房地产企业内部审计的问题及对策研究

温斯琴 北京科技园建设（集团）股份有限公司

得益于良好的政策指引，经济体制的有效推动，以及全国人民的共同努力，改革开放以来的数十年间，我国一直处于快速的发展态势之下，经济发展水平稳中有升，人民群众的生活质量得到了极大的改善，社会生产生活活动有序地进行着。并且在快速的发展态势之下，带动了各行各业的蓬勃发展。这其中，房地产行业的高速发展是有目共睹的。在基础建设规模不断扩大，以及人民群众生活环境改善的现实需求下。近年来，虽然房地产企业一直处于全新的发展阶段之中，但是也由于越来越多的资本进驻房地产行业，从而使得房地产企业之间的竞争日趋残酷，如何在当前激烈的竞争形势下，获得更好的生存发展空间，以及更大的效益回报。除了在业务拓展上，在技术革新上不断提升之外，还要狠抓内部管理，尤其是要应用有效的管理手段来加强财务管理工作，严格把好成本控制，筑牢财务风险防火墙，避免财务管理漏洞产生企业风险与危机。所以，房地产企业除了从财务管理制度上着手之外，还要充分发挥内部审计的监督与审查作用，对房地产企业管理的各个过程进行全方位的监督与监管，让房地产企业的运行更加规范，资金、资源、资产的流动与利用更加有序，为房地产企业的有序发展奠定基础。

一、加强房地产企业内部审计建设的必要性

随着企业的不断发展壮大，对企业的风险管控能力提出了更高的要求，企业内部审计应当在改善经营管理、增加企业价值方面发挥更大的作用。内部审计工作要求坚持依法依规审计、独立客观，从三维（出资人角度、监管者角度、公司管理者）审计角度进行审计，揭示经营风险隐患和存在的问题，反映经营困难与改革建议，在推动企业持续健康发展、规避经营风险等方面积极发挥作用。

基于房地产企业经营主业特点，针对地产链条多风险广的特征，审计工作起到重要风险防范作用。通过离任审计及时发现干部履职风险，能够有效防止国有资产流失、完善企业内控、防范经营风险。通过开展招商营销类、合同执行类专项审计工作，能够发现一些制度空白与操作风险，较好地维护企业利益，发挥审计作用。开展内控自评价审计，通过对公司组织架构、管理流程、内部管理制度的梳理，发现内部控制存在的缺陷，并提出整改工作方案，有效规避了企业经营风险，强化了内控管理，提升风险管理水平。因此加强企业内部审计，对企业至关重要。

二、房地产企业内部审计中存在的问题

内部审计工作作用的发挥对房地产企业管理水平提升的影响是直接的，但是由于房地产企业财务支出特点，项目管理特殊性来看，要发挥好内部审计的实质性作用，需要各方面形成有效合力，才能够促进房地产企业管理质量的提升。但是从当前房地产企业管理中所暴露出来的问题来看，内部审计作用的发挥还有较大的提升空间，还没能形成很好的监督约束作用。主要受几个方面因素的影响，一是，受内部审计体系的影响，在房地产企业持续的发展过程中，必然会根据时代变化与行业趋势来不断地调整发展方针，改变管理策略，在这个过程中，内部审计的重点，内容也需要不断地完善，但是在体系上却没能将这种变化更充分地体现出来，或是直接沿用原本的体系，或仅只是针对性的微调，这就无法充分地发挥出内部审计的有效性。二是，内部审计队伍的综合能力参差不齐，一些审计人员观念僵化，主动更新知识能力的意识不足，无法更好地适应时代变化下的新审计要求。三是，内部审计模式有待创新。房地产企业不断发展，业务范围逐步扩大，内部设计所涉及的内容越来越多，传统审计模式不符合发展需求，需要对内部审计模式加强创新。四是，缺乏对内部审计成果的转化与运用，对于审计结果中所呈现出的问题整改落实不到位，从而影响了审计效果的发挥。

