福州房价不走下跌路?

程 香

9月，福州总签约套数为2513套，环比减少98套，降幅为3.75％，同比2008年9月增加1056套。签约套数虽有所减少，但签约面积还是有较大的增长，重新突破了30万平米，达到32.6395万平方米，环比增加10.97％。签约面积同比增加92.0％，是2009年至今同比增幅最小的月份。

均价方面出现了不小的跌幅，9月报出7110元／平方米，环比8月下跌12.25％，出现这种情况主要是因为保障房的大量签约，从整体上拉低了均价。实际均价并没有真正下跌。

同样是“金九银十”的首月，显然今年情况会比去年好，但不可否认的是2008年的“金九银十”是在所有人都不看好的情况下发生的，而2009年情况大有不同，它是在备受期待的背景下，这样的签约数据显然完成得并不理想。

10月1—8日，福州一手房8天成交了165套。由于保障房数量减少，导致均价再度突破八千元，达到8261元／平方米。刚刚过去的国庆、中秋超长“黄金周”，又是“金九银十”一年当中传统的销售旺季，因此很多人对这个“黄金周”有了更高的期待。但从签约数据上看，显然“凉意十足”，楼市并没有如愿迎来销售高峰。对此，业内分析认为主要有两个原因：一、房价太高吓退购房者；二、长假期间数据备案滞后。

市场并未冷却

“十一”期间，京、沪、广、深四大一线城市楼市成交无一例外地陷入“量跌价滞”的局面，迎来“最惨淡的黄金周”。

北京1—7日二手房网签量仅为140套，一、二手房成交量无论是同比去年“十一”同期，还是环比9月成交量均出现了较大幅度的下滑。除了泡沫较温和的广州楼市在9月有略微的成交环比增长，北京、上海及深圳都已经连续多个月成交剧烈下滑，其中深圳成交下滑更是长达4个月。

一线城市不尽人意，福州的情况如何呢?

本刊记者在黄金周后的第一个周末，走访了多家售楼部，五四北的“三木·家天下”营销中心里，看房的客人寥寥无几，只有三桌客人。问起“十一”期间的销售情况，售楼部工作人员回答得十分保守：“还可以。”略微显得信心不足。同区的“三盛·中央公园”因为在售的楼盘接近尾盘，利余户型皆是150平方米左右的大户，虽然在国庆推出了“买楼王，送商铺”优惠活动，但销售仍较为平淡。记者看到售楼部也有些冷清。

“万科·金域榕郡”在十一期间推出了每套房优惠一万元的促销活动，售楼小姐对记者称：“卖得非常好。”金山在售的“中庚城”市场部人士告诉记者，福州十一还是挺热闹的，特别是有开盘的楼盘。中庚的销售情况也不错，甚至“有点超出预期”。

业内人士林先生认为，北京之所以会出现“最惨淡的黄金周”，一方面是长假拖缓购房进度，但更重要的原因是，房价的持续上涨对购房需求产生了较为明显的抑制作用，购房人观望情绪日趋加重。

而就福州来说，地产市场不会比2008年差，会持续一定的消费量。但是刚性消费目前已经很疲软，投资消费有所动摇，目前市场上最大的消费力量来自一批对通胀预期看大的购买保值的人群。这个人群且不在少数。“股市涨到3000点以后，有部分的资金退出来了，去寻找新的保值点。”林先生说，“买房以求保值，成了一些人的理财方式。”

地产商仍信心十足

当记者提起海两房产网统计数据“10月1～8日，福州一手房8天成交了165套”时，中庚房产市场部一位不愿透露姓名的先生称，那是签约数据，有严重滞后性。“你有看到地产商不买地吗?或是大面积裁员吗?”这位先生反问。“要是真的卖不出，地产商一定有所反应的。”

至于北京以及一线城市的清淡销售，上述市场部人士认为，北京和福州不能比：国庆期间，北京人民都很光集中在政府活动上，要不就是外出旅游，留下看房的人很少。另外，北京的房价高不可攀，—般消费者想买却买不起，投资客出手世陵重了。但是如果拿投资北京房产的钱投资现在的福州，还是有很大的获利空间。长远来看，未来二、三线城市还是会涨的。”开发商信心十足。

那么，信心来自哪里?

福州地铁的开建、国家对海西的支持、政府旧城改造、外来投资的增加，以及国内各大地产商的进入等，这是业内业外较为普遍的共识。而对开发商来说，消费者的信心，就是他们最大的信心。

另外，加上今年前三季度楼市的旺销、宽松的贷款环境，现在的开发商基本都“不差钱”，从这个角度看，接下来福州楼市价格可能会继续保持上涨的空间，但价格上涨过后必然会带来销量的下降，就是“价涨量跌”。

专家解读回调盘整是好事

10月14日，本刊记者采访了我省著名房地产专家刘福泉教授。刘教授认为，黄金周销售情况跟往年比，不可同日而语，这是一个不争的事实。经过2008年的调整，房地产进入了一个新的阶段，再用前些年的“金九银十”来判断，也不一定恰当。今年“金九银十”楼市的表现乎平，刘教授从6个方面分析解读了“金九银十”交易平淡的原因：

第一，是时候回调了。年后房价的节节高升，一直疯涨是很不正律的，依刘教授研究判断，到6—7月应该回调了。但地产商坚持到9月才开妊回调。因此，出现这次平静的“金九银十”是非常正常的，甚至“还有点晚”。

第二，价格因素。今年第三季度，福州的房价已经超过了2008年年杉时的历史最高点8.15％，创造了历史新高。依照历史规律，在新高下，成交量受阻也很正常。

第三，产品结构调整。2008年的楼市大调整，从很大程度上，也调整了产品结构。2008年底，房价大跌，本来的一些中高端产品为保持现金流，被迫低价销售，中高端产品就变成了中低端产品。2009年，楼市大翻身，价格又回到历史高位，导致中低端产品又回到了中高端，价格跟着上扬。

第四，供需关系的变化。开发商2008年楼市低迷期滞售的房源，经过今年上半年的刚性消化，中小户型房源已经卖得差不多了，剩下的多是大户型，买主有限。另外，2008年楼市的调整以及贷款环境的调整，也放缓了开发商开发新盘的步伐，导致今年供应不足，也是房价居高不下的原因。

第五，金融支持力度明显减弱。今年上半年，为振兴经济率先复苏，国家实行了宽松的货币政策，无论是开发商，还是购房者，货款部比去年最低迷时期容易很多。宽松的货币环境，导致上半年银行信货井喷，随之而来的是下半年信贷收窄的现实。信贷的收紧，对房地产将产生直接的影响。

第六，消费观念的改变。以往，黄金周全家人一起看房买房的时代，“很有可能一去不复返了”。现在，多数人的黄金周大假是用来休息放松的。消费观念发生的改变，对黄金周的平淡，也有或多或少的影响。