浅谈房地产企业项目成本管理的核心工作

江　越

摘要:近年来,房地产市场逐步规范和完善,消费者日趋理性和成熟,政府部门又出台了一系列平抑房价的宏观调控政策, 房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，企业利润趋薄，进而成为项目管理的竞争。

关键词：合同管理；目标成本；成本数据库；管理系统优化

房地产公司是企业，利润是企业永恒的目标。在当前社会背景下，一方面政府部门出台了一系列平抑房价的宏观调控政策；另一方面(因近年来房价上涨,使开发商有比较可观的利润空间,行业进入者大量增加,但土地作为不可再生的资源不断减少)使得房地产开发企业之间竞争更趋激烈。从管理要效益是当前房地产企业的首要任务，而项

目管理的核心工作是成本管理。

1 合同约定是项目成本管理的基础

整个项目成本管理是围绕合同管理进行的，签订合同应遵循双赢的原则：合理的要求与条件，防范履约风险；合同标的力争清晰：理清合同范围与图纸范围之异同（不漏不重，要有人同时看图看合同）合同交底到位，最主要是范围界定——已定和未定，有些费用处理——暂定价，有些需要现场核量——暂定量，材料管理要求，设计变更、合同变更、现场变更等，避免变更与主动控制变更从而达到事前控制。

着重工程合同经济条款执行过程的监督，分设职能部门负责

工程合同“实际+预测”的月度统计分析及合同执行中的项目成本超支报警，建立合同管理总台帐，全面掌握合同的签定、履行及成本状况，进行合同动态管理。

中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、要有效避免过多索赔事件的发生。另外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，以提高工程造价的效果。

抓好合同管理，避免工程索赔.在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前施工单位采取“低价中标，索赔赢利”的工程承揽方式，作为房地产开发企业合同管理部门就要做到事前把关、主动监控、严格审核工程变更，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行合同义务及时提出反索赔，使工程项目成本得到有效控制。

2 确定目标成本和建立目标成本管理体系是成本管理的核心

项目的成本是一系列经营过程结果的叠加，成本寓含于各业务环节，成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调，成本控制需要各个环节的有机协调和配合。成本控制就是在工程项目形成的整个过程中，对工程成本形成可能发生的偏差进行经常的预防，监督和即使纠正，使得项目成本被控制在成本计划范围内，以实现降低成本的目的。

目标成本是房地产公司基于市场状况，并结合公司的营销计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。项目的责任成本管理思路是：建立合理的目标成本，将目标成本分解成责任成本，将成本控制落实到各业务操作环节中，量化评估体系，进行成本考核与绩效管理。

没有建立明确的目标成本，只是个相对粗线条的“大致的数”，往往经不起推敲，导致“走一步看一步” “目标与实施脱钩”现象的出现，成本就容易失控。

建立目标成本管理体系就是将目标成本按规范的成本层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系,即责任范围、责任部门、相关部门、评价指标、评价部门，通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。

责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平，成本管理的责任主体就是全体员工，所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识，也就是说“谁花钱控制谁”到谁花钱谁控制。加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则。落实责任到岗位,落实责任到人,真正做到“权责明晰，有据可依”。

成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；要避免价值不平和造成的浪费。动态成本的控制体现及时性与合理性。强调在项目实施阶段的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态，从项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理……每个环节都涉及到成本控制。通过建立现场签证台帐、设计变更台帐，编制动态成本信息表找出本月动态成本与目标成本的差异、签定项目合同计划，列明责任清单，对无效成本进行分类等一系列的动态成本管理

3 建立成本数据库

在我们完成对业绩评估的同时，还必须对整个项目实施过程的成本控制的得失进行及时的总结，并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”一起进行归档，在此基础上，提炼出关键的成本指标，并最终形成项目的“成本数据库”。包括了估算成本、目标成本、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。还可以提供决策的依据，比如付款时间、历史账务，大量的基础工作能够依靠成本管理来简化，它的透明和实时查询可以让相关人员提高效率并且对项目进行监控。通过“成本数据库”的建立，所有项目的关键成本数据都将被保存下来，并对未来业务的开展发挥重要的指导作用。“成本数据库”的建立充分体现“知识管理”的思想，使知识作为企业最宝贵的财富，能够很好的沉淀下来，不因人员的流动而流失。

4 项目管理方法系统优化

项目管理已纳入现代化大生产的系统中，要求项目管理中的各种要素科学合理的有序的流动。以往经验式管理已经走进死胡同，要想进一步提高项目成本管理水平，一定要广泛运用现代管理技术，运用系统化方法，对项目进行有效的管理，只有这样才能取得项目管理整体优化的效益。现代化管理方法和技术，其中包括：经济责任制，全面计划管理，全面质量管理，全面经济核算，统筹法优选法，系统工程，价值工程，市场预测，滚动计划，决策技术，ABC管理法，量本利分析和电子计算机在项目管理中的作用。目前国际项目管理界还引进了工作结构法，责任矩阵分析，增值法等。所有一切推动了项目成本管理的计划性、精确性和科学性。