耀山论建：“拐点说”很肤浅

林风华

“对于前一阵子中国某著名房地产商提出的‘拐点论，我认为相当肤浅。”初见庄耀山，笔者便被他的直率所感染。作为毕业于台湾逢甲大学建筑系的高材生，庄耀山与建筑设计结下了深厚的渊源。如今，在台湾房地产市场打拼多年的他，头顶着“知名建筑师”和“精品开发商”的双重光环，胸怀执着的建筑理想，挥戈大陆市场，开始了新的征程。

价格不是真正的“拐点”

在与庄耀山长达3个多小时的访谈中，留给笔者最深的印象就是他对中国房地产业发展的强大信心。在他看来，由于房地产宏观政策与世界金融危机等多方因素，促使2008年中国房地产从卖方市场向买方市场转变。“房地产作为商品在市场流通，商品价格随市场供需起起伏伏是很正常的，做生意在最不好的时机依然有人能赚到钱，反之亏钱也很正常。房地产真正的拐点不在于单纯的价格，而在于如何提升房屋品质、打造品牌，获得消费者的认可。”庄耀山指出。

2008年底至今，庄耀山曾经针对“拐点论”多次在访谈节目中出镜，而5月他还飞赴西安讲学，继续推广他的观点。庄耀山说，“如果非要谈拐点，就应该站在房地产业良性永续发展的角度看，例如：以板楼取代塔楼，框剪结构取代纯剪力墙结构；以人性设计取代纯粹追求面积和利润的设计；结合中华传统文化精髓，取代一味抄袭西方的设计理念；提升对购房人权利的保障。”

庄耀山说，以北京的人口一年大概自然增加50万，3人一户的话，也有近20万户，这些人基本上都要住房。据介绍，台湾目前城镇人口人均居住面积为38平方米，而内地为28平方米，两地仍有很大差距。但中国大陆这几年发展相当迅速，建设部估计每年人均可增加1平方米。假设一座城市的登记人口为1600万，算上流动人口往往可达2000万，以每人增加1平方米计算，那么一年至少需要增加2000万平方米的住房。其他更多的是人口城市化比例提升的新增人口所需住房，拆迁改建及改善型住房等，这种住宅的刚性需求面积是相当大的。可以预测，房地产的价格从长远看是上涨的，而从短时段来看则是呈锯齿型起伏的。

买房的目的无非是自用或投资，庄耀山指出，自用房最应关注的是性价比，而投资房考虑的则是增值潜力，或者出售、出租是否方便。所以站在房地产商的角度，要吸引购房者就必须使他们的利益获得最大化，最重要的就是选择良好地段，提供最好的房子给购房者。国际上房地产投资最主要的抗跌指标，包括地铁车站周边、紧邻名校和成熟商圈、交通便利、周围有公园等自然景观、有都市中心改造计划等。

庄耀山表示，除此之外还要有明确的定位，每一个房地产公司对同一地块都会有完全迥异的投资定位，如客户群的定位、价格的定位、产品的定位和服务的定位等。房地产商一定要用品质和品牌来取代概念的炒作，最主要的是对于今后趋势的掌握。未来的房地产开发，应该朝着精致化、个性化方向发展，同时需逐渐引入健康、休闲、养生概念。

现代住宅发展“三段论”

对于现代住宅的发展过程，庄耀山提出了“三段论”的看法。他说，现代住宅的需求分三个阶段，第一阶段“从无到有”；第二阶段“从有到品质”；第三阶段“从有品质到品质的个性化，即品位”。目前国内房地产业处于三阶段并存，更侧重于“从有到品质”。从建筑材料上看，由原来的砖混结构变成钢构结构，从早先的承重墙发展到框架剪力墙，装饰也从毛坯房发展到精装修，楼层则从单层变为多层再到小高层、高层乃至超高层。

在庄耀山看来，政府、开发商、建筑师、施工厂商和购房者这五种社会群体主导着房地产产业链。政府的角色应该是对土地、税金、金融等政策提供前瞻性引导，让整个产业链向良性稳定发展，为购房者提供具体保障；投资者、建筑师和施工厂商都需要有很强的社会责任。开发商的产品开发除满足基本需求外，还要着眼于企业发展和人居环境进步。建筑师是居住环境的创造者，需要有超前的设计理念，能够创造舒适的生活环境，对未来生活空间发展趋势的认知必须比一般人超前。施工厂商最基本的责任是保证工程质量。购房者则需要辨别什么是好的建筑和住宅。

谈到好住宅应具备的条件，庄耀山认为第一看区位——未来升值潜力有多大；第二看交通——所有地铁车站的周边住宅区绝对是非常火热的地方；第三看生活配套，包括学校、商场和公园等是否齐全。住宅区内部的条件需要考虑的第一是人性化，至少要满足舒适、安全、便利这几个基本条件，第二看小区景观、物业管理、停车空间和紧急救助等是否理想：第三要考虑户型格局是否方正、功能是否齐全、能否保证健康和私密性。住宅内部空间则可分为三个不同功能层次：开放空间、半开放空间和私密空间。

