试论物业管理智能化发展趋势

王保和

1 概述

随着国家经济持续发展和人们对居住环境要求的逐步提升,“智能化”管理技术引入正在蓬勃兴起的物业服务行业已经成为物业服务企业未来发展的必然趋势。在现代化程度较高的经济发达国家,在相对集中的住宅小区通常采用微型计算机、自动控制、通信网络、智能卡运用等技术,建立由住宅小区物业管理中心与安防系统、信息通信服务管理及家庭智能化系统组成的“三合一”物业服务与管理集成系统,使小区的每个家庭都拥有一个安全、舒适、温馨和便利的环境,每一住户业主都能享受到有品位的便捷物业服务已经十分普遍。因此,就我们现在的物业服务管理而言,不但在管理手段和管理模式上需要与传统的小区物业管理进行本质的改进和提升,同时在管理内容和功能上也要有深入的转变和扩充。否则很难适应下一步高品质业主对物业服务的需要。

2 物业管理智能化技术支持

1)物业管理智能化系统。信息时代的住宅小区由于设置了智能化系统,使得人们足不出户就可以进行网上选物购物,网上医疗咨询,参观浏览虚拟博物馆、图书馆和世界各国的名胜景点,网上点播视频节目,网上证券交易……另外,当家庭中发生警情(包括盗情警报、灾情警报、突发事件等)时,家庭成员与小区物业管理中心可以在接到报警信息以后,随时查询和确认家中的安全状况并及时实施最有效的防范措施。这些给人们提供了舒适、安全的环境和良好的信息交流服务空间。智能化系统是以小区物业管理控制中心为中枢的,由家庭报警系统、停车管理系统、公共广播系统、紧急电话求助系统、巡更管理系统和楼宇对讲系统、周边防范系统、闭路监控系统、电子公告牌系统等构成,形成一个有线与无线结合、固定目标(房间)与移动目标(汽车、人员)结合、多功能、全方位、智能化、系统性的神经网络系统,目的是向小区各住户业主提供全方位优质可靠安全的便捷服务。

2)物业管理智能化软件。科学高效的管理是智能化物业管理的真正内涵,简单的硬件拼凑对于智能小区的实际应用是缺少现实意义的。为此,作为智能化住宅小区的实际管理者——物业管理中心应该运用现代化的计算机管理手段,使物业的硬件管理结合软件管理,为物业管理走向现代化、制度化与规范化创造条件。一个好的物业管理软件,应建立在一个好的网络、数据库、程序语言和操作系统平台上。广义的物业管理软件设计应该覆盖物业管理的整个办公自动化系统,它除了包含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、财务管理等功能以外,还应该包括物业管理所属的保安部门的安防监控系统软件和应用于社区内部局域网上的网站软件。广义的物业管理软件下属模块软件必须具备互相数据共享的网络特性,即具备高度的系统集成能力。比如安防监控的报警数据和处理情况可以被狭义物业管理模块调用,物业管理模块的收费数据可以被网站调用。物业管理软件还应该具备与工程维修管理系统软件共享数据的能力等。

3)物业管理智能化的资料。物业管理软件具备有相应智力功能的日志管理模块和领导决策分析模块软件,前者可以根据部门工作流程和输入的原始数据自动生成诸如设备维护派工单、物业管理费用收取通知、会议召开等日常事务性工作处理资料;后者可以通过数据共享和相关接口软件实现报警数据查询、工作日志管理、部门业绩统计、工作自动交接等各项管理功能,为企业领导层决策提供相应的资料和依据。这样,将能够对提高智能小区物业管理水平、降低管理成本、提高工作效率、有效减少业务人员手工填写原始记录、为实现各类内业资料自动生成发挥显著的作用。

3 物业管理智能化重点内容

智能化物业管理内容及项目较多,由于当前我们的物业管理尚属于发展的初始阶段,随着人们对物业管理的认识不断深入,所涉及的管理范围和内容还将不断充实,并向住宅社区物业管理数字化应用方向发展。当前智能化物业管理重点应该有以下内容:

1)房屋建筑主体的管理。包括房屋基本情况的掌握(小区、楼盘、住户单元的位置、物业类型、小区设施分布、房屋结构、房屋数量、房号、户型、产权情况、完好程度、使用状况等信息)、房屋修缮及其管理(房屋的日常保养、维修等各项工作)。2)设备、设施的数字化管理。包括各类设备、设施基本情况的掌握,各类设备和设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。将建筑及小区内的电梯设备运行监控、给排水设备运行监控、变配电及照明设备运行监控,以及建筑及小区内集中的冷热源设备运行监控集成在统一的网络化设施管理平台上。通过建筑及小区内集中和分布的机电设备运行监控管理中心(包括远程设备运行监控管理中心),实施对机电设备的运行状态与故障报警进行监视,报警确认,操作控制,设备运行状态和故障报警信息的记录与查询等。3)综合安防管理。将建筑及小区内的出入口门禁管理子系统、周界报警子系统、巡更管理子系统、闭路电视监控子系统、家庭安防报警子系统、车辆管理子系统,以及公共广播子系统集成在统一的网络化综合安防管理平台上。通过建筑及小区内集中和分布的安全及防盗报警监控管理中心(包括远程报警监控管理中心),实施对报警信息的监视、报警确认、操作控制、报警信息记录与查询。管理人员有效预防与处理各类突发事件,以确保小区与楼内外的安全,保持物业管理区域的安全、祥和。4)消防管理。火灾的预防及发生火灾时协助消防和有关部门进行救护与处理。5)数字化应用服务。建立建筑及小区局域网/小区网站,并通过建筑及小区网站向建筑及小区住户提供诸如:综合信息服务,物业与住户信息交互,建筑及小区电子商务,“一卡通”服务,VOD多媒体视频服务,以及家庭智能化监控信息服务等增值服务项目。6)收费管理。通过数字化物业管理软件对住户收取的各种费用进行管理,包括收费项目、价格类型、损耗分摊、各类报表等。物业管理中心可通过软件自定义,以满足各类符合规定的收费标准调整需求。

总之,物业管理智能化所包含的内容,可以根据不同住宅小区的实际情况灵活确定。综观智能化物业管理的发展,可以看到物业管理状况如何,是与相应的经济、科技发展水平,以及人们的生活习惯等诸多因素紧密相关的。我们的物业管理与当今现代化水平较高的经济发达国家相比,无论从设施设备的硬件方面,还是从专业人员基本素质的软件方面,都还存在比较大的差距。笔者认为,也正是基于这样的较大差距,我们的物业管理企业才有更大的发展机遇。随着国家经济实力的不断增强和人民群众生活水平的有效提升,物业服务实现智能化管理已经成为物业管理企业未来发展的一种必然趋势。

[1] 焦广涛,高婉炯.浅议居住区物业管理的强化措施[J].山西建筑,2008,34(7):215-216.