房屋交易智能政务模式框架构想

陈 斌

据杭州市住房保障和房产管理局消息，2021年8月18日，“个人自主挂牌房源”功能正式上线“杭州市二手房交易监管服务平台”，标志着杭州的二手房自主交易有了线上官方新渠道。借助这个功能，房东可以将自己的房屋通过该平台挂牌待售，打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善二手房交易过程中房屋交易双方和中介机构房源信息不对称的弊端。该功能的推出为房屋买卖个人提供了一个平台，且该平台涉及的房源均经过验证，确保了房源的真实性，可以帮助购房者更快、更准确地获取房源信息，一定程度上节省了交易的时间成本。

但是，从二手房买卖的服务需求来看，中介机构不可能被完全替代。一般来讲，在房屋交易撮合过程中，房屋交易双方会经过多轮的沟通与交流才有可能够达成一致，这中间就体现出房屋经纪人员提供大量的带看房屋、房屋交易双方比对、沟通房屋交易双方的诉求并最终达成一致的服务的必要性，否则房屋交易双方为此付出更高的时间成本。仅有一种可能，房屋交易双方“手拉手”（亲属之间的转赠、朋友撮合成交等），谈好了房价，且产权清晰、无贷款需求的，再通过智慧政务“一站式”办理，交易双方可以直接在不动产登记中心办理网签过户手续，通过“房东直售”模式可以省下一笔中介费。

在杭州“房东直售”基础上，政府推行“房屋交易注册登记制度”，可以探索房屋交易智能政务模式：房屋交易双方在房屋交易智能政务平台上注册登记，在平台上自主选择金融机构，等中介机构撮合（自行成交）成功后，实现“一手交钱，一手交货”房屋交易模式。

政府推行房屋交易注册登记制度

房屋交易注册登记制度，是指在房屋交易（包括房屋所有权转移、房屋租赁等）前，房屋所有者完成拟上市交易房屋的注册登记手续，房屋交易方完成拟交易房屋的注册登记手续；在房屋交易后，房屋交易方注销房屋交易的注册登记手续。通过政府智能政务系统，房屋交易双方可以实时核查房屋交易的相关信息，拟交易房源是否符合过户条件，购房人是否满足购房条件等。

在杭州“房东直售”模式的基础上，政府推行“房屋交易注册登记制度”，实现网上“一站式”办理的房屋交易智能政务，将中介机构从房屋交易办理的事项中释放出来，并将中介经纪服务与中介金融服务剥离，使中介机构提供清晰化的服务，即回归中介经纪服务，也就是房屋交易撮合服务；将剥离的中介金融服务（贷款服务、资金监管、过桥资金）成立专门的金融机构并独立运营，从而将隐藏的“暗”服务透明化，避免出现房屋交易市场上的乱象。通过房屋交易智能政务，对接金融机构系统，规范房屋交易的贷款市场，让房屋交易双方自主选择金融机构，逐渐让中介机构市场理性化，让房屋交易贷款市场公平竞争。

通过“房屋交易注册登记制度”，房东注册登记房源之后，智能政务系统一一比对房源信息，核实其真实性；运用智能政务系统，核实房源是否涉及刑事案件、是否涉及民事纠纷等，最后房东委托的中介机构可将该房源信息上传其内部系统，从而有效避免个别中介机构发布虚假的房源信息等。一方面，拟购房人可以在智能政务系统上查询房源信息，一旦发现虚假房源，通过系统举证，避免中介机构发布虚假违法房地产广告等现象；另一方面，随着市场价格的波动，通过房地产市场的有效监督，提供数据信息，为当地政府的房地产市场研究提供参考数据，从而为政府出台二手房市场的指导价格提供决策依据。

通过“房屋交易注册登记制度”，购房人注册登记信息之后，房东可以在智能政务系统上查询求购房源信息，协助房东判断已登记房源上的价格是否符合市场价格或政府的指导价格，是否依据市场价格自行调整其登记的价格。

