项目管理Partnering模式在房地产项目中的应用

苏云涛

1 概述

社会生产力发展的基本规律决定了合理进行社会分工、形成社会生产力配置的必要性,在建设工程领域也是如此,一个工程项目通常要由建设、设计、施工、监理、供货等多家单位分工合作共同完成。项目管理的重要内容就是在项目全过程各个环节上,采取有效方式去处理分工合作所产生的各种矛盾。

在实际工作中,受“以人为本、顾客至上、可持续发展、双赢、共同繁荣”等一些新思想的影响,工程项目管理领域也在发生一系列的变化,当前项目管理更加面向市场和竞争、注重人的因素、注重柔性管理,出现了Partnering管理方式。

2 项目管理Partnering模式

Partnering,我国大陆学者多译作“伙伴关系”,我国台湾学者则译作“合作管理”。由于两种译法均与Partnering的英文原意出入较大,有未忠于原意之短,故本文仍直接以Partnering表示。

关于Partnering定义,一个最经常引用的是由美国建筑业协会(Construction Industry Institute,缩写为CII,1991年)所明确——Partnering是双方或多方为实现商业目标使各方资源使用效率最大化而缔结的一种长期关系。它需要对传统关系进行改变,使之成为不考虑组织边界的一种共享文化,这个关系是建立在信任、对共同目标的贡献,以及对各方的期望和价值的理解之上的[2]。

2.1 Partnering模式工作流程

1)准备阶段。实施Partnering宜在工程招标阶段即开始策划,这时可以及早了解将来项目主要参加方对应用Partnering的期望,及早探讨项目面临的具体问题和影响因素,如进度安排、新技术的应用、现场条件等。2)实施阶段。在准备阶段的基础上由参加Partnering的各方签署Partnering协议,并建立起沟通机制、冲突处理机制和项目评价机制。该阶段是不断完善、持续改进的Partnering实施的动态过程,表现为通过后续Partnering讨论会和Partnering方式实施评价,不断完善沟通机制、冲突处理机制、项目评价机制以及Partnering的实施。同时Partnering是一个开放的系统,可以随着项目的进程吸纳新的合作伙伴(Partner)。3)再实施阶段。在再实施阶段,提出了当本项目完成Partnering合作后下一步的走向:或者是再次进行项目Partnering层面上的合作;或是在再次合作时由项目Partnering上升到战略Partnering;或者是业主无后续项目,合作结束。

2.2 Partnering模式与传统模式的比较

Partnering管理经营观给传统的工程建设领域带来新的理念:摒弃传统的认为一方的获利会导致另一方损失的“输赢”观,体现双赢是最好的结果;创造一种对项目的均摊共享的观念,提倡“让我们一起努力、一起分享”的态度;倡导以结果为导向的思维方式,既重视效率也重视结果,侧重于“做正确的事”,而不仅仅是“把事做正确”。Partnering并不鼓励妥协或放弃,而是致力于通过沟通、协作,采用策略、更具创造性的方式来解决问题,实现各方共同利益。

根据Grandberg博士的最新研究发现,与采用传统建设方式相比,采用Partnering模式可以对投资、进度、质量的控制产生显著的效果。合作伙伴式管理既可以保持分工的效率,又可以获得合作的好处[4]。

3 Partnering模式在房地产应用前景分析

3.1 房地产项目管理的定义及特点

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类,是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科,也是具有很大发展潜力的新兴学科。

在房地产开发项目中责任主体主要有开发商、设计师、监理工程师、承包商、分包商及供应商,其相互协调的难度较大。同时,房地产项目具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。所以,正确选择项目管理方式对最终目标的实现有很大的影响。

3.2 Partnering模式在房地产项目应用的分析

1)供应商。供应商(建筑材料及设备)是房地产开发企业在项目建设过程中的重要合作伙伴。一般来说,建筑材料及设备采购费占整个项目开发总成本的20%～30%,这部分费用的有效控制对于项目整体开发成本的控制具有重要作用,而且建材、设备的供货周期对于项目的工期控制,品质及售后服务对于项目的质量控制也都有重要影响,通过合作,开发商可以更好地控制项目成本、工期及质量。对于供应商而言,与开发商建立并维持伙伴关系,可以获得稳定的产品需求,同时借助开发商项目的实物广告以及其他宣传途径,增加商业机会,扩大营销渠道。

2)设计商。设计商是房地产开发企业在项目建设中前期的重要合作伙伴。众所周知,项目开发总成本的70%左右在设计阶段就已确定,设计阶段对于项目成本控制来说极为重要。通过与设计商合作,开发商能够有效地联合设计商对于项目的设计开展全生命周期费用分析,按照价值分析的结果来选择或修正设计方案。此外,伙伴关系的建立还能有效地减少双方的交易成本,保持相对稳定的设计质量,以及形成比较成熟的设计风格。对于设计商,寻求成熟、稳健的开发商作为合作伙伴,有利于其设计效果的有效体现,通过参与项目全生命周期费用分析,设计商能更好地从经济角度来实施设计,提高其设计档次。

