民法典与废止的合同法等九部法律主要区别和重要规定之三
——物权编·案例分析

向世靖 杨晓峰

物权是民事主体依法享有的重要财产权。物权法律制度调整因物的归属和利用而产生的民事关系，是最重要的民事基本制度之一。《民法典》在吸收了《物权法》有关规定的基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度。其中重要的是增加了居住权的规定，利害关系人不得非法公开、使用权利人的不动产登记资料等规定……为了方便大家理解，特选取如下2个案例进行详细介绍和解读，使大家能加深印象和便于掌握。

案例1：（2021）最高法民申1281号案件（转载自中国裁判文书网）

该案系征收当事人承包的国有土地产生的征收补偿费用分配和安置补偿纠纷。

基本案情如下：原告陈某承包了新疆生产建设兵团第六师新湖农场的林地，并与新湖农场签订了《林业承包经营合同》。后新疆生产建设兵团因为公共利益需要征收了陈某承包的案涉林地，向陈某支付了地上附着物及青苗的补偿，没有给陈某支付土地补偿费和安置补助费等费用。陈某不服，向新疆生产建设兵团法院起诉，兵团法院没有支持他的诉讼请求。陈某不服二审判决，向最高人民法院申诉，最高人民法院在审理查明相关事实后，作出了驳回陈某再审申请的裁定，理由是：①案涉林地系国有土地，新湖农场依法取得并享有包括案涉林地在内的国有林地合法使用权。新湖农场作为国有林地的合法权利主体将林地发包给陈某经营并与陈某签订《林业承包经营合同》应为合法有效。因公共利益需要征收陈某承包的案涉林地，故《林业承包经营合同》不再继续履行，应予终止。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定以及《物权法》第四十二条第二款、第一百三十二条、第一百三十四条的规定，鉴于本案被征收的林地属于国有农场土地，故相应补偿应适用国土资源部、农业农村部《关于加强国有农场土地使用管理的意见》（国土资发[2008]202号）和国土资源部办公厅、农业农村部办公厅《关于收回国有农场农用地有关补偿问题的复函》（国土资厅函[2009]850号）的文件精神。本案陈某与新湖农场签订的国有林地承包合同，国家收回新湖农场土地后，国有农场土地归国家所有。根据上述复函中关于“国有农场土地归国家所有，但国有农场享有土地的长期使用权，土地补偿费应当给予国有农场”的规定，新湖农场享有土地的长期使用权，土地补偿费应当给予新湖农场，由新湖农场进行统筹管理和使用。原审判决未支持陈某关于领取土地补偿费的请求并无不当。②陈某与新湖农场之间是承包经营合同关系，陈某既非新湖农场的职工，也未与新湖农场建立劳动关系。根据国土资源部、农业农村部《关于加强国有农场土地使用管理的意见》中“依法收回国有农场土地使用权，应给予经济补偿……国有农场因土地被收回而不具备失地职工基本安置条件的，各地应将失地职工纳入当地城镇职工再就业体系。具备安置条件的，在安排失地职工新的劳动岗位后，国有农场可将土地补偿费和安置补助费用于农场基本农田的建设保护和补充社会保障资金”的规定以及国土资源部办公厅、农业农村部办公厅《关于收回国有农场农用地有关补偿问题的复函》中“长期承包国有农场农用地并将其作为生产生活主要来源的农业职工，失地后自谋职业并与农场解除劳动关系的，安置补助费给予个人；但由国有农场重新安排就业岗位的，安置补助费给予国有农场”的规定，由于陈某不是该农场的职工，原审判决对陈某主张安置补助费的请求未予支持并无不当。

这个案例实际关系到土地承包经营合同关系和国家征收土地的补偿关系两方面的问题。征收补偿是很多农业从业者失去土地和（或）房屋后生活保障的一个重要来源。国家因为整体规划或生产建设的需要而征收农民的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用等，以保护被征收对象的合法权益。下面笔者给大家分享相关的法律规定。

《民法典》第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

案例2：（2021）湘民申702号（转载自中国裁判文书网）

该案系小区车位业主共有权产生的纠纷。

基本案情如下：位于长沙市岳麓区的沁园春·御院小区系由长江置业公司开发建设。沁园春·御院小区一期地下室夹层为长江置业公司占有。现沁园春·御院业委会认为该物业为小区业主共有，遂诉诸法院。法院审理查明，沁园春·御院地下室《-3.000米标高（夹层）平面图》注明：本层建筑面积为：6 141.81 m2，机动车停车位：122个；《勘测成果表》勘测结论载明：房屋设计用途夹层为车库。一审法院认为，本案的争议焦点为沁园春·御院小区一期地下室夹层的所有权是否归全体业主所有。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第三款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。另根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合相关条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。由此可知，规划内的车位、车库的所有权人应为开发商，应由开发商对车库、车位进行出售、附赠、出租。据《勘测成果表》《-3.000米标高（夹层）平面图》显示，本案中的沁园春·御院小区一期地下室夹层规划设计为车库，并没有计入业主分摊面积。沁园春·御院业委会主张夹层所有权归小区业主共有，缺乏法律依据，不予支持。判决驳回了长沙市岳麓区沁园春·御院业主委员会的全部诉讼请求。沁园春·御院业主委员会不服判决，经过上诉和再审，法院还是维持了一审判决。

这个案例涉及的是当前非常热门的小区停车位归属问题。小区的停车位到底是属于开发商还是属于全体业主，《民法典》明确规定，如果有规划是专门用于停车且没有占用公共道路或场地的，那开发商可以出租、出售、附赠；如果是占用公共道路或业主共有的场地建设的停车位，则属于业主共有，应当事先满足业主停车需求。关键是看这个停车位在规划时候的场地用途。这个规划用途业主是可以通过申请政府信息公开渠道查询到的。下面笔者带大家一起梳理一下相关规定。

《民法典》第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

《湖北省物业服务和管理条例（2019修正）》第五十四条 物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过1年。

物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。