关于社区商业建设和发展的若干问题

中国商业经济学会消费研究院流通三十人专家委员会（G30）

2022年1月5日，由中国商业经济学会消费研究院和流通三十人专家委员会（G30）主办，阿里研究院新消费研究中心、北京商业经济学会、北京国际商贸中心研究基地、北京财贸职业学院“中国服务”智库共同承办的以“社区商业一刻钟生活圈”探索为主题的中国商业经济学会商品流通论坛（第15次）在京召开。出席本次论坛的专家有商务部原党组成员、部长助理、中国商业经济学会名誉会长黄海，中国商业联合会副会长、中国烹饪协会会长傅龙成，中国商业经济学会会长马龙龙，北京商业经济学会会长王成荣，北京京商流通研究院院长、北京商业经济学会常务副会长赖阳，北京市商务局规划建设处副处长李洪臣，中国商业经济学会消费研究院研究员李亚琼，阿里新服务研究中心资深专家薛艳，会议由中国商业经济学会消费研究院院长刘普合主持。

在去年年底于上海举办的“上海率先创建现代流通体系”研讨会的基础上，经过对上海、北京社区商业的调研，本次会议重点讨论了社区商业特别是社区综合服务中心的建设问题。各位专家进行了深入讨论和分析，初步达成以下共识：

一、上海社区综合服务中心的典型调查

1.会议对上海真如高陵集市作为一个典型案例进行研究。这是一个将社区居民服务和商业紧密结合、将社区居民的多项需求集合在一个屋檐下的市场。一个社区菜市场理论上的服务半径应是1-3公里，但是真如高陵集市的辐射范围很大。据其负责人反映，很多顾客来自于5公里之外，虽只买几捆青菜、几盒馄饨，主要是来打卡购物。这个市集分上下两层，一层设置130多个标准化摊位的社区菜市场，还专门开设一块叫做“上海特色小吃馆”的区域，采用上海老牌装修装饰风格，引进了12家上海传统老字号。二层按功能区进行划分，包括党群学习空间、社区食堂、老人日间照料服务，便民服务站、儿童成长中心、百姓大舞台、共享健身房等，打造了一个非常丰富的社区交流的空间和活动场所。此外，还保留了一个灵活的空间用于日常策展。

2.上海真如高陵集市通过一刻钟生活圈打造，将各种社区服务活动设施和商业进行整合，让周边居民能够一站式地各取所需、各有所乐，每个人在其中均可享受到品质生活，提高了商业导流效率。

3.真如高陵集市具有三个特点：第一，它是一个社区便民服务综合体，将社区公共服务与社区商业功能融合发展并进行双向导流，满足居民物质上和精神上的双重需求；第二，通过这个市集的发展现状显示出上海市民已经开始追求更高的生活品质，不再局限于买到品种丰富的菜，更追求的是一种场景化消费；第三，运用互联网营销和数字化管理，以互联网营销的思维建设成为一个上海日常购物打卡地，极大的扩大了辐射范围。

4.高陵集市的前身高陵菜场，虽人气很旺，但其传统菜场经营所带来的环境、交通、安全、管理等诸多问题凸显。为了改变真如街道片区规模最大综合性菜市场状况、更好地服务和保障周边居民生活，2019年高陵集市全面改造升级。在其改造和经营中，值得关注和学习的有几点：第一，高陵集市采用政府与市场相结合的建设经营模式。市集的建设和运营是PPP模式。政府通过投资共享健身房、便民服务站、日间照料中心等公共区域，同时采购二层的公共服务职能，来为市民提供免费公共服务保障；通过租金优惠和政策扶持来吸引社会资本对整个市集进行投资改造和运营。第二，在建设改造过程中，政府在守住“安全、卫生、惠民”底线和展现历史文化要求的基础上，允许市场充分发挥能动性，把市场充分的自由度，设计理念、经营思路、经营模式全部交给市场，保障市场按照商业逻辑和规律去建设和运营，政府只是做基础的保障和公共服务的采购。第三，在整个改造和运营过程中，注重“人情味”和“烟火气”，不拘一格求创新，将菜市场做成了一个新消费的载体。原市场摊位店铺的重新安置，延续了市场服务与情感连接；引入不同档次、不同类型店铺，满足居民丰富需求；依据老客户意见和建议，调整业态功能；多元化招商方式，“免租金+销售额提成”的方式，吸引老字号入驻；推出丰富多彩的促销活动，如上海小吃节等，拉动市场活力。

