谁的房屋价值确定观点更正确？

宁　博　雷俊杰

[案例背景]X公司在某开发区征了300亩地建造厂房，总计支出14410万元，其中土地出让价款4500万元，另外为取得土地使用权而支付的耕地占用税、耕地复垦费、契税及其他相关税费等630万元，厂房建造工程9000万元，道路工程60万元，围墙工程20万元，喷泉假山景观工程100万元，树木绿化工程100万元；厂房有效占地160亩，其他为厂区道路、绿化带、围墙和露天广场占地。

[引起争议]对上述支出作何会计处理呢?公司的几名财务人员有着不同的见解：

张会计：应当将上述支出全部通过“在建工程”科目核算，工程完工后转入“固定资产”科目下的“房屋类”明细科目14410万元，按照房屋的预计使用年限计提折旧费。

王会计：应当将上述支出中的土地出让价款4500万元计人“无形资产——土地使用权”科目，按照土地使用权年限进行摊销；剩余9910万元通过“在建工程”科目核算,52程完工后转入“固定资产”科目下的“房屋类”明细科目，按照房屋的预计使用年限计提折旧费。

李会计：应当将上述支出中的土地出让价款4500万元和为取得土地使用权而支付的耕地占用税、耕地复垦费、契税及其他相关税费等630万元，合计5130万元计入“无形资产——土地使用权”科目，按照土地使用权年限进行摊销；剩余9280万元通过“在建工程”科目核算，工程完工后转入“固定资产”科目下的“房屋类”明细科目，按照房屋的预计使用年限计提折旧费。

赵会计：赞同李会计对土地使用权的会计处理，但建议应当将剩余9280万元在工程完工后转入“固定资产”科目下的“房屋类”明细科目9000万元、“道路”60万元、“围墙”20万元、“喷泉假山”100万元、“树木”100万元。对房屋、道路、围墙、喷泉假山、树木按照不同的预计使用年限计提折旧费。

田会计：同意赵会计对土地使用权及房屋、道路、围墙、喷泉假山等工程的会计处理，但认为赵会计将树木绿化成本100万元单列为“固定资产——树木”科目并按照预计使用年限计提折旧费的做法不符合《企业会计准则第4号——固定资产》的规定，鉴于该企业系工业加工企业，虽然响应政府号召为创建园林式工厂植树绿化支出100万元，但该支出也不符合《企业会计准则第5号——生物资产》的规定，建议按照现行通行的做法将该树木绿化工程支出100万元在工程完工后列入或通过长期待摊列入“管理费用”科目。

[深入剖析]针对以上几位财务人员争议，我们现做如下财务分析：

1、《企业会计制度》和《小企业会计制度》与新《企业会计准则》关于房产价值构成的差异：《企业会计制度》第四十七条规定“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本”。《小企业会计制度》在“无形资产”会计科目使用说明中亦明确规定“购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项目开发时再将其账面价值转入相关在建工程。”

《<企业会计准则第6号——无形资产>应用指南》在“六、土地使用权的处理”中规定：“企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计人所建造的房屋建筑物成本。”

由此可见，非房地产开发企业其房屋建筑物的账面价值在《企业会计制度》和《小企业会计制度》的规定中包含了土地使用权的价值，而在新《企业会计准则》的规定中不包含土地使用权的价值，由此会导致实施从价计征的房产税税额前者高于后者，如采纳张会计的观点比王会计的观点导致企业每年多交纳房产税：(原值14410-原值9910)×80％×1.2％=43.2(万元)。显然，如因执行会计标准的不同而导致企业房产税税负的不同有失税法的公平原则，需要财政部、国税总局对实行从价计征的房产税的原值构成做出统一明确的新规定，以确保税法的公平原则。当然，目前非上市公司只能按照相关规定选择其适用的一种会计标准执行。

2、《企业会计准则第6号——无形资产》第十二条第二款规定“外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途所发生的其他支出”，因此李会计认为，企业为取得该土地使用权而支付的相关税费630万元应当计入土地使用权的账面价值。

而王会计认为，《企业会计准则——应用指南》在“在建工程”科目的账务处理中指出，“企业在建工程发生的管理费、征地费、可行性研究费、临时设施费、监理费及应负担的税费等，借记本科目(待摊支出)，贷记‘银行存款等科目”。企业为建造固定资产通过出让方式取得的土地使用权而支付的土地出让金不计人在建工程成本，应确认为无形资产(土地使用权)，那么企业为取得土地使用权而支付的除土地出让金以外的其他税费是否计入土地使用权的账面价值，在新《企业会计准则》应用指南及财政部会计司编写组的讲解中并未提及。《企业会计制度》(P21页)规定“固定资产的入账价值中，还应当包括企业为取得固定资产而交纳的契税、耕地占用税、车辆购置税等相关税费”。因此王会计认为，企业支付的除土地出让金以外的其他税费计入在建工程成本，不计入土地使用权的账面价值。

由此可见，上述王会计的观点比李会计的观点会导致企业“无形资产——土地使用权”账面价值少计列630万元，而“固定资产”账面价值多计列630万元。当然，由此会导致企业在房屋使用期内每年交纳房产税的差异：630×80％×1.2％=6.048(万元)。

3、在实际工作中，一些企业会计将厂房与道路、围墙、树木绿化等工程成本统一计人了“固定资产”科目下的“房屋类”明细科目，加大了房屋的原值，造成企业多计算交纳房产税，如按上述李会计的观点比赵会计的观点造成企业每年多交纳房产税：(原值9280-原值9000)×80％×1.2％=2.688(万元)。

4、工业企业在建造厂房的过程中须按照园林法规的相关规定进行一定的植树、植草等绿化工程，以净化和美化环境。该植物不能直接为企业带来经济利益，和企业建造的喷泉假山景观的作用类似，虽系公益性生物资产，但《企业会计准则第5号——生物资产》指出其规范的是农业包括种植业、畜牧养殖业、林业和水产业企业的生物资产的会计确认、计量和报告，并不规范工业企业的植树绿化工程支出。在现实中一般工商企业的植树绿化工程支出在企业建造厂房中发生时多数企业计入了在“建工程”即厂房的价值，在企业经营过程中发生时计入“管理费用”科目。

[思维延伸]目前企业会计人员处在新旧会计标准的并存、更替、变化期。上述三种会计标准在现实中并存，虽按照相关规定只能择一执行，但会计人员既未完全忘记老标准，又未吃透新准则，职业判断发生混乱，导致房屋价值构成存在差异，影响企业的其他相关经济指标的正确反映。那么，您认为上述支出，应当如何进行会计处理既合规又有利呢?