老旧小区更新改造中活力再现路径研究
——以北门巷片区更新改造实施方案为例

文／刘启生 郴州市规划勘察设计研究院有限公司 湖南郴州 423000

引言：

全国各地正在加紧编制或审批各级国土空间规划，城镇大多进入了用地向外扩张与用地存量挖潜并存的时代，尤以存量挖潜为重点。因此，老旧小区更新改造将成为今后城市建设的主战场和城市发展的新趋势。老旧小区的更新改造要以改善民生需求为目的，以存量发展为导向，以完善功能、丰富业态、优化交通、改善环境、提升品质、留住记忆为使命，要对现有资源和要素进行充分挖掘、梳理、整合与创新，实现魅力重塑、活力再现的城市目标，让城市可持续和健康地发展。

1.老旧小区保护与更新改造

1.1 保护场景，留存记忆

随着时代变迁、城市人口增加及城市用地规模的蔓延扩张和城市发展方向的改变，原来繁华热闹的城区中心有可能逐渐演变为破败萧条的边缘化老旧小区，成为被人们遗忘的角落，车水马龙、熙熙攘攘的场景难以再现。小区之所以冠以“老旧”二字，主要是相较于现在而言，其建筑建设年代比较久远，基础设施和公共服务配套设施缺失或陈旧，居住环境不佳或几乎丧失居住功能。但一些老旧小区在当时而言也不乏居住环境良好，建筑形式较时尚，设施配套相对完善。它反映了一座城市的发展历程，留下了许多不可复制的文化和印记，是城市发展到一定历史阶段的产物，甚至产生了一些非常有影响力或称得上地标性的建（构）筑物。

如何持久有效地保护好老旧小区的珍贵场景，让市民记住城市发展的历史，是城市工作者们必须认真思考和着手解决的问题。例如：（1）上世纪五十年代的左右呈中轴对称、平面规整、中间高两边低、主楼高耸、回廊宽缓伸展的苏式建筑，它是中苏友谊的见证；（2）上世纪“大修水利”时期的过水渡槽，它很好地解决了当时的农业灌溉问题；（3）北洋时期上海外滩金融大街集合的许多国家的各式各样风格建筑，它充分反映了我国封建社会的屈辱历史；（4）大跃进时期高耸入云的工业烟囱，它体现了早期工业的欣欣向荣。列举的这些建（构）筑物无一不打上了时代的深深烙印。城市是物质和精神的和谐统一空间，不仅要有整洁的马路、现代的建筑和便利的设施，还要让人感知其历史文脉和时代精神。我们不应简单地为了“城市的旧貌换新颜”，打着影响城市形象和建筑风格难以统一的幌子，将老旧小区一拆了之。城市工作者应对其加以认真分析和仔细研究，提出切实可行的修缮、保护和利用方案，为现代城市发展留住历史印记，让城市历史得以连续，让城市精神得以继续。

1.2 提质环境，再现活力

城镇老旧小区遵循“基础类应改尽改，完善类和提升类能改则改”[1]的改造政策。但按照改造内容清单照单点菜式改造老旧小区，仅仅只能改善小区环境、完善小区配置、满足居民的基本生活需要，并不能使小区品质得到质的提升，也未必能恢复小区活力。而对有条件的老旧小区进行有机更新，才是使得小区品质产生质变的有效途径。

城市有机更新理论主张城市建设应该按照城市内在的秩序和规律，顺应城市的肌理，采用适当的规模、合理的尺度，依据改造的内容和要求，妥善处理关系，在可持续发展的基础上探求城市的更新发展，不断提高城市更新改造的质量，使得城市改造区的环境与城市整体环境相一致[2]。老旧小区之所以活力不足，就是因为其在交通、功能、环境、产业、特色等方面存在或多或少的问题。简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》一书中提出“城市的活力在于其多样性”，包含城市功能的多样性、密集的活动人口、交错纵横、容易到达的街道和各色各样、不同年代的建筑物[3]。老旧小区的更新改造不仅要解决交通、居住、环境等方面的功能完善问题，更要关注产业升级和多样化发展问题。一方面要充分利用区域既有的土地、建筑、设施等资源，服务于本地市民生产生活活动，重点发展与居民生活紧密相关的幼育、医疗、养老等生活服务性产业；另一方面，充分发挥老旧小区的内城区位优势，选择发展共享办公、创业餐饮、多元娱乐、电商驿站等新兴业态，吸引时尚年轻消费群体。通过多元化的产业发展，引进更多年轻载体和鲜活的力量，才能从根本上活络老街，让老旧小区“老树发新芽”重见生机再现活力。

