浅议施工企业进军商业地产的优势

石建功

近几年来,随着经济的快速发展,城市居民人均可支配收入的增加,城市基础设施建设力度的加大以及城市绿化美化工程的实施等多种因素的促进,阳泉市房地产市场越来越成为省内外资本投资的热土。特别是外地资本的注入,不仅推动了阳泉楼盘档次上的大幅度提升,也带来了先进的营销理念。

目前,阳泉市的很多楼盘都聘请了京、津、沪等地的专业策划机构进行策划代理,使许多新开发的房地产项目和商业项目在产品档次、规划设计、设施配套和营销模式等方面得以大大提升,房地产和商业项目开发更趋理性,楼盘销售更趋成熟。

2010年3月以前,房地产开发投资持续保持增长,但增速下降。特别是4月国家出台“新国十条”以来,全国房地产市场已处在徘徊状态,特别是北京、深圳、上海等一线城市房价已开始下降,相信近两到三年内,房地产不会有大的起色。按照房地产市场发展规律,一个房地产项目的开发至少要用三年的时间,而两三年后的房地产市场应该能够有一轮新的发展高峰期。因此目前正是我公司进军房地产开发市场的有利时机。

我公司进军房地产开发市场的优势:1)近几年,随着我公司经济实力的增强,资金量比较充裕,能有效防止开发过程中由于资金链断裂而产生的一系列索赔后果。2)由于我公司是老牌的一级建筑企业,建设施工的利润也是开发利润。3)各种建筑材料的价格随着房价的下跌必然下降,为开发成本的降低提供了可能。4)国家的中部大开发和阳泉市的“城市向外扩张”为我公司带来了宏观上的契机。5)阳泉市人在中部城市中观念较先进,认品牌,对潮流和先进的、外来的东西有很大的关注和兴趣,消费观念容易引导,有利于我们创造一种消费趋势去引导消费需求。目前,我公司进军商业地产,它比普通房地产有着更高的回报率。

1 商业房地产的投资特征

1)开发模式专业化。商业房地产由于其自身高度专业化的特点,开发的目标应着重于前期项目和后期的商业经营方面。因此招商的成功是项目实施的根本保证,而只有商业运营管理的成功,才能给我公司以长久的回报保证。2)开发金融产品化。商业地产开发有其行业特殊性,商业店铺经营的好坏,投资买商铺人的回报率及其短、中、长期的运营状态,直接决定商业价值的实现。3)顾问机构专业参与。在商业房地产开发的产业链中,专业顾问机构是重要的一环。由于专业机构的存在,开发商、投资商、零售商的职责更清晰,操作更专业。项目的成功就越有保证。开发中最重要的角色不是财团和开发商,能够整合商家资源并合理配置业态的专业顾问机构才是四两拨千斤的关键。

2 招商要先于规划设计

多数开发商在招商没有结果的情况下就开始规划设计,甚至开工建设,导致许多设计招标完成,甚至已竣工的项目无法落实招商和营销。事实上,与项目的整体商业规划相比,建筑的规划设计属于下家。建筑的规划设计必须满足中介机构提出的整体商业业态搭配构想。合理的业态搭配是对零售商的专业吸引力。所以为降低风险,也是为了持久盈利,招商和商业规划应在建设规划设计之前。在不同业态的统筹方面,结合购物、餐饮、娱乐等多种业态。在零售商方面,促进主力店、次主力店及小型店面之间的位置、规划、档次上的合理搭配。并且,为实现统一的筹划和长久回报还需要运营商的早期介入和开发与运营统一管理。只要开发与运营的高度配合,商业地产的统一才能标志商业地产达到规范化和专业化的新高度。

3 商业房地产的投资模式

3.1 订单式商业房地产投资模式

对商业房地产的投资模式,目前市场上比较先进的是“订单式商业房地产投资模式”,即在商业地产项目开始运作阶段就寻找目标合作伙伴,与潜在需求对象深入沟通商业地产的建设标准和软硬件条件,使目标客户的需求尽可能多地融入项目中来,尽量避免后期经营中存在许多产品设计的问题。