三、房地产企业内部审计的有效策略

相较于其他企业来说，房地产企业的运营管理十分复杂。这是由于房地产企业所进行的项目多，通常情况下都是多个项目同时进行，需要投入的资金量大，从地块投资，到建设投资，在不同的阶段需要大量的资金投入，而且地产项目的建设周期长，资金回笼与市场形势相关，这让房地产企业的内部审计面临着较大的复杂性。因此，为了确保审计效率和质量，就要采取有效策略，对审计工作予以优化。

（一）从内部审计体系上进行完善

基于房地产企业经营管理的特殊性，复杂性，以及经济活动，财务管理中风险控制的重要性，应用好内部审计来加强企业财务管理，对经济活动过程进行有效的监督与管理就显得至关重要。这也是内部审计工作的重要功能所在，显而易见，在当前的房地产行业发展形势下，不仅仅是房地产企业所面临的竞争越来越激烈，同时由于经济往来，核算结算方式的转变，财务支出活动中的风险在不断加剧，要实现良好的财务管理效果，以强有力的管理水平来为企业的发展壮大提供源源不断的动力与支持。内部审计作用的发挥十分关键，在市场形势的变化下，房地产企业无论是在建筑技术上，还是项目开发，运营上都发生了巨大的变化，这就意味着内部审计的方法与路径也要与时俱进的改变。首先，要从体系的建设与完善上着手。尽管一直以来，内部审计都是房地产企业经营管理中的重要部分，但是随着整体形势的变化，内部审计无论是从制度上，还是从落实上，理念与路径上都需要变化。这就需要科学的体系为指引，来对内部审计活动的实施提供科学的指导，从而对房地产企业的经济活动，财务支出进行有效的监督与评价。内部审计制度建设一是要结合当前房地产企业的发展现状，发展目标，以及当前内部审计的体系建构进行梳理，对冗余的部分进行优化，对不足的部分进行补充。二是，要结合房地产企业财务管理的需求，以及经济管理的习惯，来对内部审计体系进行调整，使得内部审计从执行上更加具备可操作性与针对性，这样才能够充分地发挥出内部审计的实质性作用。总而言之，内部审计的有效性发挥，首先要从制定科学完善的管理流程体系来加强对企业管理过程的监管力度，在制度的指引下来规范财务管理活动的实施，以制度来加强管理过程的监督。

（二）从审计队伍上加强建设

内部审计活动的高效有序开展，是一系列的步骤与过程，完善的内部审计体系建设只是第一步，仅有科学的体系指引是远远不够的，还需要落实到具体的审计工作中去，将审计的监督与评价作用更充分地发挥出来。而审计体系的落实，监督责任的到位，离不开每一位审计人员的具体操作。并且，可以毫不夸张地说，审计人员的专业水平与综合能力是决定房地产企业审计效果实现的关键。这也是影响房地产企业审计质量提升的最关键因素之一，从当前房地产企业审计工作中所暴露出来的问题来看，与内部审计队伍综合素质的参差不齐不无关系。所以，与完善内部审计体系建设同等重要，且需要同步展开的就要加强内部审计队伍的综合能力建设。主要从几个方面着手，一是从专业技能上着手，通过不定期的培训工作来加强内部审计人员的专业技能，包括审计理念，审计方法，审计流程的反复学习与提升，同时要促进内部审计队伍的经常性交流，通过利用新媒体平台，或是社交软件，组建内部审计学习群，交流群，来对过往或是现在进行的内部审计工作进行及时的交流，一起分享经验，分担困难，尤其要对审计工作中所出现的一些新问题进行重要讨论、分析，集中智慧解决，并总结经验，避免类似的问题重复发生，通过持续的学习，交流，总结，来循序渐进的提升内部审计队伍的综合能力，以高素质的内部审计队伍来为审计工作的开展保驾护航。二是，要加强内部审计人员的思政教育工作，夯实内部审计人员的职业素养，道德观念，内部审计是一个十分敏感的岗位，牵涉到的不仅仅有个人的利益，还关系到企业的长远未来。而在当前的信息化时代背景下，受环境，以及互联网思维的影响，一些审计人员难免不会出现思想滑坡的可能性，这就需要强有力的思政教育形式来筑牢内部审计人员的思想关。通过思政教育，让内部审计人员树立起强烈的风险意识与廉洁意识。

