如何在三线城市落实“房地产新政”
——以驻马店市为例

□驻马店市国土资源局党组书记 刘勇智

如何在三线城市落实“房地产新政”
——以驻马店市为例

□驻马店市国土资源局党组书记 刘勇智

地价是土地市场的“晴雨表”，是供需力量角逐的“风向标”，而土地市场又是宏观经济框架的有机构成。北京、上海等地分别制定实施了限购、限贷措施的“地方版”，而且宏观调控的目标也由原来一直强调的“遏制房价过快上涨”，调整为“引导房价回落到合理区间”。对此社会各界议论纷纷，称之为“房地产新政”。驻马店作为三线城市，又处在城镇化进程的提速阶段，如何根据本地实际贯彻执行房地产市场的宏观调控政策，保持理性判断，准确把握力度，是值得认真探讨和研究的问题。

楼控新政频繁出台

以2011年1月26日国务院推出“新国八条”为标志，新一轮房地产调控政策密集出台，涉及政府责任、购房信贷、土地供应、商品房预售、企业融资及税收等诸多方面。国土、住建、金融等部门的配套措施随之跟进，居住用地的供应量和价格变化仍然是公众、媒体以及利益群体关注的焦点。

2010年土地市场的供应与需求保持了高位运行：前三季度，全国建设用地供应总量429.9万亩，为历年同期最高，同比增长58.7%。其中，房地产开发用地供应156.3万亩，同比增长83.8%，占土地供应总量的36.4%，同比提高4.9个百分点。唯有2009年第一季度全国地价水平首次出现了负增长，主要原因是2008年底国内经济受国际金融危机冲击，但很快也就走出谷底。随后调控政策叠加市场反应，形成了居住地价的短期波动。房地产市场带着2009年迅速反弹的热情高调步入2010年。在此背景下，全国第一季度居住地价平均增幅接近3个百分点，成为本年度涨幅最高的一季。

2010年4月“新国十条”的出台，启动了“史上最严厉”的房地产调控，在短期内阻止了市场预期的膨胀，使楼市进入“量跌价滞”的观望期。土地市场上交易趋冷，供需双方均因政策影响而“谨慎从事”，流拍的底价成交再度频现。2010年9月下旬，以国土资源部、住房和城乡建设部联合发文为先导，新五条出台，调控政策再向纵深化推进。此时，第三季度的地价回升态势已成定局，居住地价增速低位回升。截至2010年第三季度末，全国105个主要监测城市地价总体水平达到2805元/平方米，商业、居住、工业用地分别为5018元/平方米、4085元/平方米和623元/平方米，较去年同期分别增长8.98%（综合）、10.14%（商业）、11.74%（居住）、5.34%（工业）。2010年前三季度，综合地价累计增长率达到5.72%，商业、居住、工业地价累计增长率则分别为6.51%、6.80%、4.17%。

新一轮包括限购在内的房地产市场调控正在全国范围内展开实质性推进。日前，广州已原则通过“新国八条”实施细则，全市10区两县级市范围都将限购。目前，已有北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨等城市出台了落实“新国八条”的调控细则，其中以提高户籍门槛的限购为重要手段。京版“新国八条”对外地人购房的限制，是目前全国各城市中出台的限制措施中门槛最高的，同时全面推广“限房价、竞地价”，对购房需求“有保有压”的做法。京版“新国八条”充分体现了房地产调控“有保有压”的基本原则。一方面进一步抑制了投机性需求的进入，另一方面也适当保护了以换房为目的的改善性需求。

探讨把握四个问题

房地产市场保持什么样的状况才算是健康的，有没有可以量化的标准，这是一个见仁见智的问题，又是一个必须探讨的问题。只有弄清这个问题，才能理性选择调控措施，决定是“踩刹车”、“减油门”，还是“匀速前进”。这里只是根据一些专家和有关方面的意见，探讨四个概念。

一是房地产业投资与城镇固定资产投资之比。有一种说法叫“四分之一左右”，即房地产投资在城镇固定资产投资中占25%左右比较合理，比例过高有形成泡沫之虞，比例偏低则难以满足城镇快速扩张中的住房需求。

二是商品房均价与当地城镇居民家庭收入之比。有一种说法叫“3～6”，即按当地城镇居民人均可支配收入计算，用3～6年的家庭收入可购置一套普通住房。

三是商品房价格构成中地价所占的比重。有一种说法是“30%以下”，即在比较合理的房价构成中，地价应占30%以下。

四是政策性住房在住宅供应总量中应占的比例。有一个规定叫“70%”，这就是“新国十条”中要求的“保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应”。

