房产税对房价作用的多向度分析
——兼谈现阶段我国房价维稳的对策

苏 环,宗 辉

(1.武汉理工大学 管理学院，湖北 武汉 430000;2.河南科技学院 经济与管理学院，河南 新乡 453000)

房产税对房价作用的多向度分析
——兼谈现阶段我国房价维稳的对策

苏 环1,宗 辉2

(1.武汉理工大学 管理学院，湖北 武汉 430000;2.河南科技学院 经济与管理学院，河南 新乡 453000)

房产税在不同的房价走势之下的作用是大不相同的。在房价稳定阶段其抬高房价，在房价上涨阶段其使房价加速上扬，在房价下跌阶段它又使房价急速下跌。以房产税调控房价必须要考察房价所处的确切走向状态。

房产税;房价;维稳;对策

一、房产税在房价稳定阶段对房价的作用

房产税在不同的情况下对房价的作用是不同的。房产税在房价稳定阶段对房价的作用非常重要，因为不论是在房价上涨阶段(房价上涨预期较为强烈)，还是在房价下降阶段(房价下降预期较为强烈)，房产税对房价的作用都是以房产税在房价稳定阶段对房价的作用为基础的。

(一)房产税在房价稳定阶段对房价作用的微观分析

此微观分析应以房产税的基本功能为切入点，进而剖解其拉高房价的内在机理，领会其在房价稳定阶段抬升房价的主要作用。

1.房产税的基本功能

我国政界和学界的一部分学者相信房产税能够抑制房价，所以极力追捧房产税的推出。其实这是对房产税极深的误解。房产税是对个人持有的私人财产的课税，房产税的基本作用并不在于降低房价，而是在于增加地方财政收入，以扩大公共产品供给。这在发达国家已成了一个基本共识。

以美国麻省剑桥市的例子来看，在其社区一级的政府，它们征收房产税增加地方公共产品供给，改善居民的生活质量，同时，房产税又给政府以新的良好的激励，因为有了好的基础设施、好的学校以及更好的治安和更好的文化、娱乐服务，人们更愿意移居到这个社区里，就会有更多的人去那里购房。这样房价就会上涨，社区政府征收的房产税收入也会增加，地方的公共服务就会进一步改善，政府的相关收益也会进一步增加[1]。如此，就形成了房产税征收、居民生活质量提高、政府相关收益提高之间的良性循环。在这里，没有看到房产税促使降低房价的现象。实际上，房产税征收之后，税款必须接受监督并透明地花在社区的公共品项目(如基础教育、图书馆、治安以及养老院等)上，而改善了社区的基础设施和治安，只会再让房产增值，拉高房价。

2.房产税在房价稳定阶段抬高房价的内在机理

房产税最能显现、发挥其基本功能的应该是在房价比较稳定的阶段，房产税设计的初衷也是在房价稳定的阶段发挥其主要的作用，在发挥其基本功能的过程中，带动房价的上涨。在此阶段，对持有房产征收了房产税之后，房产所有人特别是进行房产投资或投机的房产所有人要出售这些房产，他们肯定要把这些税收成本加到房屋的售价上去，因为在准备出售这些房产之前或者在进行房产投资之前，人们往往都有一个利润预期，一般情况下他们是要实现这个利润预期的。现在突然加收房产税，如果按没有征收房产税以前预期的价格出售，肯定达不到那个利润。情况既然起了变化，那么房价也要有新的变化，那就是把房产税这部分成本包括进去。房产税抬高了房价。

吴军培教授对房产税作过直截了当的评价：起征房地产税的设计，源于高层想借此控制房价，因为房价实在太高了。但客观地讲，这个观点是有很大问题的。价是价，税是税，各是各的。从理论上来说，有了税以后，这个价格应该还会更高。根据一般规律，房地产价格，没有含税应当低一些，有了税之后反而更高。

