论我国出租人留置权制度的存废＊

周 珺

所谓出租人留置权，是指不动产的出租人，就租赁合同所产生的债权（主要是租金债权），对于承租人置于该不动产中的标的物享有优先受偿权。1出租人留置权在大陆法系被广为接受，在英美法系也曾得到普遍认可，但目前我国法律尚未对其作出规定。不少学者认为，这正是我国民事立法的漏洞之一，应予以补正；2此外，王利明教授、徐国栋教授各自主持设计的民法典草案建议稿也均对出租人留置权进行了规定。3不过，在笔者看来，出租人留置权制度在理论上缺乏有力依据，实际效果也差强人意，我国并无引入该项制度的必要。

一、出租人留置权存废的比较法观察

（一）大陆法系

出租人留置权在大陆法系源远流长，早在罗马法中就认为，房屋出租人对承租人置于租赁房屋内的家具、土地出租人对于承租人在土地上的收获物享有法定担保物权。4如今，绝大多数大陆法系国家（地区）都有关于出租人留置权的规定，只不过由于各国（地区）担保物权的体系有所不同，出租人留置权的称谓也不尽相同，有的称之为“留置权”，有的称之为“质权”，有的称之为“优先权”。5

大陆法系国家（地区）关于留置权性质的认定，有所谓“债权说”与“物权说”之分，瑞士、我国台湾地区均将留置权定性为物权（担保物权），并将其划分为一般留置权与特殊留置权，出租人留置权属于特殊留置权的一种。《瑞士债法典》第272条规定：“对于承租人欠付的一年租金和现行半年的租金，出租人对承租人之处于承租房屋中供使用或者娱乐的个人财产享有留置权。”我国台湾地区“民法”第445条第1款规定：“不动产之出租人，就租赁契约所生之债权，对于承租人之物置于该不动产者，有留置权。但禁止扣押之物不在此限。”

《德国民法典》第562条第1款规定：“就出租人基于使用租赁关系而发生的债权而言，出租人享有承租人所携入的物上的质权。该项质权不及于禁止扣押的物。”可见，出租人留置权在德国民法中被称之为“质权”。选择这一称谓的主要理由在于，《德国民法典》所规定的典型的动产担保物权只有质权这一种类型，留置权不过是一种拒绝给付权，它不属于担保物权，并没有优先受偿的效力。

出租人留置权在法国、日本是作为一种优先权进行规定的。《法国民法典》第2332条规定：“出租不动产的地租与房租，对（承租人）当年收货的果实与其在租用的房屋或农场里配备的一切物品以及用于农场经营的一切物品的价金享有优先权……。”《日本民法典》第311条规定：“因下列各项原因产生的债权，于债务人的特定动产上有优先权：1.不动产的租赁……。”法国、日本的这种立法安排，与其担保物权的体系息息相关：一方面，两国均将优先权作为一种独立的担保物权，用以指称在某些债的关系中，债权人就债务人的全部财产或特定财产所享有的优先受偿权；另一方面，两国在民法典中所规定的留置权仅有留置效力（即扣押标的物），并无优先受偿的效力。

（二）英美法系

出租人留置权在英美法系也是一项十分古老的权利，6如今已有近千年的历史。7在相当长的历史时期里，它是出租人解决租金拖欠问题最为常用的手段。但进入现代社会之后，出租人留置权在英美法系日渐式微，许多国家业已将其废除。

英国法律委员会（TheLawCommissions）曾在1991年专门就出租人留置权发布了一个报告，该报告认为出租人留置权制度存在诸多弊端，建议将其全面废除。816年后，该项建议成为法律现实，英国于2007年出台了《裁判所、法院与执行法》（Tribunals，Courts andEnforcementAct），该法第71条明确规定“废除普通法中的出租人留置权制度”。

美国统一州法委员会（NationalConferenceofCommissionersonUniformState Laws；NCCUSL）于1972年制定了《统一住房租赁法》（UniformResidentialLandlordand TenantAct），9该法第4.205条第2款明确规定“废除出租人留置权”。《统一住房租赁法》的这一立场很快便被各州所接受，自20世纪70年代以来，美国绝大多数的州都已在立法中专门规定，废除住房租赁中的出租人留置权。10

