也谈拍卖中的优先购买权

□/张晓明

也谈拍卖中的优先购买权

□/张晓明

中国的优先购买权制度可追溯到中唐以前。早在北魏时期，我国已有亲族的优先受田权及优先占有权。及至中唐、五代，优先购买权制度较为明确地得到了体现，出现了亲族、地邻对不动产买卖的优先购买权。宋代在保留了不动产买卖中的亲族、地邻优先购买权的同时，还规定了典主的优先购买权。并首次对优先购买权的顺位作了较为详细的规定。元代与宋代的优先购买权虽有一些变化，但也基本相同。明清虽法无明文，但优先购买权制度已深入人心而为习惯法认可。自清末而后，宗族的优先购买权制度逐渐衰落，而不动产买卖中的优先购买权已更多地体现相邻关系。清朝末年，《大清民律草案》废除了亲族的优先购买权而规定了承典人、承租人的优先购买权并产生了租佃人的优先购买权和合伙人的优先购买权，表明了优先购买权已向保护占有、使用关系中占有、使用人的利益过渡。新中国成立后，基于经济发展的需要，也在民法通则、公司法、合伙企业法中规定了共有关系中的优先购买权、租赁关系中的优先购买权、合伙关系的优先购买权、中外合资经营企业的优先购买权、住房制度改革的优先购买权等。

优先购买权又称先买权，分为法定优先购买权、行政优先购买权、约定优先购买权和裁定优先购买权。

一、法定优先购买权

（一）财产共有人的优先购买权

我国《民法通则》第78条第三款规定：“按份共有财产的每一人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”我国《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或数个共有人出卖自己的分得的财产属于一个整体或者配套使用，其原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。当其他共有人明确表示（最好是书面的方式）不愿购买或不愿按同等条件购买时，共有人可将房屋出卖给其他人。否则，其他共有人可请求撤销房屋买卖合同和赔偿损失。”

共有人的先买权是一种法定权利，具有物权性质。如果九个共有人都想购买这项份额，应由转让份额的共有人决定将其份额转让给哪一个共有人。当共有人和承租人都有先买权时，共有人享有优先权，因为共有人的物权在先，因为按份共有人所享有的先买权是按份共有权中派生出来的一项权利。尽管按份共有人只是按照份额享有权利并承担义务，但按份共有人是整个共有财产的所有人之一，并有义务维护共有财产完整。可见，共有人的优先权是共有权中包括的权利。

而对于租赁权来说，尽管法律对租赁权的保护规定已具有物权的特点，但主要是基于合同所产生的债权。按照民法的一般规则，当物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力。再有，法律确认承租人享有先买权主要是为了稳定承租关系。《合同法》第228条规定：租赁物在租赁间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，承租人的租赁权在租赁期间不因所租房屋所有人的变更而自动终止。

（二）承租人的优先购买权

我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”可见，房屋承租人的先买权是《合同法》明确规定的权利，是法定优先购买权，无需当事人约定，自租赁关系成立时产生，在符合法定条件时可以行使。

承租人的共同居住人也享有先买权，但必须具备两个条件：一是共同居住人必须是承租人的家庭成员或受其扶养或赡养的人，其他共同居住的人不能享有先买权。二是承租人在房屋租赁期间死亡，与其共同居住的人在承租人死亡后继续居住在承租房屋内。理由是，首先，与承租人共同居住的家庭成员或受其扶养或赡养的人，一般都是生活上对承租人有依赖的人，承租人的财产利益与他们的利益密不可分，在某种意义上说，承租人的利益就是他们的利益。其次，按《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡后与其共同居住的人可以按原租赁合同继续租赁该房屋。”这时共同居住的人实际成了承租人，应当享有先买权。

共有人和承租人的先买权都是一种期待权，只有共有人或出租人在出卖房屋时，其他共有人或者承租人在同等条件下才产生这种权利。

（三）相邻关系优先购买权

农民自建房或者合建房，是在集体的土地所有权和私人的宅基地使用权基础上建立起来的。其中，宅基地使用权是国家政策赋予农村居民的福利性用地，有的是免费供给的，有的是象征性收费供给的。村、组集体与农村业主之间，实质上形成了宅基地使用权的若即若离的共有关系。现行政策规定，农村居民出租自己的房屋，村、组集体没有权利收取农民的费用。但是，农民出售自己的房屋，村、组集体则具有先买权。

城镇商品房的业主相邻关系，是针对每一栋楼房或者每一个建筑物小区而言的，业主处分自己专有部分的房屋，有着相对的自主权与独立性。业主无权处分属于大家共有的建筑物及其附属设施。假如业主要求分割能够分割的共有物，如小区会所、游泳池、商铺等按份共有或者共同共有的份额，那么，会所、游泳池、商铺等存在共有关系的业主，在同等条件下享有先买权。

（四）股东关系、合资关系、合伙关系、利用职务开发技术成果关系的优先购买权

《公司法》第35条规定：“有限责任公司股东之间可以相互转让其全部或部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意。不同意转让的，股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”《公司法》第33条规定：“有限责任公司在新增资本时，原有股东有优先购买权。”《中外合资经营企业法实施条例》第23条规定：“合营一方如向第三者转让其全部或部分出资款，须经合营他方同意，并经审批机构批准，合营一方转让其全部或部分出资时，合营他方有优先购买权。”《合伙企业法》第22条规定：“合伙人依法转让其财产份额时，在同等条件下，其他合伙人有优先受让的权利。”

当股东自身财产不足以清偿其债务时，法院可以强制转让股权来偿债。此时公司其他股东仍然享有优先购买权。《公司法》第73条规定：“人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。”《合同法》第326条规定：“法人或者其他组织订立技术合同转让职务技术成果时，职务技术成果的完成人享有以同等条件优先受让的权利。”

二、行政规定的优先购买权

（一）行政管理的优先购买权

《文物保护法》第58条规定：“文物行政部门在审核拟拍卖的文物时，可以指定国有文物收藏单位优先购买其中的珍贵文物。购买价格由文物收藏单位的代表与文物的委托人协商确定。”行政优先购买权不是法律直接规定的，而是文物行政部门根据行政法律的授权通过单方指定的方式创设的，它不属于法定优先购买权。

（二）住房制度改革中的优先购买权

1988年国务院办公厅转发住房制度改革领导小组《关于鼓励职工购买占有旧住房的意见》（七）、（九）中规定：“出售旧住房时，原住户有优先购买权。”“职工购买旧房五年后即有权出售，原出售单位有优先购买权。”1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》第14条规定：“职工购买公有住房要坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租并优先出售给住房困难户。”1999年建设部颁布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第6条第1款第5项规定：“对公有住房和经济适用住房拥有部分产权的个人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，原产权单位有优先购买权。”由上可知，住房制度改革中的先买权主要有三类，即原住户的优先购买权，住房困难户的优先购买权，原产权单位的优先购买权。

三、约定优先购买权

（一）物权占有人的优先购买权

物权占有人就是目前使用财产的人。为了交易完成后更有利于标的交付，应当给予物权占有人优先购买的机会，这对其他竞买人也没有什么不公平。

（二）部分标的租赁业主征得委托方同意给予整体标的优先购买权

对承租部分房屋的人是否有优先购买权，最高人民法院在答复江苏省高级人民法院复函中说，应从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之，则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。但是在难以分清、没有明确界定的情况下，拍卖人应当征得委托方同意，给予租赁部分标的的业主先买权。

四、裁定优先购买权

人民法院生效判决和人民法院裁定书可以形成优先购买权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或其他优先权人于拍卖日到场。”第19条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”

江西法制报社）