浅析物业公司的企业所得税税收筹划

王凌鸣

（新疆能源（集团）置业有限责任公司，新疆 乌鲁木齐 830000）

物业公司作为市场主体，享受与一般企业一样的权利，同时也需要履行好依法纳税的义务。企业所得税是物业公司需要缴纳的一个重要税种，通过相应的税收筹划，物业公司能够在依法纳税的基础上，实现对于自身资源的优化配置，提高经济效益和市场竞争力。物业工作在实施企业所得税税收筹划的过程中，需要坚持全局性、合法性的基本原则，将税收筹划的作用充分发挥出来。

一、相关概念

（一）物业公司

物业公司是依照法定程序成立，具备相应资质条件，以物业管理工作作为主要经营业务的企业法人，其属于服务型企业，和业主之间是平等的合作关系，接受业主委托，针对特定区域的物业进行管理，提供服务并收取报酬。物业公司的服务内容十分丰富，大致可以分为常规性公共服务（房屋建筑主体管理、住宅装修、环境卫生管理等）、针对性专项服务（日常生活类服务、文化教育类服务、经纪代理中介服务等）以及委托性特约服务（定制化服务、个性化服务等）。

（二）企业所得税

企业所得税是针对我国境内企业和其他获得收入的组织生产经营所得或者其他所得征收的所得税，可以分为国有企业所得税、集体企业所得税、私营企业所得税、合资企业所得税以及外商投资企业所得税等。企业所得税征税的对象包括了居民企业和非居民企业[1]，其中，居民企业需要就自身源自中国境内或者境外所得，缴纳企业所得税，非居民企业如果在中国境内设置有相应的场所和机构，则需要就其取得了来自中国境内的所得，或者发生在中国境外，但是与设置的在境内的场所和机构存在实际联系的所得，缴纳相应的企业所得税。

（三）税收筹划

税收筹划也被称为合理避税或者纳税筹划，指在遵循税收相关法律法规的前提下，企业为了能够实现自身价值又或者股东利益的最大化，在法律允许范围内，针对经营活动、投资活动、理财活动等进行相应的筹划，合理的利用税收优惠政策来对纳税筹划方案进行选优，以将其企业的税负，可以将税收筹划看作是一种特殊的财务管理活动。

税收筹划的意义体现在两个方面，一是可以提高企业的竞争力。税收筹划可以增加企业的可支配收入，帮助企业制定出正确的投资和生产经营决策，实现税后收益的最大化，也可以使得企业规避税务处罚；二是可以实现国家的立法意图，发挥税收杠杆作用，增加财政收入[2]。

二、物业公司企业所得税税收筹划的必要性

对于物业公司而言，税收筹划是为了降低税负，提高税后收益。而开展企业所得税税收筹划的必要性体现在两个方面：一是能够很好地满足物业行业的发展要求。新的发展环境下，物业公司在数量和规模上呈现出了不断扩大的趋势，一些规模较大的物业公司甚至成了上市公司，通过合并重组或者收购等方式，实现了对于资源重组，也有部分物业公司因为无法适应市场发展的需求，逐渐被淘汰。当前，我国物业行业已经进入了快速发展阶段，行业内部的竞争也变得越发激烈化，物业公司企业所得税税收筹划面临着更高的要求。这种情况下，物业公司想要提高自身的行业竞争力，必须做好企业所得税税收筹划工作，实现企业内部资源的优化配置，不断提高自身收益，应对越发激烈的行业竞争，为客户提供更加优质的物业服务；二是能够满足社会发展的现实需求[3]。物业服务与人们的日常生活存在密切关联，能够服务民众，保障民生。物业公司的服务内容十分宽泛，包括园林绿化维护、设施设备保养、房屋建筑检修、装饰装修代理以及家政服务、安保服务等。在现代服务行业中，物业公司同样扮演着不可替代的角色，而其本身经营发展水平的提高，对于物业公司的企业所得税税收筹划提出了更加严格的要求。物业公司需要借助有效的企业所得税税收筹划工作，实现自身的稳定健康发展，创造出更大的经济效益和社会效益，有助于促进城市基层管理水平的提高。

