集体经营性建设用地建保障性租赁住房REITs融资风险评价

孔 伟 瞿富强 郝鸿飞

（南京工业大学经济与管理学院 江苏南京 211816）

引言

为了更好地保障国内新市民、青年人的基本住房需求，国务院办公厅于2021年6月印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次从国家层面明确住房保障体系的顶层设计，提出利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。2021年7月，国家发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将保障性租赁住房纳入到REITs试点申报项目名单中。为了响应国家的号召，本文探索利用集体经营性建设用地建保障性租赁住房，并引入REITs融资模式，给予保障性租赁住房在建设运营阶段金融方面的支持，并对集体经营性建设用地建保障性租赁住房REITs融资进行风险评价。

风险评价指标体系构建

本文基于国家相关政策和法律法规，梳理REITs融资风险评价和集体建设用地建租赁住房相关文献，结合集体经营性建设用地建保障性租赁住房的实际调研情况，以问题为导向，最终从法律风险、政策风险、建设风险、运营风险、市场风险、金融风险和管理风险七个方面建立集体经营性建设用地建保障性租赁住房REITs融资风险评价指标体系，如表1所示。

表1 集体经营性建设用地建保障性租赁住房REITs融资风险评价指标

?

案例分析

M公司是某房地产公司，在国家大力推行保障性租赁住房建设的背景下，该公司拟采用集体经营性建设用地建保障性租赁住房REITs融资模式。M公司与相关银行、市住建委进行了沟通，获得政府各部门支持并落实了项目实施方案及推进计划，其中集体经济组织以集体土地使用权作价入股、M公司按照固定股权比例现金出资共同成立联营公司开发项目，投资人通过投资REITs股权份额获得收益。本文基于FAHP-物元可拓法的风险评价方法，邀请规划、住建、REITs等方面的有关专家进行咨询评价，根据0.1-0.9标度对各个指标的相对重要性进行评价，构建判断矩阵，分别计算出模糊一致性矩阵，计算权重向量，具体结果如表2所示。

表2 风险指标权重值

?

根据表2的计算结果，从一级指标的权重来分析，可以看出政策风险（0.1984）、市场风险（0.1706）、运营风险（0.1540）比较高。下面再利用物元可拓模型进行进一步风险评价。将风险按照高低程度划分为风险很低、风险较低、风险中等、风险较高、风险很高5个等级，0表示无风险，10表示风险最大，邀请有关专家对各个指标进行打分，计算出各指标关联度，如表3所示。

表3 各指标关联度及打分情况

?

结合表3所计算的指标权重值，分别计算该项目的法律风险、政策风险、建设风险、运营风险、市场风险、金融风险、管理风险以及总体风险评估结果，如表4所示。根据表4的计算结果可以看出，该项目面临的政策风险、运营风险为很高等级，法律风险、市场风险、管理风险为较高等级，建设风险、金融风险为中等高等级，总体风险为较高等级。

表4 项目风险评价结果

?

结语

本文基于国家相关政策和法律法规，梳理REITs融资风险评价和集体建设用地建租赁住房相关文献，结合集体经营性建设用地建保障性租赁住房的实际调研情况，构建因素较为全面的集体经营性建设用地建保障性租赁住房REITs融资风险评价体系，采用模糊层次分析法分析出对项目影响较大的指标因素，可以看出各因素占据权重不同，风险程度不同。再将物元模型理论应用于项目风险评价过程，对各风险指标进行量化评定等级。通过案例分析证明模糊层次分析法和物元可拓模型能够对项目进行准确、合理地定量评价风险大小，为投资者进行投资风险分析提供依据，为制定合理的应对风险措施提供依据，以保证风险应对的有效性。