5.高陵集市的“菜市场改造模式”，让老百姓实实在在地使用社区服务资源，同时也在提高自身生活品质。目前，上海有越来越多的街镇开始尝试这种模式的改造升级，仅在普陀区当地就有36家标准化菜场正在通过公司化和品牌化管理的新模式进行改造。普陀区商委表示，这种新型的社区商业综合体，能够将安全、新鲜、实惠的农产品和生活需求送到百姓家门口，政府是鼓励这种创新模式发展的。

6.高陵集市值得有条件的城市学习和借鉴，现在很多地方的社区都缺乏这样一个提供公共服务的综合空间。要实现公共服务功能创新，既要政府参与其中，又要实现招商方式和运营模式的创新。政府提供并购买公共服务，市场提供商业服务，而新型社区商业综合体只有兼具公共属性和商业双重属性，才能保证项目运营和发展。因此，政府要真正实现惠民服务，必须掌握一部分社区资源，以便更好调控和使用。

二、北京社区商业发展的基本情况

7.新型社区商业综合体的发展，同样也是北京社区商业发展的重要方向。2009年制定十二五商业服务业发展规划时，北京就将社区商业写入规划。近年来，北京在推进社区商业发展方面做了大量工作，市政府和各委办局发布了多个生活服务社区改善提升相关政策，但缺乏一个持续的长期稳定的激励支持政策。在商业成熟度、繁荣度等方面，上海优于北京，但在社区商业层面，北京可总结的经验也很多。像石景山区古城北一公里、通州社帮帮地下空间的公共厨房、公共储物间等服务有类似的功能和模式。

8.北京市商务局非常重视社区商业发展，社区商业是和老百姓生活密切相关的，其便利性、舒适性、安全性，是城市对市民服务最直接的体现。在2015年和2016年机构改革时，北京市商务局专门成立生活服务业处，把社会功能相关的餐饮、便利店、理发维修等整合到一处。目前，社区商业发展的规划问题由规划建设处牵头，综合管理由生活服务业处管理。

9.北京市各级单位在社区生活服务建设方面投入很多，并出台了很多相关政策，但由于北京与南方其他城市社区商业发展特点不同，所以造成了北京与上海社区商业建设呈现出不同方向和不同效果的对比。

10.北京社区商业建设与发展存在问题：一是地下室问题。北京市对于民生保障的要求是“一事一议”，但地下室普遍放开仍存差距。建议设立自动批准程序，便于大幅度提升地下空间利用率，增加地下社区生活服务设施建设。二是隐形成本门槛问题。可对中小社区商业经营者适当放松部分监管要求，区别大型连锁规范企业标准，降低社区商业服务隐形门槛限制。三是社区商业租金问题。由于社区内用于民生保障的设施有限但不可或缺，而其租金承受能力相对较低，因此建议在规划上标明用途，通过限制用途来降低租金、保障服务。四是社区服务品质问题。建议社区综合服务的创新小企业能享受一站式审批，激发中小企业提升社区商业服务品质的意愿。只有中小企业的积极性得到激发，更多的新业态、新模式和新经营方式进入社区商业，社区商业服务品质才能提升。未来，对提升到一定程度的企业给予一定的验证和指导，对符合条件的经营者再给予进一步的认可，有助于其未来发展过程中获得更多的支持政策、提供更有品质的服务。

11.北京商业发展具有如下特点：一是北京既得益于自己是政治中心所在地，同时也受制于这一标签，商业活动、居民消费都受到政治活动和国务活动的影响；二是由于多了中央机关及相关机构，因此北京商业受到消费者和居民更高的期待和要求，往往同时也会受到更多的批评。

12.北京的社区生活服务核心问题是升级问题。社区生活服务设施缺乏问题三年前已基本解决，但目前与上海真如高陵集市这样的发展水平仍有很大差距。其核心点是社区生活服务中心设施水平整体偏低。原因主要是用地、产权、租金成本等综合因素，难以同时满足各方条件。

