台湾房地产市场发展历程及景气高峰期调控的研究＊

陈国铁，杨邦勇

(1.福建工程学院工程管理系，福建 福州 350108;2.福建工程学院党办校办，福建 福州 350108)

台湾房地产市场发展历程及景气高峰期调控的研究＊

陈国铁1，杨邦勇2

(1.福建工程学院工程管理系，福建 福州 350108;2.福建工程学院党办校办，福建 福州 350108)

台湾房地产市场发展受到岛内外政经情势的影响，在发展过程中起伏波动。本文对台湾房地产市场1960～2009年的发展历程进行了全景式回顾，对台湾房地产市场景气高峰期的宏观调控进行了系统总结，最后对台湾当局的房地产市场宏观调控措施的得失进行了分析。

台湾;房地产市场;发展历程;宏观调控

台湾房地产市场自1960年代至2002年，经历6个发展阶段，有过三次明显的剧烈涨幅，于1990年开始进入将近十年的低迷期，之后在2003年开始出现复苏的迹象，目前则仍维持稳健发展的态势。台湾当局在房地产市场景气高峰期时，曾实行多项抑制房价高涨的政策，但效果并未如预期，甚至对房地产市场产生难以弥补的负面影响;在市场景气萧条时，则提出多项振兴方案，虽发挥景气回温的带头作用，但部分措施长期实施的结果，亦未获得预期的成效。

一、台湾房地产市场的发展历程概况

1960年至2002年台湾房地产市场的历史概况，分为六个发展阶段，1960年代房地产业有企业化经营形态的出现;1970年代因为开始出现大量的农村居民迁入城市，对房地产的需求增加，所以基本上房地产是相当繁荣的。1981年至1986年国际景气不振，导致岛内经济也一片低迷，使房地产业衰退。1987年至1989年“大家乐”养成的投机心理转移至其他市场，房地产市场也因此狂飙。1990至1995受228金融管制，1989年下半年，房地产逐渐疲软，1990年伴随政治及股市的动荡，房价下跌。1995年至2002年，因为亚洲金融风暴，房地产市场趋冷。以下本文根据相关资料从基本情况、投资、生产、交易等四方面列表说明1960年至2002年台湾房地产市场的历史概况(见表1)。

表1 台湾房地产市场1960年至2009年发展历程一览表

二、台湾当局在三次景气高峰期对房地产市场宏观调控举措

从表1台湾房地产市场1960年至2009年发展历程一览表可以看出，自1970年以来有三次明显的景气循环，1973～1974年、1979～1980年、1987～1989年分别是三次景气循环的高峰期。前两次高峰期是因为当时房屋供给相对稀少，加上油价上涨、物价膨胀所引起的“输入性通货膨涨”，使得民众产生预期心理，保值性需求大增所致。第三次高峰期房价高涨的原因主要是当时经济快速成长，整体金融情势失控，货币供给过多，引起地价上涨，房地产供给成本增加;加上国民所得日益提高、利率过低、游资充斥、投资管道不足、股票市场飙涨、房地产投资(投机)性需求大增所致。台湾当局对这三次房地产景气高峰期的房价高企涨与供需失衡问题进行了宏观调控，提出抑制措施。

(一)1973～1974年的房地产调控措施

台当局提出暂缓公告土地现值、高楼限建、建筑材料限价与《稳定当前经济措施方案》等措施。因高楼限建措施的事前准备不够周全，不但使得土地利用效率大减，房地产商亦多以将资金移转至郊区兴建四楼以下的住宅来因应;建材限价措施的实行则反而造成建材价格高涨;《稳定当前经济措施方案》的主要措施包括建筑材料议价、建筑融资与购屋贷款的限制、提高存放款利率等，虽然解决了投机性心理的问题，促使景气紧缩，但房价并未下跌而仍居高不下，部分房地产商转以预售方式募集资金，更有部分房地产商因无法取得建筑融资而于往后几年纷纷倒闭，该情形因后来“行政院”公布《改善投资环境实施要点》，开放对建筑业的融资而获得改善。

(二)1979～1980年的房地产调控措施

台当局在本次景气高峰期提出了空地限建与追查资金来源等措施。空地限期建筑措施的主要目的为匡正市场投机风气与抑制房价上涨，该措施实施后，许多地主纷纷释出土地，建筑用地供给增加，使房地产商取得土地的成本降低，住宅供给随之增加，进而产生稳定房价的效果;然而，由于政府的实施时机稍晚，为房地产市场景气末梢与经济不景气阶段，反而产生资金流动扭曲、土地资源浪费与供给过剩等负面影响，使得房地产景气迅速跌落谷底;追查资金来源措施的目的为抑制投机性需求，实施后发挥了预期效果，但因正值岛内经济不景气时期，反而造成房地产市场长期持续地低迷。