(二)房产税在房价稳定阶段对房价作用的宏观分析

从宏观层面来讲，征收房产税应该属于调控、价管方面的政策措施，更具体一点应该说是针对拥有多套住房，投资、投机房地产交易的富人的管制措施，期望达到劫富济贫的效果。但正如著名经济学家张五常先生所言，此一设想，违反了所有经济学原理，而且观察力弱得离奇。不用读过经济，普通常识即可了解。价格管制怎可以难倒富有的人呢？他指出，无论政府怎样调控、价管，富人总有办法盈利、解决问题。只要是在市场经济的社会中，没有任何政府管制可以难倒富有的人，这是经济学的黄金定律。戴维德等大师当年就曾经解释得非常清楚：所有针对富人的政策都难不倒富人。例如提升得快的累进税制，富人有拆解之道，负担的主要是中层人士。价格管制呢？受损的主要是穷人。他们要排队轮购，而轮到的永远是质量最差的产品。可见，任何干预市场的政策皆对穷人不利，因为他们的选择范围最小[2]。张军教授也持此观点，他说，这是很多人不爱听的大实话，既然如此，征收房产税就更有可能逐步抬高房价。

行政之手一旦取代了市场之手，就随时有可能导致政府、投资者、开发商、购房和住房需求者哪一方都不得利的情景[3]。各大银行为了自保，已经纷纷取消了首套房优惠利率；平民百姓还没有来得及攒够首付，房租的价格可能已经飞速上涨甚至可能无房可租住了。

二、房产税在房价上涨阶段对房价的作用

(一)强烈的房价上涨预期以房产税为契机推动房价加速上涨

在房价上涨阶段，也可以说基本上就是人们的房价上涨预期比较强烈之时，加收房产税无疑会抬高房价，更为关键的是，此时抬高的房价并非仅是房产税的这一部分，它会高于房产税的。人们会认为反正房价是要涨的，而且是要大涨的，房子是不愁卖的，由此导致人们趁着加收房产税这一机会，多抬高一点房价，超出房产税的部分，甚至远超出房产税的部分。贪婪之心是人的本性，说得好听一点是，个人利益最大化是人们永远的追求目标，人们都这样想、这样做，房价就会明显提高。房价一步步攀升，人们竞相投资、投机，自然会把每一年的房产税加到房价里边，房价再次攀升，人们投资、投机房产已达到疯狂的地步，此时就会呈现羊群效应，房价会被推至天价。在这中间，可能有一部分人会怀疑房价太高，不会去付被房产税加入其中的高房价，但他不买，房价还会一步步升高，始终也不见跌，最后熬得他忍耐不住，也从众参与进去，房价终被推至顶点。因此，房产税在房价上涨预期强烈的阶段只会对房价的上涨推波助澜，绝不会使房价降低。没有房产税，房价还可能涨得慢一些，涨得少一些；有了房产税，房价会加速上涨，涨得更多一些，直至房地产市场的崩溃。

(二)加速的房价上涨容易消弭房产税成本，房产税不可能抑制房价上涨

在房价上涨、市场疯狂之时，大多数投资者会头脑发热，根本不理会房产税，跟风追涨，这可以以股市上涨阶段一次次上调印花税、一次次加息都不能阻止疯狂的投资者购买股票的例子来说明。但如果细致分析、认真推敲，即使对极少数最为理性的房产投资者来讲，房产税在房价上涨比较强势的阶段也不会阻止投资者赚钱，不会降低投资者的投机需求。很简单，房产税占房价的比率一般不会太大，特别是在试探阶段，而房价在此一阶段的涨幅往往很大，很容易就超过了房产税所占房价的比率，只要房价的涨幅超过房产税的税率，投资者还会赚钱的，他们的投资热情还会高涨的。就以目前我国的房产税试点、房价的涨幅来作说明，我国房产税试点之一重庆确定的房产税税率为1%左右，每年征收。只要每年房价上涨的幅度为1%以上，投资者就会获利。以2010年的全国房价涨幅为例，国家统计局公布的全国70个大中城市房价的上涨幅度为6.4%，国家统计局的数字只是总体价格的简单比较，实际上，学者们普遍认为应在7%以上[4]。以后的几年房价涨幅即使下降，涨幅超过1%还是问题不大的，所以房产税在房价上涨阶段抑制房价的作用极其有限。

(三)房产税推动房租上涨带动房价上涨

从另一个方面讲，在房价稳定尤其在房价上涨、房价上涨预期强烈的阶段，房产税的加收还会推动房租的上涨从而推动房价的上涨。如果投资者短期内不打算出售房子，那理性的选择就是用于出租，这1%的房产税肯定会转嫁到租户身上。在房产税的征收范围还比较狭窄，还只向增量房产征收时，这种影响可能还不会明显，但如果要对房地产市场有较大的作用，房产税必须扩大征收，如果除了自住的房子之外，其余房产都必须缴纳房产税，租户就成为房产税的事实纳税人群。房租高一方面会直接影响房价使之增长，另一方面，也会增强租房户的购房欲望，最起码会增强其中一部分人的购房欲望，购房需求增加，房产价格就会上扬。