具体来说,我公司介入零售商业的投资模式可用“营业额提成+保底”的委托经营模式。此模式是指我公司与有一定知名度、实力较强、业绩交加的零售服务商合作,由我公司提供商业物业,零售服务商负责其余部分的投资,并负责经营管理。我公司每月将按一定比例的营业额提成作为利润,若此利润额低于某一约定金额时,零售服务商应向我公司补足至此约定的金额(通常称保底利润)。一般情况下,超市类商品的提成比例为1.5%～2%,而百货类商品提成比例为3.5%～5%;双方约定的保底利润通常也该低于该项目正常出租时的租金水平。

对我公司来讲,此模式主要优点:1)容易引入知名商家,并生产其他方面的正效应;2)不参与经营管理,不承担零售经营带来的风险。主要缺点:收益没法最大化,此模式适合于引入知名商家带来其他物业销售和招商的大型商业物业,一般应在40 000 m2以上的商业物业,其中部分设计成商铺销售。零售服务商须具备较强的经营管理能力和盈利能力,评估指标有单店平均销售额、单位面积销售额、毛利率、最近三年销售额增长率等。如零售服务商不提供保底利润,则我公司不应采用此模式。

3.2 控股(或全资)经营模式

此模式是指开发商自行在自有物业投资设立零售(服务)公司,自行经营零售物业,此亦深度介入零售业。一般情况下,开发商控股或全资的零售(服务)公司独立核算,而实际上则非自负盈亏,零售(服务)公司实际上每年并未向开发商交纳物业租金,营运资金的使用基本上由开发商安排。而在内部管理上,有的则将零售(服务)公司作为开发商的一个部门来管理。

对我公司来讲,此模式主要优点:物业价值可能最大化。

主要缺点:1)误入竞争激烈的零售业陷阱中,承担零售风险;2)容易出现房地产企业指挥零售企业的现象;3)将零售企业作为房地产开发公司部门来管理,更容易使商业物业加速“死亡”;4)我公司没有零售资源(特别是人才和品牌资源)支持,经营不容易成功;5)容易加大资金压力。因此,也建议我公司不采用此操作模式。

3.3 参股经营模式

此模式是指开发商为了吸引国内外知名主力店,而出资参股该主力店设在其开发商业务的分店。开发商参股比例一般不超过20%,并按参股比例分红。分店作为有限责任公司每年按双方约定的价格向开发商租用物业,同时,因涉及到知名商家的无形资产和管理人员输出,分店每年须向零售服务商交纳商店品牌使用费和人员输出管理费,这部分一般为营业额的1%～2%。作为不专业的开发商,一般只委派董事会决策,并不直接安排人员参与经营管理。

对我公司来讲,此模式主要优点:1)容易引入知名商家,并产生其他正效应;2)收益可能最大化;3)可带租金销售整体物业。

主要缺点:参股资金分红情况受分店经营状况的限制,并承担因此引起的风险。与委托经营模式相似,对零售服务商的盈利能力要求更高。因此,此操作模式应当是我公司的首选。

4 相同物业的竞争

新零售商业项目的落成并不能创造出新的购买力,它必须从其他的零售商业项目那里吸引或争取消费者,因此对处于同一供需圈内其他竞争性物业的竞争条件分析也对场地选择有主要影响。

总之,由于房地产开发具有投资大、风险大的特点,因此我们要聘请各方专家先做充分的论证,要进行市场调查和市场分析,重点是拟投资开发项目的需求强度和竞争环境的分析。根据市场分析的结果和我公司的开发能力以及经营目标,提出开发项目的规划大纲和方案,并在此基础上对开发项目进行技术经济论证,计算开发项目的收益率,并以所得的结果与期望收益率比较来判断该投资项目是否可行。此外,对投资风险也要进行估计,分析面临的风险与收益率是否在我公司所能接受的范围内。