（三）从内部审计模式上进行创新

新时代背景下的典型性特征是变化，这种变化是无处不在的，对市场的影响，和对房地产企业的影响都是直接而深远的。在新的形势下，房地产企业要通过内外兼修才能够获得更广阔的发展空间。从外而言，从业务项目，范围在不断拓展，从内而言，就需要从管理上不断精进，而精进的前提是创新，无论是管理活动，还是内部审计都是如此。众所周知，信息技术与互联网已经被广泛地应用于各行各业各个领域中，房地产企业也积极地利用了先进的信息技术来参与内部管理与外部开拓。通过充分发挥信息技术的优势性来打造智慧审计模式已经成为可能。比如，在内部审计活动中，可以积极发挥大数据技术的数据获取，分析功能，来对企业财务数据进行精准分析，包括对企业资金的收入与支出进行追根溯源，对财务活动的全过程进行核验，这不仅是提升企业内部审计质量与效率的重要手段，同时也是促进企业实现现代化管理的必由之路。所以，作为企业管理层，要高度重视信息技术的先进性，以及信息技术在内部审计作用发挥的有效性，加强审计系统的信息化建设，通过加强审计系统的硬件与软件建设，比如，引进相应的信息化软件，创建云审计平台，同时采取分布式账本技术来引入独立的区块链审订，做好审计溯源管理。同时要以现行的审计制度以及相关的法律法规为依托，结合当下的管理模式，以及具体的财务数据和审计程序等，利用大数据与云计算技术构成综合分析智慧生态体系，突出审计工作的全面性与严谨性。

（四）加快推进内部审计成果的运用

内部审计活动实施的根本目的在于提升房地产企业管理质量的提升，发现房地产企业管理中的不足与漏洞，起到重要的风险识别与防范作用。所以，从整体上来看，内部审计活动只是一个过程，在这个过程中所总结出来的结果，以及对结果的分析与利用才是最关键的。如前文所述，内部审计会重点对房地产企业的经济活动，财务支出等进行重要审计，那么，对于所发现的漏洞与不足，就必须要改善落实，从而避免审计中所出现的错误再次发生，进而对企业造成风险。所以，内部审计最终要落实在审计成果的转化与利用上来。转化运用的有效渠道，一是领导层要高度重视审计活动的重要性，同时要积极发挥推动作用，就审计成果中所呈现出来的具体问题，组织和督促各部门及时对审计结果中所暴露出来的问题进行深入分析，分析问题的形成，并制定相应的解决方案与解决路径，同时以总结会的形式，承诺问题整改的时限。同时，也要将整改责任落实到人，并全面落实纠正、整改、预防措施的实施；二是要严格执行审计整改考核问责制度，针对审计中所查出的问题，结合整改方案，对整改结果进行确认，一旦发现整改不到位或未及时整改的部门，要对部门以及其负责人进行绩效考核、严格问责，确保审计活动的有效性。通过自上而下形成层级管理，切实提高对内部审计的重视程度，促进审计活动的增值作用得到有效发挥，为企业的经营管理创造条件。

四、结束语

综上所述，当前是最好的时代，也是最不确定的时代，一方面，房地产企业面临着蓬勃的需求市场，一方面，房地产企业又需要应对最为残酷的市场竞争。无论是何种形势下，良好的经济回报，以及可持续发展，都是企业的永恒追求。显而易见，可持续发展的实现是需要多方面因素来支持的，这其中，房地产企业管理质量的提升十分关键，尤其是对经济管理模式的改革与提升，通过对经济活动进行有效的监管与控制来实现资金，资源的最大化利用，减少不必要的成本消耗，来为企业的可持续发展提供更强有力的资金支持。除了从财务管理模式，方法，路径，队伍上加强管理与建设之外。还要推动高质量内部审计工作的进行，通过有效的内部审计手段及时发现管理漏洞、提高风险防范意识，同时深入研究财务管理中的问题根源。针对内部审计工作中的实际问题，采取行之有效的措施加以完善和管理，通过加强审计队伍综合能力建设，健全内部审计以及监督制度，切实发挥内部统计的统筹发展和增值作用，切实增强房地产企业的风险防范与应对能力，维护企业内部的正常管理秩序，更好地满足新形势下房地产行业发展的现实需求。