住宅小区智能化设计浅析

王 莉

（山西复地得一房地产开发有限公司，山西 太原 030001）

随着生活水平的日益提高，人们对丰富住宅功能、改善居住环境、提供各种信息服务有了更高要求。利用现代通信网络技术、计算机技术、自动控制技术、IC卡技术，通过有效地传输网络，建立由住宅小区综合物业管理中心与安防系统、信息服务系统、物业管理系统以及家居智能化组成的“三位一体”住宅小区服务和管理集成系统。由建筑智能化技术与现代居住小区相结合衍生出了全新的智能小区概念。

1 智能建筑与智能系统介绍

1.1 名词解释

智能小区（Intelligent Residential District），指的是城市内在一个相对独立的区域、统一管理、特征相似的住宅楼群构成的住宅小区。

1.2 世界各国智能建筑的发展

落成于1984年的美国都市大厦是世界公认的第一座智能建筑。现今，美国智能建筑总数已达万座以上。发展特点为建设规模化、集团化，设计与施工一条龙；产品开发系列化、标准化；管理现代化、效益综合化。

同期，日本在进行智能大厦的建设中，同时搭建内部办公网络系统及相应的应用系统，逐渐形成了智能建筑的“BA/OA/CA”3A体系。

1.3 研究的目的和意义

住房需求已从追求居住的物理空间和装修的豪华，转变为对享受现代化精神内涵与浪漫生活情趣的追求。智能化系统改变了传统建筑设计习惯和理念。智能住宅小区已成为信息社会最重要的基础设施之一。

2 我国智能小区发展中存在的问题

2.1 概念模糊、定位盲目

由于经济和技术原因，所谓“智能化”在更多的成分上只是一种炒作。部分开发商对智能小区建设及系统集成存在理解误区，过分强调电视监控、电子巡更、车辆出入、楼宇对讲等园区智能化方面的内容，忽视中国经济文化背景和人们实际生活需要；追求“星级”或者“A”的数量，阻碍了智能建筑的健康发展。

2.2 智能化技术及服务落后

目前，许多智能化设备主要依靠进口，设备从引进到安装、操作、培训、保养、修理都需要国外公司承担。国内至今没有一家智能建筑技术工程公司能够独立承担大型智能化工程任务，系统建成后的后期维护和系统升级也缺乏专业队伍予以支持和配合。智能化住宅小区的运行水平，不仅取决于住宅小区智能化系统的星级标准，同样取决于住宅小区物业管理水平和服务水平。

2.3 建筑设计沟通不到位

各专业缺乏智能建筑的整体设计认识，沟通协调不到位。由于没有充分考虑设备使用、管线埋设以及综合布线的要求，管道井和设备空间往往预留不足，导致在施工过程中或建成后，仍需在楼板、墙面上钻孔。又或设计标准很高，在项目建成交付使用后，智能化系统的开通率低，实际应用程度不高，系统长期处于闲置状态，也会造成巨大的能源和设备资源的浪费。

2.4 行业标准

整个智能建筑系统行业标准或全国性规范还没有形成，尚无统一部门协调管理。智能建筑由各个系统集成，很难达到智能建筑的规范水平。业内急需出台相应的行业管理规范，为智能建筑的建设，加一把度量的“尺”。

3 智能系统解析

智能建筑的系统集成，主要是三大系统的集成，即建筑环境结构系统、建筑物内的各种智能化系统、服务与管理的“人的系统”的集成。其中，智能化系统是基础设施之一，由BAS（楼宇自动化系统）、OAS（办公自动化系统）、CAS（通信自动化系统）组成，习惯称为3A系统。

3.1 楼宇自动化系统

BAS（Building Automation System）的功能较多，按建筑设备和设施的功能划分为10个子系统：①变配电控制子系统；②照明控制子系统；③通风空调控制子系统；④交通运输控制子系统；⑤给排水设备控制子系统：⑥停车库自动化子系统；⑦消防自动化子系统；⑧安保自动化子系统；⑨公共广播与背景音乐系统；⑩多媒体音像系统。

3.2 通信自动化系统

CAS（Communication Automation System）提供建筑内外的一切语言和数据通信，按功能划分为8个子系统：①固定电话通信系统；②声讯服务通信系统（语音信箱和语音应答系统）；③无线通信系统：具备选择呼叫和群呼功能；④卫星通信系统：楼顶安装卫星收发天线和VAST通信系统，与外部构成语音和数据通道，实现远距离通信的目的；⑤多媒体通信系统；⑥视讯服务系统；⑦有线电视系统；⑧计算机通信网络系统。

3.3 办公自动化系统

OAS（Office Automation System)分为办公设备自动化系统和物业管理系统。办公设备自动化系统具有数据处理、文字处理、邮件处理、文档资料处理、编辑排版、电子报表和辅助决策等功能。对具有通信功能的多机事务处理型办公系统，应能担负起电视会议、联机检索和图形、图像、声音等处理任务。物业管理系统不但包括传统物业管理的内容，也增加了新的管理内容，如固定资产管理、租赁业务管理、租房事务管理，同时赋予日常管理、安全保卫、设备运行和维护等新的管理内容和方式。

4 智能小区弱电系统的设计依据

4.1 市场定位

智能小区是市场化的产物。符合市场需求的智能住宅和智能园区，能大大增加住房卖点。因此，在考虑智能化系统功能设置的时候，必须确定园区销售市场定位，解决提供何种智能化功能的问题。

