划拨土地使用权价格评估方法探析

刘永胜，谭 强

（1.黄冈职业技术学院 教务处，湖北 黄冈 438002；2.无锡市土地房地产评估咨询有限公司，江苏 无锡 214000）

划拨土地使用权价格评估方法探析

刘永胜1，谭 强2

（1.黄冈职业技术学院 教务处，湖北 黄冈 438002；2.无锡市土地房地产评估咨询有限公司，江苏 无锡 214000）

我国内地划拨土地使用权价格是随着市场经济体制完善特别是土地使用制度改革深入而产生的一种特殊土地价格，随着划拨土地使用权的日益市场化，对其价格的评估业务逐步增多，需要对划拨土地使用权价格的内涵和评估方法进行深入分析和研究，并分析影响划拨土地使用权价格的特殊因素及其评估难点。

划拨；土地使用权；评估；价格；市场经济

近年来，随着我国城市建设的发展和房地产市场的日趋完善，划拨土地使用权进入市场的交易行为逐渐增加，划拨土地使用权价格评估需求也越来越多，但对其规范和技术思路还有待研究。

一、划拨土地使用权价格的理论内涵

划拨土地使用权价格，是指通过划拨方式取得的土地使用权在对应状态下的价格，它一般为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格[1]。要想客观、合理地评估其价格，首先须对划拨土地使用权的价格内涵作出明确的界定。界定划拨土地使用权的价格内涵，最主要是要清楚地界定其价格构成和使用年限[2]。

（一）界定划拨土地使用权价格构成

以划拨方式取得国有土地使用权时，既要支付土地取得成本外，还要投入开发成本，进行“五通一平”或“七通一平”，才能满足房屋建设的需要。土地作为一种特殊的商品，作为一种不可或缺的主要生产要素，土地使用者取得土地使用权所花费的土地取得费和土地开发费是购买土地使用权这种特殊商品的费用。根据经济学理论，所需的费用必然要考虑其资金时间价值即利息与投资购买土地产生的利润。其次，划拨土地使用权人在长期使用土地过程中不可能对土地没有投入，那么划拨土地使用权人的这部分费用就将凝结在土地所有权这一无形资产的价值之中，按照“权利与收益相对应”和“谁投资，谁拥有”的原则，由土地使用者投资而得到的土地增值部分即土地人工增值，应归土地使用者所有。

（二）合理界定划拨土地使用年限

划拨土地使用权使用年限的界定有二种情况：一种是根据《土地管理法》有关规定，划拨土地使用权年限设定为无限年，但政府为了公共利益，可以收回；二是设定划拨土地使用权使用年限为同类出让土地使用权的法定最高使用年限。而对划拨土地使用权价格进行评估，是一种市场经济行为，是评定委托方以何种方式利用土地，该土地使用权应该具有的在使用年限内的市场客观价格。因此，应根据不同的估价目的，不同的划拨土地利用方式参考出让土地使用权的法定最高年限来确定相应的土地使用年限。

综上所述，划拨土地使用权价格构成应包括土地取得成本、开发成本、投资利息、利润和相应的增值收益，其使用年限设定为该类用途用地的法定最高出让年限，从估价基准日计。

二、影响划拨土地使用权价格的特殊因素

（一）受权利限制多少的影响

在占有权方面，虽然为无限年期，准确说是没有规定，随时可能被收回，具有不确定性，其占用方式是一种行政特许，受当届政府和政策的干预较大，具有不稳定性；在使用权方面是指定用途非市场决定，缺乏变更调整权利；在收益权方面，虽然实际土地使用权属于使用者，但其产权的国有性质没有改变，产权效益不能完全体现，影响收益，只有部分收益权；在处分权方面没有处分决策权，需要经过行政审批。

（二）受土地交易流转限制的影响

不同的划拨土地，由于政策限制不同，所处的市场状况也不同，最终体现在价格上也不同。部分转让都是政府批准，严格上讲是划拨用地的行政调整，不能成为交易，但有协商谈判的过程；政府收回、征收等为政府强制性行政手段；作价入股等是一种限制性很强，政府主导的特殊交易方式。

（三）受各种成本的影响

由于土地取得、开发、维护等，需要实际成本投入。各种成本应该采用该区域现时、客观、平均的成本作为计算依据，坚持客观的现实成本，即以估价期日的、估价对象所在区域的平均取得成本和开发成本作为计算依据，而不应该考虑某个企业在取得土地时所付的历史成本。

