解，这次活动以10 元/ 斤西瓜的价格抵房款，活动时间自2022 年6 月28 日至7 月15 日，最高抵10 万元。同日，无锡的阳山悦阳九玺推出了水蜜桃抵房款活动，水蜜桃收购单价18.88 元/ 斤，最高可抵188888 元。

就在西瓜、水蜜桃可以抵房款的前一周，河南杞县和民权县也有房企推出“大蒜换房”“小麦换房”的活动。

农产品纷纷下场当首付，让人有些匪夷所思。这是凑热闹还是真无奈？“噱头”背后，房产市场又出现哪些变化？

为什么是农产品

为什么开发商用农产品“兑换”首付？

不少业内人士分析，灵活的价格是这波农产品变首付的关键。经调查发现，无论是小麦、大蒜，还是西瓜、水蜜桃，在开发商那里抵扣房款的价格远高于当地同类农产品的收购价。

以“西瓜换房”的南京新城·云漾滨江项目为例，海报显示，其抵扣首付款的西瓜收购价是10 元/ 斤，这个价格远高于当地西瓜的收购价格。

该项目置业顾问表示，收购的价格高于当地西瓜市场价，中间的差价算是给农民购房的补贴款。

而杞县的建业城项目，推出的“大蒜换房”活动同样宣称是“爱心助农”。活动细则显示，该项目按照5 元/ 斤的价格收购大蒜，在购房时抵扣首付款。

根据开发商的海报宣传显示，5 月22 日至6 月6 日期间，“大蒜换房”活动共成交约86万斤大蒜，成交30 套房。

开发商图什么

首付抵扣价明显高于市场收购价，开发商的这波操作究竟图什么？

以杞县大蒜为例，3.2 万斤大蒜能抵扣16 万元的首付，但在市场上只能卖到4.8 万元，这相当于购房者间接省了11.2 万元。

开发商借机促销让利的目的，显而易见。但如果想打折促销，为什么不直接降价？

事实上，稳房价是不少地方一直以来的基调。

最近，福建平潭发布政策称，到今年年底前，地产企业销售时的实际销售价不得超过备案价上下幅度的15%。在此之前，已有岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山、张家口等多个城市针对开发商降价出台了“限跌令”。因为一旦楼盘直接降价，前期以相对高价购买房子的业主很可能发起维权，要求开发商退差价。

此外，激活本地潜在购买力，也被认为是用农产品充当购房首付的原因之一。

杞县的大蒜种植面积、产量均居全国第二位。最近大蒜的市场价约为1.5 元/ 斤，不少当地人士称，目前杞县大蒜的收购价格确实不在高位。以相对低价的大蒜抵扣相对高价的首付，在大蒜“小年”卖出了“大年”的价格，确实是种“心理补偿”。

分化的市场

南京作为经济强省江苏的省会，在新一线城市中排名靠前。新城·云漾滨江项目用季节性水果西瓜当首付，是否是为了凑热闹？

如按照10 元一斤收购西瓜，想抵扣10 万元购房款，需要1 万斤西瓜。但西瓜作为时令水果，保存期较短，开发商又该如何运输、储存？

易居研究院首席分析师严跃进认为，西瓜属于季节性水果，即便种植的规模大，也只可能局限于个别农户，其符合条件的农户数量肯定没有种植小麦、大蒜的多。换而言之，此类营销能够吸引多少瓜农来购房，需要打个疑问。

南京房天下网站显示，该楼盘去年均价还超过19000 元/ 平方米，现在已经降至17000元/ 平方米。有南京中介人员表示，近一年来，南京楼市内部分化严重，偏远的郊区板块回调明显。

相比城市内的分化，房产市场城市间的分化更加明显。无论是民权县，还是杞县，近年来几乎没有限购政策，首套房的首付比例早已降到20%，商业贷款利率也几乎一直维持在国家允许范围内的最低值。即便在这样的情况下，开发商还是不得不用农产品抵扣首付来吸引购房者，可见房产市场的疲弱。

县城的危与机

有分析指出，农产品纷纷下场换房，都只是营销手段，噱头大于实质效果，但各地面临的严峻去库存挑战和发展困境却不容忽视，特别是县城人口不断流向城市的中心城区。

对普通县城而言，吸引人口越来越重要。在不少专业人士看来，如何把握好农业转移人口，成为未来县城发展的关键所在。

“对不少县城而言，吸引本地农业转移人口，是值得把握的机遇。”在广东住房研究中心首席研究员李宇嘉看来，农业转移人口日渐成为县城的购房主力。从这个层面分析，大蒜、小麦换房，也顺应了这一趋势。

不过严跃进认为，尽管县域城镇化是大方向，需要发力，但绝不能简单房地产化，可以在交通、商业、产业等方面发力，进而增强县城吸引人口的综合实力。