庄耀山告诉笔者，很多发达国家大都市城中心的住宅区最后都沦为了贫民窟，正是因为早期设计没有考虑到使用空间的长期性或功能的多样性。因此以当时的经济水平、生活标准所设计的住宅产品，绝对无法满足五年、十年或更长时间后因家庭生活、经济水平提升后的各种不同需求。因此有能力的人就往外移，条件差的人留下来填补空位，长此以往，造成该区域的住宅条件每况愈下，政府收不到税金，而公共设施日渐破旧最终沦为了贫民窟。中国近二十年来才开始发展房地产业，有国外这些先例，政府应该以此为鉴，制定良好的政策，防止中心城区的住宅建筑变成将来城市的负担。

未来人们的生活面貌将会怎样?这是庄耀山在设计规划中经常思考的命题。透过他的设计作品，人们看到了建筑创意的本质，是一种美与人性化、个性化、品位化的形式，与人们最直接的感动与沟通。从实用功能出发，融入人性与自然的精神，给生活最深度的信息传递。这些都印证着庄耀山提出的“住宅建筑也需要有永续的生命力”。

品质主义的苦行僧

位于北京西客站南广场莲花河畔的“信堡·水岸公馆”是庄耀山在北京投资的第一个项目，倾注了他所有的心血。在他的盛情邀请下，笔者参观了5个不同的样板间，体验到庄耀山精品住宅背后的原创精髓。“我在信堡·水岸项目中的很多细节上进行了创新，比如以玄关作为客厅间缓冲空间，如同影壁在四合院中的作用。玻璃淋浴间干湿分开，长台面洗脸台下面安排收纳与置物的空间，以及在室内空间配置上的私密性处理，包括工作阳台的设计，避免了在客厅阳台晾衣服的尴尬；和室设计，赋予了空间多功能使用的文化品位；以框架结构+集中垂直管道间设计，使空间格局可以弹性变化而具有永续生命力。”庄耀山介绍说。

“现在政府在商品房住宅方面的政策趋势是小面积户型为主，因而小面积户型功能性的精致化、个性化是未来一大发展趋势。麻雀虽小五脏俱全，大户型住宅的建筑物容易设计，

因为它空间大，你可以任意发挥；但小户型要做得好就必须注重功能性，空间的组合要精简合理。”庄耀山对楼市动向和建筑趋势有着深刻的解读。

据庄耀山介绍，目前北京的住宅建筑仍以剪力墙结构为主，空间缺乏弹性变化，尤其对于小面积户型，如果空间没有可变性，根本无法满足未来生活需求。信堡·水岸公馆采用的是框架剪力墙结构，又将所有的管线均集中到建筑中央核内的统一管道间内，并把室内所有的管线直接从天花板拉进管道间，避免了剪力墙结构上下层垂直管在同一位置：只要用到水的位置，如厕所、厨房等，就有上下一致的垂直管阻碍，用户无法按照需要改变房屋内隔间的窘态。

“如果我们把建筑物比作人体，结构是骨骼，垂直管线是主血管，入户管线是微血管，室内装修家具、户外的装修就是肌肉。随着时代的进步，建筑物内要随时添置新设备、新科技，这些是在框架结构里面比较容易实现的。此外，我还增加了房屋的高度，别的楼盘用剪力墙结构做到28层，我只做24层，每层高达3.15米。”庄耀山说。

赋予住宅建筑生命力，是靠建筑师与居住者共同塑造的，而让其生命力能永续延展，则需要靠开发商对生活体验的关心与投入。除了用框架结构取代传统的承重墙结构外，庄耀山在本项目中除了将原纯剪力墙结构改为框剪结构：由28层减为24层，少盖了7000多平米的建筑面积外：还增加设置了本项目单独使用的地下停车空间。另外，随着人们生活水平越来越高，将来在建筑设计上必须要考虑将健康、养生的概念普及到每个家庭中去，因此，项目每户都配有一个远红外线的能量屋——运用远红外线辐射的原理实现养生功能，人们可以在里面看书、看电视或听音乐。

谈到绿色环保在建筑设计中的应用，庄耀山说，从信堡·水岸的规划开始，就已经充分考虑选用节能环保的可再生材料，配合自然景观的绿色环境，塑造出自然养生的绿色建筑，比如自然通风采光，外墙屋顶保温隔热，太阳能利用、节能灯具设备以及饮用水净化系统等。

“一般开发商只卖房子，我们更注重卖生活品味，不仅满足人们—般的生活需要，更要将住宅空间的人性化需求提升到个性化的需求，打造人与自然和谐统一的优质生活环境。”这是—个持续的过程，庄耀山说，他最大的理想是成为品质主义的苦行僧。