3)承建商。承建商是房地产开发企业在项目工程建设阶段的重要合作伙伴。承建商作为项目建设单位,工作质量的好坏直接关系到设计效果的体现程度、工程质量的优良程度等,精心选择富有工程经验、管理水准较高的承包商,并建立长期的伙伴关系有助于维持项目的工程质量、减少管理及交易成本。对于承建商,与开发商建立较为稳定的伙伴关系有助于其稳步发展,对于建筑企业规模的平稳扩大十分有益;同时,伴随着开发项目品质被人们所认同,承建商作为项目实施团队的重要成员也会被认同,益于开创自身的品牌。

3.3 Partnering模式在房地产项目应用的重点

在经济全球化的背景下,单个企业的资源与能力显得越来越有限,Partnering模式立足于有效整合社会资源,使企业集中优势资源,构建核心竞争力,实现企业长期、持续发展的目标。合作是整合社会资源、构建核心能力的有效途径。在平等互利的基础上,开发商与其合作伙伴通过一定模式建立相对稳定的合伙关系,将达到双赢。

4 典型案例剖析(泉州深国投商业中心)

4.1 项目概况

泉州深国投商业中心暨沃尔玛购物中心(现名嘉信茂购物广场)位于福建省泉州市鲤城区江滨北路,项目总占地面积18 394 m2,总建筑面积43 300 m2,为框架结构建筑,设地下1层、地上3层及屋面停车场,项目总投资约2亿元人民币。其中地上2层,3层为世界零售巨头沃尔玛购物商场,面积为17 956 m2;地下1层、地上1层引进了世界五百强企业、东南亚最大的房地产上市公司之一的新加坡嘉德置地集团,与深国投共同打造深国投商业中心。

4.2 公司背景及发展理念

深国投商用置业有限公司是中国一流的商业地产投资开发及经营管理公司,也是沃尔玛深国投百货有限公司的中方股东之一。公司以世界五百强连锁零售商沃尔玛为主力租户,专注于国内商业地产项目的投资开发、工程建设及运营管理。

继与沃尔玛合作后,深国投商置与新加坡嘉德置地、美国西蒙集团(SIMON)、摩根士丹利(Morgan Stanley)、高摩盛(GMS)、大润发、华润万家等一批具有强大竞争力及雄厚经济实力的国际、国内著名公司建立了友好合作、共同发展的战略合作关系。截至2009年年底,深国投商置公司已在全国13个省份设立了分支机构,业务范围遍及全国40多个城市。

在工程开发建设领域,由于项目具有可复制性,其供应商、设计商、承包商大部分为战略合作关系,其中设计单位主要有5家,总承包商主要有3家,设备供应商也相对固定(如电梯为美国奥的斯、中央空调为开利)。

4.3 项目三控成果

质量控制:项目工程被评为“泉州市安全文明示范工地”“福建省安全文明示范工地”,工程质量得到社会各界的好评。

进度控制:项目自2005年5月12日开工建设,于2006年3月31日结构封顶,含内装修全面竣工为2006年11月8日,开业日期为2006年12月15日。该项目从开工到开业总工期约19个月,创造当时项目建设新纪录。

造价控制:本项目各阶段完成合同签订共39份,合同总金额为120 434 857元。其中总部与合作伙伴签订的合同计18份,合同总金额为119 268 858元,占99.03%;项目公司招标与签订合同共21份,合同总金额为1 165 999元。各合同内容及工作界面划分清楚明确,基本无扯皮现象出现。

5 结语

Partnering模式是一种新型的工程项目管理模式,它打破了以往管理模式的那种单纯为了建设活动而建立的纯粹合同关系,通过建立共同目标、彼此合作产生了信任、健康的工作关系,改善了沟通,提高了资源的使用效率,减少了争议,提高了项目绩效。

Partnering模式是一种先进的工程项目管理模式,在投资控制、进度控制、质量控制、索赔管理、风险控制等方面具有潜在价值,在我国房地产业有着广阔的适用空间。

[1] 陈柳钦.国际工程大型投资项目管理模式探讨[J].工程建设项目管理与总承包,2006,15(1):35-37.

[2] 侯祥朝.公共工程项目融资代建制研究[M].北京:长虹出版公司,2006.

[3] 王从英,王 力.激励理论在项目管理中的应用[J].山西建筑,2008,34(15):183-184.

[4] Gransberg D D,Dillon W D,Reynolds L,et al.Quantitative analysis of partered project performance[J].Journal of construction engineering and management,2005(6):65-66.

[5] 余 健,李启明.基于供应链管理的房地产开发企业合伙模式研究[J].建筑管理现代化,2003(4):89-91.