13.北京市政府也印发了一系列关于提升生活服务业品质的方案、行动计划等相关文件。为了生活服务业发展以及品质提升，行动计划里对生活服务业提出了“六化统一”目标，即以规范化、连锁化、便利化、品牌化、特色化、智能化作为引领，推进生活服务业整体发展。自2015年行动计划实施以来，每年建设规范提升包括便利店、超市、早餐、便民理发、快递等8类6000多个商业网点，培育了10条生活服务业示范街区、10个深夜食堂特色餐饮区。截止到2020年底，北京市建设8类商业网点约5万个。

14.北京市商务局社区商业工作五个推进方向：第一，明确便民商业设施的配置标准，商务部规定社区商业面积占综合服务面积10%的指标，但是居住区公共服务配套指标是按照千人指标，即按照人口指标，二者指标不一致，规划建设部门应和实际规划设计行业的指标相统一，这样才更有利于规划目标的实现；第二，关于非首都功能疏解问题，不能一刀切关掉全部商业配套设施，而是遵循拆一补一、先建后关的原则，配合非首都功能疏解相关部门规定和要求的同时发展社区菜市场；第三，在政策资金引导方面，商务局从多方面给予一定的支持；第四，构建规范的商务服务业行业标准体系，如行业标准建设与修订，生活服务业品牌资源库更新与调整等；第五，鼓励新模式、新业态的多元发展，推动社区商业便民综合体和社区商业中心的建设。

15.为促进社区商业发展，北京市商务局规划建设处开展如下工作：第一，持续推动社区商业建设，向精准的网点建设思路转变，引导行业转型升级，促进多业态、多功能、多元化发展；第二，推进生活服务业营商环境优化，根据市场监管局在市场准入方面，推动承诺制、“一区一策”等政策；第三，推行“一业一策”方案，解决信息不对称问题，按照行业进行政策整合；第四，从缩小城乡差距入手，加强农村地区内部的网点建设工作。

三、社区商业具有商业和公共服务双重属性

16.社区商业必须明确其同时具有商业和公共服务双重属性。通过腾退资源整合、政府回购、新建社区购买等多种方式，政府直接掌握部分社区商业资源，再利用这些资源与社会商业结合，才能谈到所谓的公共服务属性。否则只靠临时的补贴或优惠，缺乏持续性，无法做到长期实现社区商业资源的公共服务属性。

17.为了更好地支持社区商业发展，政府支持角度也应更丰富、更有针对性：资金应避免捆绑式的总体激励政策，而采用依据不同社区特点制定适宜政策；政策方式丰富化，应从环境、卫生、交通、城管、安全、混业经营等多方面给予政策支持；加强多部门间协调沟通，便于实现共同支持和政策切实落地；充分考虑社区老龄化问题，推进便捷化、高品质化的智慧社区建设。

18.社区商业固然非常重要，但是应该把它放到整个大商业发展格局中来建设。社区商业是满足人们最基本的生活化需求的地方，而带有选择性、个性化、时尚化的特殊需求则要鼓励到市中心去经营，否则就会造成市中心商业的衰退。同时要考虑不同地方的特点，如郊区社区离市中心较远，则其商业满足度和丰富度要高一些。因此，社区商业建设的“度”很重要。

19.社区商业应该更多地突出其类公益性作用。商业是高度市场竞争的，但不同于其他业态，社区商业的发展既要遵守市场规律，更要有公益性原则。因此，社区商业应围绕市场为基础，由政府来主导，同时着重落实相应扶持政策。

20.落实社区商业的房租政策也是促进社区商业发展的重要手段。目前，社区商业与高端商业处于同一个房租水平，高企的房租成本会造成社区商业的产品服务质量甚至食品安全问题。因此，充分发挥政府社区商业资源，通过减租免租、扶持社区商业主体、政府回购、经营方式多样化等方式，促进社区商业发展。

21.社区商业发展需要良好的营商环境和高效宽松的审批程序。通过跟踪711开店审批时间发现，政策管控已改进很多，但为促进社区商业进一步发展，仍需继续优化社区商业的营商环境和管控政策。

22.社区商业的落实主体应由区政府来承担，在社区执行应由街道办事处这一层级承担。由于街道办事处具有可支配资源及一定的房产使用权，因此若拿出部分用于社区商业经营，将会有效促进社区商业发展并带来扶持效应。