(四)政府定控涨指标实际上承认了房产税难抑制房价上涨

在重庆、上海推出了房产税之后，中央又在制定下一年度各地房价的控涨指标，其基本原则是，各地2011年度的房价同比上涨幅度必须低于2010年的房价同比上涨幅度，即8%～10%以下[5]。这一指标能否完成还是个未知数，但这也从一个侧面显示，房产税难以抑制房价上涨。

三、房产税在房价下跌阶段对房价的作用

要说房产税真能调低房价，那只有在房价已到最高点、房价下降的情形出现之后。在人们的房价下降预期越来越强烈的时候，人们会普遍认为，房价马上就要下跌了，持有房地产会增加保有成本，而且持有的时间越长，不仅持有成本不断增加，而且房价也会越来越低，所以此时房产持有者就会急于出手。急于出手就会降价售房。如果大家越来越达成共识，恐惧感越来越强烈，那么羊群效应就会再次出现，大家都争先恐后、疯狂降价售房，直至房价跌入深渊。房产税在此情景之下是加速了房价的下跌态势，但没有房产税房价也会下跌的，只不过速度比较慢。所以说房产税有助跌的作用，前提条件是房价已出现下降的苗头。但是在正常情况下以及房价正在飙升之时，房产税是难以起到抑制房价的作用的。

四、当前我国房价维稳的对策

目前我国的房价上涨预期非常强烈，导致房价飞速上涨。这主要是由通胀比较严重和城市人口大幅增长这两大因素造成的。既然我国正处于房价上涨预期强烈、房价快速上涨阶段，房产税的实施肯定起不到抑制房价的作用，抑制房价最根本的措施应当从以下两方面入手。

(一)增加住房供给

根据价格变动规律，供给是决定价格的一个重要方面。所以，我国应首先加大住房供给，特别是经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房的全方位供给。据统计，我国新建房地产中经济适用房的面积比重从2000年之后即开始严重滑坡，从2000年占房地产开发面积的20%下降到2008年的不到5%。廉租房建设规模也大致如此。2009年10月全国人大财政经济委员会进行的调研报告显示，中央预算安排的2009年度保障性住房建设进度缓慢，截至8月底完成率只占应完成的23.6%，完成投资额约395亿元,不到每年3万亿元左右的房地产投资总额的2%[6]。房屋供给环节出了这么大的问题，房价不飞涨是不可能的。正是基于此，张军教授建议，房产税试点不可取，政府加大住房供给特别是保障房供给却大有文章可做。

(二)降低城市住房的刚性需求

需求是决定价格的另外一个重要方面，降低房价必须减小住房需求。而目前我国城市住房的需求旺盛，根本的原因就在于城市人口急剧膨胀。因此，一定要控制城市的发展规模，优先发展中小城市(城镇)，分流城市人口。笔者一直认为，房价问题乃至中国所有问题的症结都在于人口太多。发达国家的一个前提条件就是人口合理，日本、台湾现在人口也在减少，而我们的人口却在不断增多，我们的人口高峰还远未到来[7]。人口过度稠密是会自我毁亡的，只有城市人口降下来，房屋需求降下来，房价才能真正抑制住。

[1]张军．房产税试点是勉为其难[N]．东方早报，2011-01-18．

[2]张五常．农民被剥削了吗[DB/OL]．[2010-12-07]．http://blog.sina.com.cn/zhangwuchang.

[3]童大焕．国八条将如何影响我们的生活[DB/OL]．[2011-02-02]．http://blog.sina.com.cn/tongdh．

[4]龙飞．房产税难当调控重任[N]．中国经营报，2011-01-21．

[5]李乐．住建部督办地方急定房价控涨指标[N]．中国经营报，2011-01-29．

[6]杨俊．中国保障性住房制度与房地产业的发展[J]．浙江社会科学，2010(3)．

[7]姚洋．小农体系和中国长期经济发展[J]．读书，2010(2)．

[责任编辑迪尔]

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2011-02-13