2.北门巷片区更新改造实施方案案例剖析

2.1 现状概况及问题总结

2.1.1 现状概况

郴州市是省级历史文化名城（1988年）,古城始建于秦末，在明万历年间古城已向北拓展至现人民东路，即北门巷片区附近。改造片区为北湖路、人民东路、京广铁路、苏园路围合的区域，总面积约35.65 公顷，是郴州市的老旧小区之一（图1）。区内传统街巷格局明显，道路宽度较窄（3-6 米），建筑老旧（60-80年代居多），居住密度较大（建筑密度在35%-45%之间），居住环境较差，人口以老人和儿童居多。其中北门巷及和平里路沿线区域确定为本次改造范围，共36 个小区，总建筑面积24万平方米，由北湖街道的北湖路及人民东路两个社区管辖，以外来人口为主。

图1 郴州城市格局演变图

随着国家和湖南省老旧小区改造政策的先后出台，郴州的城镇老旧小区改造工作正在积极稳步有序推进，北门巷片区的更新改造实施方案是2021年郴州市老旧小区改造重点项目。

2.1.2 问题总结

设计团队通过现场踏勘、问卷调查、入户咨询、建立微信群等多渠道对居民的改造意愿和需求进行全面彻底的调查摸底（表1）。结果发现，北门巷片区主要存在以下几个方面的问题：（1）街巷狭窄，停车设施缺乏，交通拥堵。（2）用地权属复杂，建筑密度较大，片区管理缺位。（3）住房普遍外租，厂房普遍闲置，生活氛围缺失，街巷活力衰退殆尽。（4）基础设施老化或不足，公共设施缺失。

表1 现状调查及问题清单

2.2 活力再现路径

设计团队充分挖掘片区区位和资源优势，采取微更新的方式和轻改造的方法，以“产业赋能、文化注魂来留住老街记忆，再现烟火人家，打造郴州古色新地标”为着力点，以“绣花功夫，装扮颜值、提升品质，微改造见大成效”为策略，运用理交通、复古韵、培产业、注文化、引文创、配要素等更新改造理念，将片区建成宜居宜业宜游的特色文化街区。

2.2.1 畅通内外交通，方便车辆通行

街巷是连接各个小区之间的脉络与门户，也是最能体现小区风貌的第一印象。但街巷必须通达，才能将各小区之间便捷联系，满足邻里交往，解决交通需求。

目前片区行人和车辆出入全依靠3-6 米宽的巷道和和平里路，道路不畅、交通拥堵严重。改造方案包括交通序化、路面更新和车位增补三项措施。（1）交通序化。将24 米宽的城市次干路——中山北街从片区中部穿过向北延伸与苏园路连接，拆除区内违章建筑及涉及商业街区域的围墙，构建片区与西侧兴隆步行街商圈的联系，解决片区的对外交通联系问题。（2）路面更新。北门巷路面较为狭窄，大都在3-4 米，且因为长期失修失养出现了一定程度的水泥路面破损，且缺乏消防通道标识，如若发生灾情存在安全隐患。可以通过拓宽路面，全路段白改黑并划分道路标识标线，增加实行信号灯管控等措施改善路况。（3）车位增补。北门巷建成的年代较早，汽车普及率不高，这小区在设计之初没有充分考虑日益增加的停车需求，导致现有的停车位不能满足居民的日常需求。可以通过拆除违章建筑、危房以及利用空闲地增设地面林荫式停车位和充电桩停车位；通过增加架空车库、将原车库重新规划、新建停车位的方式充分挖掘周边公共建筑空间资源。

2.2.2 完善片区功能，提升环境品质

改造方案（图2）包括：（1）消除安全隐患。更换破损门窗、修缮破败墙体；添补消防设施；采用墙绘的方式美化没有安全隐患的实体围墙，改造存在安全隐患的实体围墙成通透式围墙，拆除违章建筑和危房。（2）补齐市政设施。小区原有的雨污合流排水体制易导致污水处理厂旱季难以收集污水而雨季污水超限，从而增加市政管理的难度，故而改造方案为将管线管缆尽量下地，更换老旧破损的给排水管网，排水体制由雨污合流制改成雨污分流制；依托低效闲置资产增补配套服务设施，腾退国有办公资产改造成老年人日间照料中心、老年活动中心、文化活动站、社区卫生服务站等服务设施，对北门巷及和平里路沿线建筑低层进行经营性功能改造（涉及结构改造、空间整合、连廊加设、公共空间装修等），规划经营性用房面积6 万余平米补充服务设施的缺失和不足。（3）提升公共安全。建立政府托底的物业管理，引导小区成立业委会等自治组织；公共绿地、园林设施及公共厕所增设无障碍通道；利用5G 技术，联合通讯公司，在交通拥堵片区各路口布设智慧交互点；将北门巷片区划分为2 个安防分区，建立全覆盖的安防系统：各分区增加物业服务机构和医疗、消防、公安多部分联通的紧急呼叫装置。

