城市绿地建设与经济发展的关系探讨

徐凤英

1 概述

可持续发展要求人地关系不断优化、协调,达到发展经济与保护环境的双赢。可持续发展的实施领域和途径很广泛,涉及到人类社会的方方面面。如产业结构的调整,生产方式的转变、管理制度和生活方式的改进等。作为人类最主要居住空间的城市的建设和规划是其中重要的组成部分。虽然是高度人工化的,但从可持续发展的角度,城市仍然被视为生态系统,通过环境建设提供的公共物品是该系统中不可或缺的关键组分。因此,研究公共物品的经济效益对于城市可持续发展具有重要意义。

2 城市绿地

城市绿地是由人工活动参与培育和经营的绿地及水域。它以自然要素为主体(或以利用自然要素为目的)而加以开发。城市绿地包括休憩绿地,防护绿地、农业绿地和林业绿地等,是典型的公共物品,除生态功能外,还在经济、社会、游憩、审美等方面提供服务。绿地社会效益是其对社会所带来的间接价值,包括改变城市形象,提高生活质量等。

3 城市公共绿地

我国的城市公共绿地多指园林绿地,一般由城市公园、花园、道路交通附属绿地、园林圃地[10]、经济林、防护林等各种林木以及城市郊区风景名胜游览绿地等各种城市园林绿地组成。

4 城市公共绿地建设与房地产业发展

城市公共绿地的建设,有效地改变了周边的环境,使土地和住宅价格提高,国内外大量资料表明:大面积的公共绿地能使住宅价格提高10%～15%,大大提高房产商的利润水平。随着市场经济的发展,城市的房地产业欣欣向荣,公共绿地巨大的间接效益逐渐显现出来。大型公共绿地附近房地产升值,商业兴旺,政府也从中获得更多的税收收入。

5 公共绿地与房地产价格之间的关系

1)公共绿地现状。人均公共绿地面积的变化情况见表1。

表1 1990年、1995年、2000年、2004年的人均公共绿地面积和建成区绿化覆盖率

2)指标选取。由于资料所限,这里选取37个城市的每平方米商品房地产均价为参考目标。在分析中,选取了37个城市2004年每平方米商品房地产均价、公共绿地面积、公园面积和公园个数来进行分析。每平方米商品房地产均价数据来源于《个人理财》杂志2005年第 2期,公共绿地面积、公园面积、游人量和公园个数数据来源于《中国城市建设统计年报2004》的统计。

3)每平方米商品房地产均价与公共绿地的关系。由于数据处理的关系,这里将比较的是每平方米商品房地产均价与公共绿地的对数上的关系,经过研究分析,可以看出,两者基本上呈同一趋势,两者相关性系数为0.56。

4)每平方米商品房地产均价与公园面积的关系。由于数据处理的关系,这里将比较的是每平方米房地产均价与公园面积的对数上的关系,经比较研究,可以看出,两者基本呈同一趋势,两者相关性系数为0.47。

5)每平方米商品房地产均价与公园个数的关系。经过数据分析,两者相关性系数为0.6。

6)参数确定。从前面的分析来看,公园面积和公园个数与每平方米商品房平均房价相关性较高,而公共绿地面积、游人量与每平方米商品房平均房价的相关性较低。所以本文选取公园面积和公园个数作为考察对象,对其每平方米商品房平均房价进行考察。

6 公共绿地与商品房价格之间的关系

根据已有数据来看,公园面积和公园个数与每平方米商品房平均房价的关系如下:

其中,Y为每平方米商品房平均房价,元;X1为公园面积,hm2;X2为公园个数,个。

从上述关系可以看出,每平方米商品房平均房价与公园面积的系数为0.04,与公园个数的系数是0.23。说明公园面积、公园个数与每平方米商品房平均房价是一种正相关的关系,而公园个数比公园面积对每平方米商品房平均房价的影响更大。

7 结论和建议

从上面的关系可以看出,公园面积、公园个数对每平方米商品房平均房价均有一定的影响,而公园个数的变化对每平方米商品房平均房价格变化影响更大。

基于以上分析,我们应改变传统观念,充分认识公共绿地所创造的经济价值,寻求多渠道的开发方式。1)合理控制公共绿地及周围土地的开发时序,通过土地增值税和房地产税等税收进行适当调节。2)可以采取弹性规划措施,使开发商积极参与公共绿地的开发,并获得正当的经济效益。3)在审批重大建设项目时,要严格按规定落实绿化配套费,建起一并列入工程预算项目同步建设,工程完工后,做到绿化与工程项目同时进行验收。4)制定单位投入绿化用地减轻税赋的优惠政策,鼓励增加绿化园林面积。

8 不足之处

本文在讨论分析公共绿地与房地产价格之间的关系时,选取的仅是公园面积和公园个数两个参数,没有考虑其他参数对房地产价格的影响。在分析中可能放大了这两者对房地产价格的影响。

文中用的房地产价格的数据是每平方米商品房平均房价,对于整个区域用的是同一种价格,没有分级讨论公园周边和离公园较远区域的房地产价格之间的比较,结果可能使得公园的服务价值没有得到很好的体现。

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