4.2 功能限额

小区智能化应以满足园区功能和经济性的需求来设定，需有一个功能极限。小区智能化是让高科技走进民居，更重要的是要系统可靠性和经济性，要防止质量和功能的过剩。

4.3 防止技术陷阱

小区智能化设计切记回避风险，防止技术陷阱，要采用成熟技术，不能采用正在开发的产品。采用经过大型园区工程验证的产品和技术是最有效的规避风险方法。

4.4 开放性原则

设计的现场总线结构是开放性系统，系统集成的主要内容是解决不同系统产品间接口和协议的“标准化”，使它们之间达到“互操作性”。接口应当提供标准的数据接口、网络接口、系统和应用软件接口，实现与未来设备的更多互连和互操作，且能方便地融于全球信息网络中。

4.5 先进性

小区智能化系统应尽量采用先进技术产品设备，与技术发展潮流相吻合，才能保证系统与后继先进技术产品衔接，保证系统功能的完善和可持续发展。

4.6 可靠性

系统的可靠性是第一位的。在方案设计中必须充分考虑系统的安全性，尤其是计算机网络系统的安全性和涉及家庭的安防产品。在某些应用场合，1%的故障可以否决99%的系统可靠率。

4.7 经济性

某些情况下经济性可以否定一切，在功能与经济发生矛盾时，可采用“技术降效”来解决，系统集成商一定要使自己的“产品”具有好的价格、性能比指标。重视经济性指标应该成为智能园区建设的一条必须遵循的技术路线来对待。

5 智能小区弱电系统的设计关键点

5.1 楼宇对讲系统与家庭防盗报警

联网式楼宇对讲系统是小区弱电系统中投入最小、前景最好、性价比最高的系统。它针对分布式住宅小区的管理特点进行功能规划，如多通道内部通讯、双向互叫对讲、住户报警、防盗防灾报警等等。

5.2 周边防范系统

周边防范系统主要由探测器和控制单元组成。在小区围墙上方采用主动红外对射式探测器进行防范，周界报警系统能与小区其他防盗报警系统组成一个统一的报警网络，能简捷地与地区110报警中心联网。

5.3 闭路监控系统

闭路监控系统分为前端摄像部分和中控控制部分。前端采用日夜两用型摄像机，适合白天和夜晚时监控。中控部分：采用大型矩阵系统，方便切换每幅画面，可实时监控整个小区的动态，需配有录像系统，方便以后查阅。

5.4 停车场管理系统

智能停车场管理是一个以非接触式IC卡为车辆出入停车场凭证，用计算机对车辆的收费、车位检索、保安等进行全方位管理的系统。停车场管理系统的计算机需对整个系统的各相参数进行修改设定，能够采集各收银处计算机的数据资料，可对收卡系统收行的各类IC卡进行管理，且能够打印统计报表。本系统是小区的智能停车场管理系统，它能降低泊车时间，提高车场使用率，有效地防止盗车现象及财务资金的流失，并使车场管理井然有序，所有操作有据可查。

5.5 三表出户计量系统

三表管理系统就是实时将各住户的电表、水表、煤气表的数据，采用脉冲式表，利用三表接口和抄表平台与系统总线相联，采集的三表数据存贮在三表接口的永久存贮器中，可以通过管理中心电脑十分方便地抄集每户三表数据。本系统的结构简洁，由三级系统构成：第一级为户内电、水、煤气三表采用脉冲式利用三表接口和抄表平台与系统总线相联；第二级为层间抄表平台到主抄表平台；第三级为主抄表平台到管理中心电脑。

5.6 电子巡更系统

采用动态实时在线巡查系统进行小区巡更计算机管理。它的功能特点是：优化巡更路线、在线巡更显示、巡查报警功能。当保安巡逻人员在巡逻中发现某处有异常情况时，可在就近找一处巡更确认仪，将自己的智能钥匙插入，当停留时超过5 s，保安巡逻管理中心计算机便认为是该保安巡逻员在该巡更点向保安中心报警保安中心就立即派人前往处理，巡更管理计算机会记载该次报警行动。

总之，智能园区建设必须通过业主、设计院、系统集成商、施工单位密切配合才能实现建设一套先进、严密、实用、美观、性能稳定的弱电系统的最终目标。本文通过对住宅小区智能化系统设计的研究，得出以下观点：

6 观点

（1）设计应遵循的原则：一次性完成工程弱电系统的总体规划与设计，并按计划逐步实施。系统设计应在技术上达到先进性和成熟性的统一，性能上应具有很高的安全性、可靠性。使用上应具有可维护性和可扩展性；具有较高的的性能价格比。

（2）设备选型应遵循的原则：集成化原则：应选择高度集成的设备以便控制、管理和维护。模块化原则；应在软、硬件上都采用商业化、通用化、模块结构的设备，使系统具有较强的扩展能力。可靠性原则：所选设备应具备抵御环境影响的能力，工作稳定可靠，并能适应室内外昼夜全天候工作。遵循实事求是、先进、可靠、节约的后期服务体系完善的原则。

7 综述

鉴于网络技术发展迅速，智能化住宅小区在确定方案时，应避免采用短期过渡性系统、技术和产品，考虑系统的开放性与扩展性。功能设置应从实际需求出发，合理考虑经济性、实用性，还要考虑当前及今后小区周边条件。住宅小区智能化技术的发展是科学技术和经济水平的综合体现，它已成为一个国家、地区和城市现代化水平的重要标志之一。住宅产业作为新的经济增长点，带动了许多相关产业的发展，住宅的科技含量的提升，也为房地产开发商和电信运营商带来了新的利润增长点。所以，住宅小区的智能化设计研究，不管是今天，还是未来，都是一个十分有意义的研究课题。