(三)1979～1980年的房地产调控措施

台当局在此次景气高峰期提出《兴建合理价位住宅方案》、紧缩空地贷款、大幅提高存放款利率等措施，虽然产生房地产商融资受阻，购屋者负担加重，交易量明显减少等效果，但同样地，这些措施推出的时机亦晚，使得实施结果未如预期;加上紧缩空地贷款对于大财团或有门路的房地产商而言影响不大，购屋者因通货膨胀的预期而产生保值心理，均削减了实施成效。自1990年开始，岛内经济成长明显趋缓，不但影响企业的经营绩效，更直接影响家庭的就业状况与所得水平，相对地减少对于房地产的需求。而在房地产景气逐渐衰退之际，政府宣布全面实施土地使用容积管制，引发全岛各地的抢建行为，加上政府对于土地管理缺乏整体规划，部分县市漫无目标地办理区段征收、市地重划等大量增加可建地的作业，造成长期以来新建住宅数量远超过实际需求，并使得房地产商因经营困难产生财务危机，进而对于岛内金融体系产生严重冲击。在此供过于求的市场失衡状态下，空余屋数量大幅增加与金融危机的发生，造成房地产市场近十年来的不景气。

三、台湾当局的房地产市场景气高峰期宏观调控的得失分析

台湾房地产市场经历三次景气高峰期，台当局均推出抑制房价飙升的政策与措施，但成效均不如预期，甚至造成房地产市场将近十年来均处于低迷期。至于成效不明显的原因，最主要是政策与措施的实施发生时间落后现象。一般政府政策的实施，由于程序需要，通常会有五个阶段性的时间落后，即问题从存在至被当局发现的时间，发现问题而搜集资料、分析原因及拟定对策的时间，将拟定的对策提出至立法或议会机关审议通过的时间，决策通过后至交付相关单位执行的时间，以及决策执行至预期效果产生的时间。以空地限建政策为例，应在房地产景气过热时采取该措施以为抑制，却因政策的时间落后，实施之际房地产市场已逐渐冷却，其实施的效果则于房地产市场进入萧条期时显现，因而产生雪上加霜的负面效果。尤其容积率管制政策的时间落后，加上配套措施有欠周全，成为房地产市场长期不景气的主因之一。

对历年来台湾的房地产政策研究后可以发现，台当局通常在景气过热时实施抑制政策，在景气萧条时提出振兴方案，显示政府经常性干预市场机制的作为。在现代经济社会中，经济市场自由化程度愈来愈高，政府干预市场的效果将会愈来愈有限，例如就抑制政策而言，业者通常有其它方式避开政府的管制，使得政策效果有限;就振兴方案而言，若方案设计有瑕疵，或缺乏良好配套措施与制度环境，不但实施效果不如预期，更会排挤其它措施的预算配置，浪费了社会资源。

过去台湾当局对于土地管理一直缺乏整体性规划，导致地方行政单位各自为政，产生过犹不及或控制不力的现象。由于行政部门组织为庞大的官僚体系，政策执行涉及纵向的指挥系统与横向的协调系统，若台当局的规定下达至地方行政部门后无法确实执行，各地方行政部门间缺乏适当的资源分派甚至产生冲突，则政策执行结果往往会大打折扣。此外，由于台湾房地产市场始终未建立有效的信息平台，政府在信息有限与不足的情况下，所拟定的决策容易产生偏颇，尤其若未就大环境各个层面的情势进行分析与了解，容易在未全盘充分考虑的情况下，制定出有瑕疵的措施;再者，从公共选择理论的角度来看，台当局各级行政部门内部成员可能会运用层级节制的结构成就个人目的，而非以完成组织目标为第一要务，造成决策错误，尤其房地产高价值的特性，容易促使利益团体运用各种管道影响当局的决策。

四、结语

总之，造成台湾房地产政策成效不尽理想的原因，即与政府失灵有关。房地产市场欠缺集中市场，信息流通受阻，在信息不充分的情况下，价格容易被扭曲，使得价格机制无法引导市场运作，造成供需失衡，此种情况在土地市场中尤其明显。市场失灵是政府干预的主要理由，然而，政府本身亦有失灵现象，不但对于市场的干预效果有限，有时甚至适得其反。尤其政府对于不动产的管制较一般商品为多，使得自由竞争受到干扰，使得市场资源流通缓慢而欠缺效率，长久下来，反将阻碍市场的发展。由此可知，政府干预房地产市场，有其指导性作用，但阶段性任务完成后，应交由市场自行运作，不宜过度干涉。

［1］萧铮.萧铮回忆录:土地改革五十年［M］.台北:中国地政研究所，1980.

［2］萧新煌，刘华真.台湾的土地住宅问题与无住屋者运动的限制［J］.香港社会科学学报，1993，(2):1 －20.

［3］亨利·乔治.进步与贫困［M］.吴良建，王翼龙，译.北京:商务印书馆，1995.

［4］汪慕恒，陈大冰.台湾经济发展的成就与问题— —新兴工业化经济群体的典例分析［M］.厦门:厦门大学出版社，1996.

［5］李承嘉.台湾战后(1949—1997)土地政策分析［M］.台北:正扬出版社，1998.

［6］芮鹏，谁拿走了蜗牛壳?——20世纪80年代末台湾房价飙涨原因初探［J］.经济研究导刊，2010 ，(8).

2010－11－24

福建工程学院预研基金项目(GY－S09027)

陈国铁(1975－)，男，福建莆田人，讲师，博士。