论房地产企业的财务管理措施

张新河

摘要：房地产地产行业是一个资金密集型的行业，资金是房地产企业生存和发展的命脉，因此对于房地产企业而言制定财务战略的重点就是要合理确定企业筹资、资金管理和并购等方面的策略，以及各项策略之间如何达到相互匹配的问题。

关键词：房地产财务管理

改革开放尤其是1998年房改制度逐步完善以来，我国房地产业取得了举世瞩目的发展，住宅政策的改变和人们生活条件改善需求的蓬勃发展。创造了一个巨大的市场，使住宅产业有着一个非常广阔的空间。作为公司方来说，在提高房地产企业开发和经营的整体水平和竞争力的过程中，就必须正视和重视控制财务风险和减少成本问题，以争取房地产投资的可靠、可行和更具效率。所以加强对我国房地产开发企业、特别是对大的房地产开发企业的财务控制研究十分必要1。

一、资金来源控制

房地产企业的资金来源渠道主要有外部筹措资金以及销售收入。

1，外部筹措资金

为了降低企业因贷款产生的风险，减少地方公司盲目贷款，房地产公司可以规定，企业内所有贷款，都必须经企业总裁同意。另外，除了对贷款进行统一审批外，房地产公司对贷款的借入、归要进行统一的登记、管理。在贷款到期前就与项目开发公司进行沟通，为归还贷款做好准备工作。当项目开发公司出现归还贷款资金紧张时，由企业公司根据实际情况在企业范围内统一调度资金，确保能到期归还贷款。笔者所在的公司一直按照以上的制度执行。所以至今笔者公司未出现过逾期贷款。由于对贷款进行集中统一管理，可以加强企业对贷款的监督，减少了地方公司的盲目贷款，所以能够降低企业内负债风险，减少资金占用成本。

由于国内资本市场对于房地产企业的限制性规定，房地产公司可能在短时间内无法通过国内资本市场筹措资金。资本市场的不通畅，使得房地产公司对于资金的需求主要依靠银行贷款来解决，这样一方面使负债率提高，增加了经营的风险性，另一方面也增加了贷款的难度。筹措大规模项目开发所需资金，成为房地产公司重要工作。

2，销售收入

房地产开发企业的销售收入主要分两种形式，一是在商品房交付使用之前的收入叫做销售预售款；--是在商品房己经建成可供交付时产生的正常销售收入。

销售预售款是房地产企业在商品方交付使用之前，预先向购房者收取的房款。对于购房消费者而言，由于可用相对低价获得房产，而且具有相对宽余的选择余地，所以预交房款对于购房消费者具有一定的吸引力。而对于房地产开发企业而言，通过预售房屋可以提前获得销售收入，从而可以补充以后投资所需要的资金。而且可将部分市场风险分散到购房消费者中，提高了房地产开发商的积极性。

第一、收取内部认购费。为了提前营销，锁定客户，在未办理预售许可证的情况下，向意向客户收取较少的认购费。内部认购费对双方具有较弱的约束力，虽然是企业收回资金的过程，但并不是企业销售收入的实现过程，因此，在会计上，仅作为往来款形式人账。

第二，收取销售定金。在取得预售许可证后，企业可以对外开展销售活动。对于有明确意向的客户，可暂时收取定金，并签订意向协议书。定金对双方都有较强的约束力。由于未签订销售合同，还不能视销售定金为销售收人，因此，在会计上也多以往来款形式人账。

第三，收取购房首付款。对采取利用银行按揭购房的客户，在签订销售合同后，会收到客户交纳的购房首付款，在会计上，记人预收账款，并将以前记入往来科目的销售定金转入预售账款充低购房首付款。

第四，一次收齐购房款。对于一次性收齐购房款，可记人预收账款，并将以前记人往来科目的销售定金转入预售账款充低购房首付款。

第五，收银行按揭款。对采取利用银行按揭购房的客户，为加快销售回款。房地产开发商可提供协助办理银行按揭款的服务，使银行尽快审批按揭款后向开发商支付按揭款。收到银行按揭款时记人预收账款科目。