金融机构创新面谈面签服务渠道

《探索个人房贷面谈面签服务新渠道》(参见《建行报》2020年12月17日第三版）一文中提到的面谈面签服务渠道创新，是在不改变个人住房贷款业务流程的基础上，在银行营业时间段，实行面谈面签预约制，由客户自主选择银行网点和预约服务时段；将银行个贷中心的专职客户经理资源线上集中，成立三级服务响应的服务团队；运用银行网点客户经理资源，为客户提供随时随地的常规性住房金融服务，必要时启动三级服务响应，让客户与专职客户经理专线视频，将个人住房贷款业务的线下服务与线上服务相融合。

在政府推行“房屋交易登记注册制度”情况下，金融机构就面谈面签服务渠道的创新，让房屋交易双方在智能政务平台注册时，即可自主选择心仪的金融机构融资购房（或赎房）；递交相关的申请材料，通过金融机构的预审核后，即可进入面谈面签服务渠道，从而实现规范房屋交易的贷款市场。

金融机构创新房屋交易资金监管

在创新房屋交易资金监管业务中，银行与房屋管理机构开展有效的数据联通，基于房屋交易的网签合同，打造住房交易资金监管生态环境；创建新型监管账户管理架构，提升监管系统运营能力；通过房屋交易过程中不动产权证变更信息的智能推送，实时核验房屋交易双方房屋交易的真实性，确保监管的有效性；通过增设灵活条款模块，为房屋交易客户提供个性化服务。

在政府推行“房屋交易登记注册制度”情况下，金融机构通过核实房屋交易的真实性，就能够有效防范住房金融业务洗钱、恐怖融资、扩散融资等风险，全面提升金融机构住房金融的服务质量。

规范房屋交易经纪人服务行为标准

在杭州“房东直售”模式下，除“手拉手”的房屋交易双方外，大部分房屋交易双方依然离不开房屋经纪人的服务，而房屋经纪人的主要作用就体现在撮合房屋交易服务上。因此，中介机构也不会消失，而中介门店是为房屋经纪人提供撮合服务的主要场所，中介机构平台是扩大中介机构影响力的主渠道。

推行中介业类房屋交易经纪服务制，规范个人房屋经纪人的服务行为标准，在中介机构内部将房屋交易的撮合服务实行标准化，更有助于服务房屋交易双方，提升房屋交易的成功概率。

智能政务平台推行五种制度

《如何规范二手房贷款业务市场》（参见《银行家》2021年第9期）一文中指出，协助政府，给房屋交易市场赋能金融功能。通过实行房屋交易相关的五种制度，即房屋交易注册登记制度、房屋交易合同网签备案制度、房屋交易手续办理预约制度、房屋抵押手续预申请制度和房屋交易预告制度，借助房屋交易智能政务，实现“一手交钱一手交货”的购房模式。

中介将房屋交易撮合成功后，房屋交易方通过智能政务平台进行房屋交易合同的网签备案后，预约申请办理房屋交易的相关手续（俗称“过户”）。在房屋交易手续办理日之前，房屋交易方有贷款需求的，可以通过政府的不动产抵押登记远程申请系统，在金融机构网点面签时，即可同步在线办理抵押登记手续预申请。在预约“过户”当日，房屋交易方现场办理完房屋交易手续后，即可公布房屋交易延后3个工作日的预告期，以便给房屋交易关联方足够的准备时间。在预告期截止前，当房屋交易智能政务系统检测到房屋交易资金账户有足够的资金时，即可发起房屋交易方“一手交钱”（扣缴房屋交易的相关税费）、“一手交货”（过户手续完成）、房屋抵押登记手续等，实现“一手交钱，一手交货”的交易机制。“一手交钱，一手交货”的交易机制，一方面保障了房屋交易双方的利益，另一方面也有效保护了金融机构相应的权益。