最高法：商品房烂尾，先赔购房者

近日，最高人民法院发布的一则《关于商品房消费者权利保护问题的批复》显示，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

最高人民法院同时明确，只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

“此次规定是基于河南‘保交楼事件做出的相关受偿权的规定，对于各地解决商品房交付逾期问题具有积极指导意义。”易居研究院研究总监严跃进分析认为，从政策内容来看，对购房者的保护力度要大于建筑企业。

严跃进表示，过去对开发商、银行、建筑商等方面的权益维护方面，相关部门把建筑商、工程商、设备商、材料商等排在首位。而现在面对购房者、退房者和建筑商等方面的权益优先问题，最高法明确表示应优先保护购房者和退房者的權益。

在北京金诉律师事务所创始合伙人律师戴金花看来，根据该批复，购房者的基本优先权将更好地得到保护，不再强调房屋的交付和占有使用，也不再强调合同继续履行的基本优先权。无法交付房屋或者无实际房屋可交付的，可以行使合同的解除权，也享有购房款返还的优先受偿权。

但严跃进提出，此类权益保护也存在一些潜在要求，比如说购房者本身需要全额交付购房款，而购房款如果是按揭贷款则不能出现断供；退房者方面则需要认定房屋工程确实持续烂尾，且已不具备交付条件。购房者应对此类潜在条件有充分理解，以更好掌握政策尺度、维护自身合法权益。

（《上海证券报》 2023.4.22刘礼文/文）