旅游地产:福建地产投资的新宠

张 芬

“十一”黄金周，福建旅游总收入将近40亿元人民币，度假村、家庭旅馆、休闲别墅挣得盆满钵满越来越多的开发商把眼光投向旅游景区，“旅游地产”这个概念频繁地被人们提起

中国旅游地产萌芽于上世纪八、九十年代，沿海地区、改革开放比较早的省市为消化大量闲置房，就将一部分改造成提供给游客度假休憩的配套设施。

进入21世纪，老百姓迫切需要旅游作为紧张生活的调剂品或小康生活的附属享受，大型主题公园、高尔夫度假村、商业游憩场所层出不穷，主要集中在沿海旅游城市和经济比较发达的大中型城市。

目前，除了国外和港台颇具实力的大公司外。不少大型国企、知名房地产商都涉足旅游地产领域。

成功的规划开发是先决条件

福建省旅游资源丰富，山明水秀，人文荟萃，不仅拥有世界自然和文化遗产武夷山，还有美丽宜人的海滨城市厦门，毗邻台湾的优越地理位置更是锦上添花。这些独特的旅游资源为福建旅游地产的发展营造出良好的环境。

然而，不是光有资源就能成功开发旅游地产的，旅游地产必须依托于成功的旅游项目。深圳华侨城无疑是成功的典范，一开始华侨城并没有急功近利地将重心全力扑在回笼资金较快的地产上面，而是以旅游为龙头循序渐进地拉开主题旅游公园的序幕，锦绣中华、世界之窗一炮而红，才有了当今中国旅游地产第一品牌的美誉。

武夷水庄是目前武夷山最大的旅游地产项目，他们向华侨城学习，秉承“先旅游后地产”的宗旨，前期投入巨额资金种花、种草、种树，完善社区配套。“我们很早就拿下地了，当时是一片未开发的荒地，如果不营造环境，怎么能够吸引投资者呢?”水庄的徐总说道，“到现在为止，一期已经售罄，业主大部分还是从福州过来的。”

生活姿态也能成为投资

厦门鼓浪屿可谓是鹭岛上久负盛名的一颗明珠，吸引不少台胞接踵而至，洪先生就是其中之一。洪先生喜好收藏闽南及周边的文物，但不断增加的藏品已无藏身之处，对厦门情有独钟的他就在鼓浪屿上为它们找到一个家——“怀旧鼓浪屿馆”。

时间长了，知道这个博物馆的人越来越多，台湾的朋友、内地的朋友纷纷慕名而来。好客的洪先生寻思，与其让他们花钱住外面的旅馆，不如把博物馆后面的空楼改造成客房，提供住宿给朋友们。位于晃岩路上的博物馆地势较高，视野开阔，洪先生和朋友们在后院品茶攀谈，悠闲自得。

偶尔客房会有闲置，朋友建议他开发成旅馆出租给游客。慢慢地，经过洪先生细心的规划，“怀旧客栈”诞生了。洪先生的助理告诉记者，“起初把后楼改造成客房完全没有用于盈利，只是想能和朋友在鼓浪屿上多相聚一段时间，没想到如今客栈经营得这么红火”，正是这种自然豁达的生活态度为他带来既能赚得金线更能赢得快乐的投资。换个角度说，这也是一次成功的旅游地产投资。

投资品牌很重要

旅游地产投入大、周期长、见效慢，房地产行业投入也大，但见效快，一般以追逐利润为第一要务的民营企业很少会选择旅游作为第一投资。就算有涉足旅游地产的，往往也是冀望通过“圈地一建别墅一售房”方式，唯“资本”马首是瞻，不舍得在环境和配套上花钱，最终导致那些别墅被丢弃在荒废的景区中，购买别墅的投资者的回报率很难保证。

国企资金雄厚、力量强大，能够顺利启动旅游地产项目，并承受旅游地产的高投入、慢回报的风险，使得投资者的利益受到保护。华侨城之所以能成功，很重要的原因就是国企资本的撑腰。

在今年中国国际地产投资交易会上，“中国·隆教湾”项目备受瞩目。该项目位于福建省漳州龙海市隆教乡，由首钢集团出资100亿打造，是福建省第一个国企资本介入的旅游地产项目。

隆教湾项目除了有国企背景外，最大的亮点是将实现旅游和地产的互动和双赢，区别于一般的旅游地产只是单方面地向旅游“借光”，把旅游和地产统一整体规划，真正既实现房地产开发效益良好又能够带热一方旅游。

福建旅游地产发展空间还很大

发展旅游地产必须有强势的旅游做后盾，但福建旅游资源开发却很“青涩”，线路单一。游客逗留时间短暂，虽然已经开通动车组，但闽东地区主要还是以自然观光为主，不能提供真正意义的休闲度假环境。“本身的旅游景点都还没有做起来，就先搞旅游地产开发，显然太超前了。只有福建的旅游发展加速，带动一些旅游地产的开发才是合理的。”福建师范大学旅游研究所所长袁书琪认为。

由于旅游地产涉及内容广泛，政府相关政策法规无法对其明确界定。这给房地产商留出了“缺口”——靠近某个景区就号称是旅游地产，借旅游地产之名大肆进行别墅开发。购买别墅的投资者很有可能被蒙蔽，以商业用地的标准却获得普通的别墅住宅。目前，商业项目的土地使用年限只有40年，贷款利率、物业费等各项税费成本都大大增加。

“福建目前还没有真正意义的旅游地产项目，成熟的旅游地产应该如同华侨城一样，给购买者带来的不仅仅是一套房子，而是一种优质生活的体验。”武夷水庄的徐总如是说。

徐总还表示，旅游地产是否能蓬勃发展，和政府的整体规划思路有很大关系，比如云南丽江、海南三亚，它们的旅游地产十分红火，这跟当地政府重视旅游开发密不可分。