四、大力推进“一刻钟生活圈”建设

23.2021年5月28日，商务部等12个国家部委联合发表了《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》的文件，对推进一刻钟生活服务圈提出了很多具体的要求，引起了人们对这一问题的重大关注。

24.对于一刻钟生活圈问题的研究视角，应将原来商务部门负责变成多部门的共同行动，这个意义与原来相比有所不同。习近平总书记提出人民城市为人民，以人民为中心，这是社区商业绕不过去的一个坎。十九大提出我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。从商业来讲，分析不平衡不充分主要就是两块大短板，一个是农村条件，一个是社区商业。

25.“一刻钟生活圈”需要因地制宜。我国社区总体较为复杂，新老社区差距较大，城乡社区差距较大，市中心社区和远郊地区社区商业发展程度差距太大，因此统一模式发展不切实际，必须因地制宜。

26.社区商业具有很多功能，除商品功能、服务功能外，还应满足居民精神需求。“一刻钟生活圈”不仅是十五分钟的服务半径，而且是同时满足居民商品需求和精神需求的地方。

27.由于配送范围扩大和时间缩短，“一刻钟生活圈”可考虑把由过去的以设施为中心的生活圈，向以人为中心的、多圈层、多时段的服务组合延伸，作为实体基础生活设施的有效补充。辐射半径也由1公里扩展至3-4公里。

五、发挥互联网平台对社区商业发展的助力作用

28.阿里本地生活业务总部设在上海，该板块包含饿了么、口碑等业务，同时设有到家和到店不同服务。阿里参与了普陀区、闵行区、徐汇区等上海多个市集的建设和运营，主要集中在数字化改造和配送服务方面：通过数字化收银系统整改，实时掌握菜价和流水；以饿了么为依托，进行蔬菜等市集商品配送服务。除上海外，阿里与宁波、杭州、重庆等部分南方城市合作建设智慧菜场。此外，与政府、运营方物业也开展合作，通过政府补贴，强化商户加入数字化收银系统意愿。

29.针对社区老龄化问题，阿里专门为社区养老驿站配餐。平台挑选一些政府认可的、有资质的养老陪餐企业入驻平台，老人通过专有路径进行点餐后，平台将餐食送到驿站，再由驿站将餐送到老人家里，老人可使用政府发放补贴支付。目前，在北京西城区的8个养老驿站试点，未来有望在全市推广。上海一个社区在试点，服务十几位老人。由于规模较小、市场化不足，社区养老驿站配餐服务属于完全不盈利、各方补贴的状态。此外，在线购药和医保卡实时结算服务，方便了老年人购买慢性病用药。取餐柜的铺设，则解决了疫情防控期间无接触配送问题。上述阿里的这些经验有一定的借鉴意义。

六、努力解决社区商业发展存在的突出问题

30.一是场地设置。国务院办公厅2014年出台过《关于促进内贸流通健康发展的若干意见》（国办发[2014]51号）。文中指出：“鼓励菜市场、便利店、快餐店、配送站、再生资源回收点及健康、养老、看护等大众化服务网点于一体的社区综合服务中心。”明确提出增加财政收入、投资入股、回购公建配套等多种方式。但由于缺乏场地，目前存在较多的仍是商业街形式，以及最差的点状分散模式。像上海的综合社区中心，属于理想形态，继承度高、购物便利，同时也树立了良好形象，并取得不错效益。因此，建议可通过执法检查、督办检查国务院、地方政府政策文件落实的方式进行评估。

31.二是业态构成。第一，既要考虑基本生活需求，又要适应消费升级变化。第二，考虑对社区商业需求量大的主要集中在中老年人，因此设置业态时应侧重于养老、医疗、家政、银行等。第三，充分考虑电商上门服务新业态。第四，考虑社区商业概念拓展。传统社区大多指的是居民区，实际上写字楼、交通枢纽、高校等稳定人流的场所，都应按照社区商业考虑提供服务。

32.三是品质提升。一方面通过规范化、连锁化、便利化、品牌化、特色化、智能化等六化方式提升社区品质；另一方面，可通过数字化、智能化兼顾人性化的手段，提升社区服务品质。同时，也应更加便利中老年人消费。

33.四是提升站位。把社区商业和社会基层治理结合在一起，在基层政权创造一个宜居宜商的社会环境。另外，鼓励老百姓提出基层工作中的问题，助力基层工作改善。