三、物业公司企业所得税税收筹划策略

物业公司实施企业所得税税收筹划的目的，是对自身的各种资源进行优化配置，提高企业的竞争力，减轻税负的同时，实现健康发展。而想要保证企业所得税税收筹划的效果，物业公司可以从以下方面着手。

（一）明确基本原则

物业公司在实施企业所得税税收筹划的过程中，应该坚持几个基本原则：一是合法性原则。合法性原则是企业实施税收筹划的基本原则，也是所有工作得以实施的前提。税收筹划不同于偷税漏税，是税法允许的行为，不过也必须在税法许可的范围内进行，如果超出了法律红线，则税收筹划措施会变成偷税漏税行为[4]。物业公司制定出的企业所得税税收筹划方案需要满足合法性的要求，树立起良好的法律意识，在税收法律法规允许的范围内，实施税收筹划工作；二是全局性原则。物业公司在实施企业所得税税收筹划的过程中，应该从公司全局的角度出发，树立起相应的全局观念，将公司整体利益考虑在内，同时强调各部门之间利益的平衡，营造出良好的企业内部环境。同时，物业公司企业所得税税收筹划不仅需要考虑眼前利益，还应该放眼长远利益，做好短期利益和长远发展的统筹工作；三是成本效益原则。物业公司的企业所得税税收筹划需要关注经济成本和时间成本，必须在确保税收筹划方案能够为物业公司带来收益，同时该收益可以完全覆盖税收筹划成本的情况下，才能对税收筹划方案进行贯彻落实，否则会认定该方案无效[5]。

（二）利用优惠政策

最近几年，政府部门为了扶持中小企业的发展，出台了很多的税收优惠政策，物业公司在实施企业所得税税收筹划的过程中，应该合理利用税收优惠政策来减轻自身税负。具体来讲，一是可以利用相应的企业税收优惠政策。政府部门从激励服务行业发展的角度，出台了相应的税收优惠政策，通过对这些优惠政策的合理利用，企业能够在合法范围内，降低自身的税负。因此，物业公司在进行企业所得税税收筹划的过程中，需要处理好几个关键问题，如员工人员，分为包含劳务关系的员工数量以及接受劳务派遣的与员工数量；职工数据和总资产的确定需要结合年度平均数值进行，而季度平均数值则需要将季度初和季度末的平均值考虑在内[6]。想要对员工数量进行合理把控，可以将部分业务进行分包；二是可以利用残疾人税收优惠政策。我国相关税法规定，企业如果为残疾人提供就业岗位，可以依照实际将支付给残疾职工的薪资扣除，或者在对所得进行计算时，将残疾职工的薪资加计100%扣除。物业公司的运营需要不同专业水平的人员，因此可以根据自身的实际情况，为残疾人安排一些工作岗位，而在进行税收筹划的过程中需要注意，与残疾人签订的劳动合同在时间上不能少于12个月，同时也需要提供相应的岗位职责，对于持有残疾证的人员，需要在当地残疾人联合机构进行备案，向残疾人支付的薪资不能低于当地最低薪资标准，也需要做好社保的缴纳，薪资的结算需要采用非现金支付的方式；三是可以利用设备采购优惠政策。我国现行的税法规定，企业购置生产设备、运行设备都可以给予一定额度的税收减免[7]，如果是节能环保设备或者安全生产设备，则可以获取当年应缴纳税额10%的减免。因此，在有需求的情况下，物业公司可以通过购入节能环保设备、智能安保设备等，实现税收减免，降低税负。