与英国不同的是，美国尚未全面废除出租人留置权：其一，多数州只是在立法中明确废除了住房租赁中出租人的留置权，而商事租赁中出租人的留置权得以保留；11其二，还有个别州（如南卡罗来纳州）既未废除商事租赁中的出租人留置权，也未废除住房租赁中的出租人留置权。

应当指出的是，美国有些州尽管在一定程度上保留了出租人留置权，但对于该项权利的运用已经施加了诸多限制。最为显著的是，公权力因素越来越多地渗透到了留置权的实现过程中，原本属于私力救济范畴的出租人留置权如今已带有浓郁的公力救济的色彩。例如，根据英美法系早期的规则，出租人实现留置权时无须借助公权力机关，完全有权自行扣押租赁物中的财产，而如今美国有不少州规定出租人不得自行扣押承租人的财产，只能通过有关机构进行。12

除了英、美两国，其他英美法系国家也在不同程度上废除了出租人留置权。新西兰于2007年通过了新的《财产法》，以取代1952年的《财产法》。新《财产法》第265条规定：“废除出租人留置权……租赁合同中约定出租人享有留置权的条款无效。”在澳大利亚已有四个州废除了出租人留置权（澳大利亚总计有六个州）。13

二、出租人留置权存废的法律政策考量

（一）大陆法系确立出租人留置权的主要理由

出租人留置权是一项十分特殊的担保物权，这种特殊性主要体现在两个方面。其一，一般留置权的成立以债权人占有债务人的动产为要件，而出租人留置权的成立只须留置物置于租赁物（土地或房屋）中即可。租赁期间租赁物是由承租人占有、使用，这也就意味着留置物仍然处于承租人的占有之下，出租人并不因承租人将其财产置于租赁物内即取得对承租人相关财产的占有，换言之，出租人留置权的成立不以债权人（出租人）占有留置物为要件。14其二，一般留置权的成立以牵连关系的存在为要件，而就出租人留置权而言，所担保的债权只须基于租赁关系而产生即可，无须与留置物具有牵连关系。15

大陆法系承认出租人留置权这种十分特殊的权利，必定存在特殊的理由。从学者的有关论述来看，其最为核心的理由在于，出租人在租赁关系中处于某种相对弱势的地位，其债权需要特别的保护。他们认为：租赁合同为双务合同，出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。考虑到不动产租赁的实际状况，绝大多数情况下出租人都是“先为给付”的一方，也即出租人先交付租赁物，承租人再分期支付租金。16由于出租人往往是“先为给付”的一方，也就无法借助于同时履行抗辩权等制度来保障自己的租金债权：其一，出租人不可能在承租人支付每期租金时才向其交付租赁物；其二，当承租人不支付某期租金时，出租人无法拒绝向其交付租赁物（因为租赁物在此前已经交给了承租人）；其三，当承租人不支付某一期或某几期租金时，出租人若要收回租赁物也并非易事。可见，从某种意义上说，出租人在租赁关系中处于相对弱势的地位，为平衡出租人与承租人双方的利益关系，法律便规定出租人留置权，以保障出租人债权的实现。17