图2 规划总平面图

2.2.3 创新休闲空间，打造生活场景

北门巷片区的年龄结构是老人和小孩将多、青壮年人少的两多一少结构，由结构均衡的纺锤型变成了结构失衡的哑铃型，因此改造方案应该多照顾到老年人和小孩的诉求，满足他们的生活休闲需求。（1）改善公共活动空间。北门巷居住密度大，室外活动空间少，可以利用拆除危墙废墙、利用建筑街角和交通岛等改造成公共空间，增加兼具趣味性、多样性的休闲广场和小游园；在机动车辆不通行的巷道改造增加慢行和慢跑健身道路，满足老年人轻度运动的需求；小区的开敞空间增加色彩丰富、形状有趣的儿童运动设施，激发儿童的探索性和学习能力；在形成“场所精神”的区域，增设若干处遮阳亭、棋牌桌等，并创新的设置片区居民书法、绘画及摄影作品展示墙，鼓励片区居民自主的文化表达，提升社区认同感。（2）提升绿化景观环境。改造承载居民过去记忆和情怀的老旧物件，如旧家具、老旧自行车等，通过“变废为宝”，打造微景观，不仅可以老年人怀旧的精神寄托，也可以成为现代年轻人拍照打卡的新去处，增进居民与小区的互动。

2.2.4 留下历史记忆，塑造城市特色

北门巷片区位于北湖商业中心的边缘地段，承载了老郴州人的记忆，见证了郴州市城市发展的历史，是中心城区的有机组成部分。保护和恢复能反映历史文化传统风貌且具有保护价值的历史建（构）筑物，挖掘片区文化内涵，延续片区历史肌理与文脉。结合原有的城市格局，恢复、重建和新增文化景观设施，如重建戏台、恢复牌坊、新增雕塑小品、打造文化墙等，提升城市的文化底蕴。将历史优秀老建筑融入当地民居元素（湘南民居元素），进行统一的建筑立面改造及墙面提质，打造年代感历史感街区，塑造湘南城市特色。

经过废（拆除违章建筑和危房）、留（保留有价值的历史建构筑物和恢复牌坊）、改（改造楼门和建筑立面改造及墙面提质）、增（新增雕塑小品和文化墙）等一系列的更新改造，来塑造片区特色，让城市留下记忆，让人们记住乡音。

2.2.5 植入创意产业，恢复街区活力

以新消费、新业态为导向，植入创意产业业态，构建复合型都市产业体系是北门巷片区恢复活力的着力点。改造方案以复原老郴州生活为使命，以展现“城市新风尚”为目标，通过微创更新和创意改造，构建一个集多功能于一体的文旅活力街区，打造一个魅力四射的网红新地标。设计团队对北门巷和和平里两条巷子进行了重新审视：北门巷打造成时代“老底片”，对两侧建筑进行功能复合且多元的改造，引入战略产业，增加新型餐饮、休闲购物、众创办公、文创艺术、民宿生活、科技体验业态等多元化产业，满足多元人群需求来吸引多元人群。街区功能不再仅仅是居民居住的场所，而是一个复合且多元的空间，可以满足本地人民生活和外来人旅游休闲工作的场所。通过导入创意产业，创造独特的多元文化社区生活体验，塑造多元群体的活动轨迹来实现激发和恢复街区活力（图3）。

图3 改造夜景效果

结语：

老旧小区如何重焕生机，是一个值得深入研究的课题，需要每一位城市工作者认真思考与对待。笔者结合当今城市的发展秩序和规律与人民对更高品质生活的展望，通过对北门巷片区更新改造实施方案的剖析，提出了畅通内外交通、完善片区功能、打造创新型休闲场景、塑造独特历史记忆点、引进创意产业等五条老旧小区活力再生路径。北门巷片区的基础类改造2021年底已完成，完善类和提升类按能改则改的政策也于2022年8月初改造完成，社会反响良好，实现了让老旧小区在更新改造中焕发新的生机与活力的预期目标。

总之，老旧小区更新改造是一项涉及规划、建筑、市政、园林等各学科，规划、住建、城管、财政等各部门，政治、经济、社会等各方面的系统工程，不同时期、不同地域、不同城市的特点也各有千秋[4]，需要我们在充分调研的基础上认真地加以分析和总结，找出一条适合其自身的最佳改造之路，使得其能够重塑昔日辉煌、再现当今活力。