第六，收银行按揭保证金。由于在房屋交付前，购房客户无法办理房产产权证用于贷款抵押，因此部分按揭银行要求，在客户办理完毕房产产权证前由开发商按房屋销售款的一定比例向银行提供按揭保证金，按揭保证金的比例一般为房屋销售款的10％以内。按揭保证金一般以开发商的名义存人按揭银行，未经银行同意，开发商无法使用按揭保证金。为尽快盘活按揭保证金，开发商就必须协助购房客户尽快办理房产产权证。

二、资金使用控制

为了能确保公司资金安全和有效使用，必须在资金的支出流程上和资金使用制度上进行明确。笔者认为，房地产公司可以结合会计法规和自身情况，对资金的管理作出如下规定：

(1)遵守不相容岗位相互分离的原则。出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作。任何情况下，都不得由一人办理货币资金业务的全过程。

(2)印鉴分离。财务专用章、企业法人名章必须由不同人员分别保管。

(3)公司取得的货币资金收入，必须及时入账，严禁收款不入账。

(4)支付款流程。为规范公司款项的支付，房地产公司可作如下的不同开支项目的审批程序：

第一，费用开支的审批程序：

第二，工程款项开支的审批程序：

第三，并非每一笔财务支出都要完成全部的审批程序，但必须具备“双签”的规定，即不能缺少财务总监(经理)、总经理的签批。出纳员只执行完成“双签”的财务支出业务，对于没有完成“双签”的业务支出，出纳员拒绝执行。

由于任何一笔支出都至少要完成总经理和财务总监(经理)的审批，在一定程度上减少了单人舞弊行为，使资金的安全管理能够得到保障。

三、成本费用控制

对房地产开发企业的费用控制主要指对销售费用、管理费用、财务费用的控制。费用总额占建设项目投资总额的比例虽然不多。但是由于销售费用、管理费用的支出易受主观因素控制，所以也是重要的控制对象。房地产开发企业的财务费用主要是因融资而支付的利息费用。因此，财务费用的多少主要受融资规模的直接影响。只要控制好融资规模，就无须对财务费用进行更多的控制。

房地产公司对销售费用、管理费用、财务费用实行的是目标控制，即在项目开发前即制定了相关指标，并将实际完成情况纳入奖金考核体系中。

1，销售费用控制

(1)销售费用目标的确定

房地产公司的销售费用目标采用的是自上而下的形式确定的。一为确定销售费用目标额，房地产公司先通过确定目标销售费用占目标销售总收入的比例，这个比例一般定在1％～3％之间，然后通过确定目标销售收入来确定目标销售费用额。销售费用具体目标值是根据项目特点的不同，由集司和下属项目开发公司主要责任人共同确定。销售费用占销售总收入的比例确定后，就由下属公司将这一指标按明细类别进行分解。

(2)销售费用的明细分类。根据房地产企业销售费用的主要构成，房地产公司统一规定的销售费用的明细分类包括：媒体广告费、促销活动费、销售大厅费用、销售人员工资及提成、销售办公费、销售招待费、销售差旅费、其他销售费用。

(3)经明细分类后的销售费用，继续按年、季、月进行分解，并编制相应年、季、月销售计划。

2，其它重要财务信息的控制

贷款、往来款、土地款等信息，是房地产公司内部重要的财务信息内容。通过对每期“现金流量表”的分析，可以获得下属项目公司贷款、投人资金(内部往来款)、土地款的支付情况。为确保这些重要信息的准确性和适用性，房地产公司也针对贷款、投入资金、(内部往来款)、土地款设计了专用表格，使得公司能够更全面掌握这些信息。

3，会计核算信息的控制

会计核算信息是反映企业经营的基本信息。房地产公司在全国范围内建立了基于互联网技术的远程会计核算系统。并对该系统的科目核算、核算项目进行了统一规范。远程会计系统的应用。规范了下属项目公司的日常核算，也规范了会计信息的统计口径，同时对会计信息的监督提供了良好的平台。

四、结语

总之，有效的财务控制，是保障企业平稳运行的前提。通过建立资金控制、成本费用控制、财务信息控制等，使公司建立了较为完善的财务控制体系，降低了企业运营中的风险。提高了财务控制能力。