（四）受市场因素的影响

划拨土地是行政分配，供给弹性也很小，总体上看市场特征不明显，对价格影响不大。但划拨土地使用权的各种成本是有市场的，市场主要通过市场成本影响划拨土地使用权价格。

三、划拨土地使用权价格评估要点分析及方法选用

（一）不同估价目的划拨土地使用权价格评估要点分析

1.将来不改变土地使用权性质，但土地资产进入市场。划拨土地使用权按照法律规定经政府批准可以作价入股、作价出资、租赁、授权经营、抵押等。这类情况在评估时应先假定土地为正常的出让土地，然后充分分析土地的政策及流动限制对土地价格的影响，再采用适当的方法进行评估。但由于划拨土地市场流动限制较大，使其价格低于一般土地市场价格。如某国有企业准备以其名下的一块划拨国有土地进入上市公司资产，经批准，拟以国家作价入股的方式处置。此种情况下，土地使用权仍属于国家，不必办理出让手续，可以视为划拨用地资产进入市场，需要对划拨土地使用权的价值进行评估。

2.将来转变为出让土地使用权的划拨土地使用权。一是补交出让金将所拥有的划拨土地使用权转变为出让土地使用权（包括改制中土地使用权性质的改变）；二是将有偿转让所得划拨土地使用权转变为出让土地使用权。这类情况在评估应先假定土地为正常的出让土地，按照适当的方法进行评估，然后在此基础上减去出让土地使用权与划拨土地使用权价格差额（可以通过对市场价格的比较分析得到，一般相当于交给政府的所有权收益，即补缴的土地出让金部分）[3]。如某国有企业甲，原有一块划拨国有土地，经批准，现准备办理出让手续后转让给企业乙。此种情况下，政府同意出让，说明已经准许认可了土地的市场价值（政府要分享土地市场化的增值）。此过程中企业甲在补缴土地出让金后，可以实际上获得一笔划拨土地使用权的转让价格。

3.将来不改变土地使用权性质，也不进入市场。在资产置换、土地收回、土地征购、拆迁补偿等出现的划拨土地使用权评估。这类情况在评估时应先充分分析土地的政策及流动限制，然后采用适当的方法进行评估。如某国有企业拥有一块划拨国有土地，经协调，政府拟收回作为基础设施用地。此种情况下，该地块被规划为基础设施用地，说明该土地尚不具备市场价值。因此该企业获得的补偿并不是完全市场的划拨土地使用权转让价格，只是对原有划拨土地使用权成本的补偿[4]。

（二）估价技术方法

根据以上要点分析，先评估各待估宗地的出让土地使用权价格，然后扣减土地使用权出让金，即可得到划拨土地使用权价格。具体技术思路为：首先评估待估宗地出让土地使用权价格（设定年期）：根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择市场比较法、剩余法（假设开发法）、收益还原法、成本逼近法等两种以上（含两种）适当评估方法，评估得到地价定义条件下的出让土地使用权价格；其次合理确定土地使用权出让金（设定年期）：确定土地使用权出让金的方法一般由三种：a）根据当地人民政府公布的出让金标准确定；b）选择出让金交易案例，采用市场比较法确定；c）根据当地人民政府颁布的有关缴纳出让金的政策文件规定确定，一般按评估地价的一定比例确定土地出让金。最后根据上述公式确定划拨土地使用权价格（设定年期）：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地使用权出让金。

四、结束语

随着我国内地房地产市场特别是土地市场的发展，国有企业及经营性事业单位使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。根据国有企业及经营性事业单位改革的具体情况，对国有企业及经营性事业单位改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、土地使用权作价出资(入股)等不同方式予以处置。因此，将来涉及划拨土地使用权价格评估的业务会越来越多，本文只是抛砖引玉，供交流学习，为完善划拨土地使用权价格评估体系提出一些思路。今后针对划拨用地评估的具体技术难题及相关技术方法、参数的选取规范等还有待深入研究。

[1]国土资源部土地估价师资格考试委员会.土地估价理论与方法[M].北京：地质出版社,2000：192.

[2]黄茜,赵小敏,罗璇.浅谈划拨土地使用权价格评估[J].安徽农业科学,2007,(3).

[3]杜新波,朱宇.划拨土地使用权处置价格构成分析[J].中国房地产,2004,(7).

[4]谢黎明,成新华.对划拨土地使用权处置价格相关问题的探讨[J].国土资源导刊,2007,(5).

A

1672－1047（2010）06－010 3－03

10. 3969/j. issn. 1672－1047. 2010. 06.30

2010-10-15

刘永胜，男，副教授，房地产估价师，土地估价师。E-mail：hgzylys@163.com.

［责任审校：金为民］