三线城市房控应对策略

“新国八条”的调控目标是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。国办发〔2011〕1号文件中既有推及全国的宏观调控要求，如首套及二套住房的首付和贷款、调整住房供应结构、加大交易秩序监管力度等，但更直接的是针对“商品住房价格过高，上涨过快、供应紧张的地区”。

驻马店房地产市场总体状况比较稳定。驻马店属三线城市，2009年的城镇化率只有29.5%，分别比全国、全省低17.1和8.2个百分点；2009年我市房地产投资增长幅度虽然较大（54.4%），但总量仅占全省的4.95%；2010年第一季度房地产投资在城镇固定资产投资中的比重达到21.3%，仍处在比较合理的区间；2009年底中心城区商品房均价达到每平方米2576元,同年驻马店中心城区城镇居民家庭收入39577元，房价收入比在“5～6”之间，楼面地价占房价的比例多数在20%以下。这与京、沪、杭等大都市和其他一线城市有很大的不同。在房地产市场调控政策上应当实行不同于一、二线城市的差别化政策，不能简单地跟风和照搬照抄。

在房地产市场调控中必须划清界限，政策的归政策，市场的归市场。要结合本地实际实施“房地产新政”，就必须划清政策性保障和市场供给的界限，地方政府一方面应该切实肩负起解决中低收入群体住房困难的责任，把该抓的保障性住房建设抓上去，决不能让城镇中低收入群体长期“蜗居”或成为“房奴”；另一方面又要遵循市场经济的规律，放开搞活商品房市场，再以持续增长的土地收益和房地产开发税收，支持保障性住房建设和城市基础设施建设。只有这样，才能形成城镇化进程中“以富济贫”良性循环。“巧妇难为无米之炊”，那种既指责地方政府依赖“土地财政”，又要求地方政府加快保障性住房和城市公共设施建设的说法，是对市情、县情缺乏充分了解的理想化设计。

要解决好“居者有其屋”问题，必须依据收入状况，实行区别化住房供给。不管是一线大都市，还是二三线城市，中国房地产市场调控的目标都必须定位在让城镇居民买得起、住得上房子。因此在参照城镇居民人均可支配收入研究地方房价问题时，必须看到在“人均”之下掩盖着巨大的不平均。一般应按照高于“人均”120%以上、“人均”120%以下至80%以上、低于“人均”80%，这样三个区间，大致划分为三个板块，实行区别化的住房供给。对于城镇低收入群体，必须大幅度增加廉租房、经济适用房和公共租赁住房建设，同时实行棚户区改造的优惠政策，解决好这些低收入群众的住房困难，使“以人为本”的执政理念得到实实在在的体现。对于城镇中等收入者，主要应增加中小套型普通商品房和限价商品房供应，其中收入偏低者亦应纳入保障性住房供给。至于家庭收入较高已经率先致富的群体，相对应的就是“新国十条”硬性规定政策性住房用地不低于70%之外的30%，这一部分应完全按照市场机制配置住房资源，这是政府土地收益和房地产税费的主要来源。在不同区域、不同城市，经济发展状况和人均收入水平有着很大的差异，应该从本地实际出发，具体情况具体分析，不同群体不同政策。总的思路可能效仿上世纪八十年代的“双轨制”：该政策保障的必须实行政策保障，该市场供给的就交给市场供给，不同的只是中间还有一个“夹心层”—— 既有政策规定又有市场因素的限价商品房。

要真正从本地实际出发贯彻“房地产新政”，必须认真研究好具体操作问题。“新国十条”已经确定了房地产市场调控的基本走向和主要政策，这是必须认真贯彻落实的。当然，在实际工作中还会有一些操作空间。近年来不少科学研究者认为细节很重要，甚至断言“细节决定成败”。在大政方针已经确定的前提下，细节确实很重要。何况我们的主要工作就是研究“细节”，研究具体操作问题。卢展工书记在省委举办的转变经济发展方式主题班上强调解决好“钱从哪里来，人往哪里去，民生怎么办，粮食怎么保”四大问题，房地产市场直接涉及“钱从哪里来”和“民生怎么办”两大问题，也与“人往哪里去”的就业问题密切相关。贯彻落实“房地产新政”事关重大，我们应该把房地产市场调控的宏观政策和本地实际结合起来，进行认真、深入、细致的分析研究，从不同的市情、区情、县情出发，把握好具体操作的“细节”，对房地产市场进行适地适时适度的调控，促进其持续健康发展。