“一房二卖”应如何处理

□谢爱国

“一房二卖”应如何处理

□谢爱国

案 例

张某系豫北某市人，1996年取得了一宗宅基地的国有土地使用权并办理了《国有土地使用证》，1997年盖了两层楼并办理了《房屋所有权证书》。2003年张某急需资金，与李某（在南方打工）签订了《房地产转让合同》，以15万元的价格将其房屋及宅基地转让给李某，李某也全额支付了费用。就在李某准备去办理变更登记时，因单位有事，李某暂时没有办理变更登记，也没有与张某约定何时办理变更登记。

2004年该市地价出现较大幅度上涨，张某将卖给李某的房产以22万元的价格又转让给了王某（王某并不知道此房已经卖给了李某，李某也不知张某“一房二卖”）。王某同年办理了房产变更手续和土地变更登记手续。2006年李某从南方回来，发现王某已经入住并办理了相关手续。李某找张某理论，要求归还自己的房产。张某表示愿意退还给李某15万元及相关利息。李某不同意，于是到该市国土部门提出申请，要求注销王某的《国有土地使用证》，维护自己的权利。

国土部门接到李某申请后，对李某表示同情，但对其申请注销王某的《国有土地使用证》却有两种不同的意见。一种意见：张某与李某签订协议在先，与王某签订协议在后，“一房二卖”说明张某为人不实在，不应支持，应注销王某的《国有土地使用证》。第二种意见：我国实行的是土地登记制度，土地只有经过登记才受法律保护，李某未办理变更登记，不受法律保护；而王某办理了土地变更登记，取得了土地权利证书，应予保护不应注销。

评 析

一物数卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见，此举多于出卖人罔顾信用，图谋私利。近年来，我国各地的房价大都上涨很快，一些利欲熏心的卖房人就有了“一房二卖”的行为。

在处理这类问题时，以前有很多人存在认识上的误区：一是，两次买卖中，已登记的卖房行为有效，未登记的卖房行为无效。二是，两次买卖中，签订在先的卖房合同有效，签订在后的卖房合同无效。通过近几年法律界的探讨，普遍认为这两种认识是不正确的。

首先，未登记的房屋买卖，并不影响合同的效力。房屋买卖合同不属必须经国家机关批准，备案才有效的合同，房产登记只是对房屋确权的程序，只是合同履行中的一个阶段。没办理房产登记不影响合同的效力。其次，未登记的房屋买卖，前后两个合同都是有效的。“一房二卖”案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，仅享有债权，债权不能对抗第三人，不能主张第二个买房人侵犯了他的所有权。所有权仍属出卖人，他仍有权第二次出卖。因此，“一房二卖”的两份合同均为有效。除非第二个购买人属恶意第三人，明知此房已出卖，他的行为就损害了第一个买房人的利益。这种情况后合同应无效。

发生了“一房二卖”，应如何处理？

笔者认为：两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记，(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理、物权公示原理和物权优先于债权原理，只能确认已办理过户登记合同的效力。

李某的利益应当如何维护？

笔者认为：由于张某是非房地产开发企业的一般人，因自己生活需要或者经营所需，将自己生活居住使用或者经营所有的房屋卖出变现的个人或者企业。这类卖房者若违约，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因为该解释是特指房地产开发企业；也不能适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，因为该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争执，而这类卖房者是不能算为经营者的。这种情况下，争议的处理应以《合同法》作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息，并赔偿损失。

（作者单位：武陟县国土资源局）