（三）关注税率差异

新企业所得税的实施带动了基本税率的变化，内资企业的税率有所下降，而外资企业以及经济特区内资企业的税率增长了10%。面对这样的情况，物业公司在对企业所得税税收筹划方案进行编制的过程中，需要做好新旧税法税率差异的对比分析，从自身的财务管理以及成本核算着眼，如果所得税减少，可以借助赊销或者分期的方式来适当延迟确认时间，又或者加速固定资产的折旧，实现对成本的提前摊销，以此来进一步降低税率；如果所得税增加，则需要提前确认又或者延迟费用，通过降低促销、提前销售确认等方式，推动成本的后移[8]。

（四）做好灵活抵扣

物业公司在针对人工成本进行抵扣的过程中，应该结合实际情况，对各种薪酬进行抵扣。可以为员工设置具备良好可行性的薪酬体系，如绩效考核体系、岗位管理机制等，在一定时间内，发放相对固定的薪资，然后对薪资进行逐步调整，制定出的调整方案需要上报给相关机构进行审核。物业公司在进行薪资筹划的过程中，不能单纯地关注税收的减少，而是需要在国家提供的限定范围内，进行本年度的工薪计提，将员工薪资计提工作放在汇算清缴之前。对于员工福利，税前扣除标准为薪资的14%，而职工教育经费不能超过薪资总额的8%。为了确保物业公司企业所得税税收筹划的专业性，应该重点关注成本费用，确保专用发票的获取应该在次年汇算清缴前，如果是一些处于公共区域的电表或者水表，需要将其归入到物业公司管控中，获取相应的发票，避免获得不合理发票导致纳税比例增加的问题。在限额抵扣范围内，需要做好物业公司营业性招待费用、广告费用以及报销费用的严格管控，如果国家取消的某项税务，物业公司需要在完成备案后进行记录，将相关资料保存好[9]。

（五）规划收入总额

从物业公司的角度，在实施企业所得税税收筹划时，需要做好企业收入总额的规划工作，物业公司本身不同于一般的企业，不需要进行大规模的资金周转，因此有着比较健康的现金流，自由现金流量也十分充足。对于自身存在的闲置资金，物业公司应该做好相应的投资分配工作，可以将资金用于国债、地方政府债等投资产品的购置，这些产品的稳定性强，可以获得可观的收入，而且有着政府信誉作为担保，只要计算好相应的收益周期，就可以放心购买。如果是一些回报和风险都很高的投资产品，如股票、证券等，物业公司在购买前需要做好风险分析。通过对权益性投资产品的合理购买，物业公司能够在合法范围内实现避税，同时也能够降低自身的财务风险，实现对于收益的优化配置。

（六）优化组织架构

良好的组织架构同样会对物业公司的企业所得税税收筹划工作产生影响，需要物业公司管理层的重视。企业所得税的征收是以法人所得税作为基准，因此一些规模较大的物业公司包括国有物业公司可以通过设置子公司的方式，实现合理避税。如果是设置分公司，则需要关注政府的税收优惠政策，在一些预计较长时间内难以盈利的区域设置分公司，如西部地区，借助相应的汇总缴纳税收政策、西部地区扶持开发政策等，开展税收筹划，通过这样的方式，物业公司的企业所得税按减15%征收。而分公司的设置还能够促进低盈利区域经济的发展，实现盈利能力的提高。另外，物业公司可以对自身的人工成本进行调整，依法扣缴员工个人所得税，在充分保障员工个人薪资收益的前提下，实现依法纳税。物业公司需要对自身的支出项目进行备案，计算好净收入，然后依照净收入而非毛收入进行纳税，合法降低税负[10]。

四、结束语

总而言之，最近几年，我国政府部门颁布实施了一系列的税收优惠政策，为物业公司企业所得税税收筹划提供了更加广阔的空间。从物业公司的角度，在实施企业所得税税收筹划的过程中，应该坚持合法性、全局性以及成本效益的基本原则，选择恰当的税收筹划方式，切实做好税收筹划管理工作，确保制定出的税收筹划方案能够很好地满足国家税法的要求，减轻自身的税负压力，实现企业的长远健康发展。