（二）出租人留置权存在必要性之检讨

大陆法系学者多从出租人处于相对弱势的地位、其债权需要特别保护这一角度来阐释出租人留置权的立法理由。笔者认为，这种论证难以令人信服。

其一，在不动产租赁关系中，出租人并非较弱势的一方，恰恰相反，承租人通常才是较弱势的一方。

之所以说承租人处于相对弱势的地位，主要是因为在不动产租赁（尤其是住房租赁）关系中，双方当事人在经济实力、市场地位等方面存在较为明显的不对等。首先，双方当事人经济实力不对等。尽管存在个别例外情形，但总的来说，出租人往往拥有较强的经济实力，承租人经济实力相对较弱。在实务中，多数出租人是拥有两套以上住房的个人，甚至有些出租人本身即为实力雄厚的房地产公司，而承租人多为无力购房的中低收入阶层。就我国而言，我国传统文化中一向存在“重买轻租”的置业偏好，但凡有能力或勉强有能力购买住房的人，绝大多数都会选择买房以满足自己的居住需求，租房居住者一般都是无力购房或暂时无力购房的人，外来务工者、年轻上班族、高校应届毕业生、低收入困难群体构成了我国现阶段住房承租人的主体。其次，双方当事人市场地位不对等。进入现代社会后，人口激增且大量人口涌入城市，众多的中低收入阶层不得不选择租房居住，不少城市随之出现了租房房屋短缺的问题。就我国而言，较之于房屋买卖市场，房屋租赁市场的发展相对滞后，一个突出的问题便是有些地方（特别是一些大中型城市）的租赁市场中房源不足，租赁房屋尤其是租金较为低廉的中低端租赁房屋的供给还无法完全满足市场的需求。在租赁房屋短缺的情况下，房屋租赁市场便具有卖方（出租人）市场的特征，出租人处于更为有利的市场地位。

其二，在不动产租赁关系中，出租人的债权无须法律的特别保护，恰恰相反，承租人的利益往往更需要法律的特别保护。

无论是出租人还是承租人都可从租赁合同的履行中获取一定的利益，但双方的合同利益存在显著的差异，相比较而言，承租人的利益更需要法律的特别保护。这里可以住房租赁为例对此予以说明。在住房租赁关系中，出租人的利益主要体现为向承租人收取一定数额的租金，而承租人的利益主要体现为利用租赁房屋满足自己乃至家人基本的居住需求。有学者认为，从利益衡量的角度来看，在住房租赁关系中，承租人的利益要比出租人的利益更为重要，前者理应得到法律的适度倾斜性保护。18对此，可从以下方面予以说明。首先，租赁房屋是满足承租人居住需求的基本物质条件，是承租人的生活必需品。“安居”才能“乐业”，居住问题被公认为最基本、最紧要的民生问题之一。对于出租人而言，所出租的房屋或许仅仅是其投资获利的一项工具，但对于承租人而言，租赁房屋是其解决居住问题的基本物质保障，是其生存和发展的前提条件。其次，租赁关系的状况不仅决定着承租人的居住品质，还影响到承租人工作、学习、生活的各个方面。租赁房屋是承租人活动的中心场所，租赁合同签订后，承租人基于占有、使用租赁房屋这一事实，必然会在工作、学习、生活等诸多方面与该房屋发生特定的联系。例如，承租人在租赁房屋居住一段时间后，会逐渐熟悉并适应周边的餐饮、购物、娱乐、教育、医疗等环境，并逐渐对这种环境产生一定的依赖性，倘若租赁关系轻易发生变更或终止，势必会对承租人的正常生活造成不少困扰。最后，租赁关系的状况不仅涉及承租人个人的利益，而且还很可能影响到承租人的家人的利益。租赁房屋往往是承租人家庭之所在，实务中常见的情形是，尽管是承租人单独与出租人签订租赁合同，但承租人的家人也居住在租赁房屋中。如此，租赁房屋就不仅仅是承租人的栖身之地，同时也是其家人的栖身之地；租赁房屋不仅仅是承租人活动的中心场所，同时也是其家人活动的中心场所。

其三，仅仅因为出租人属于“先为给付”的一方便赋予其留置权，在整个民法体系中会显得比较突兀。

有学者提出，尽管就一般情形而言，承租人在租赁关系中处于弱势地位，需要法律进行一些特别保护，但就出租人先交付租赁物、承租人后支付全部或部分租金这一个环节来说，出租人确实处于某种劣势，因此需要确立出租人留置权，以保障出租人的租金债权的实现。19对于这种见解，笔者无法认同。在合同关系中，双方当事人“同时给付”的情形十分常见，而“异时给付”或者说一方“先为给付”的情形也是大量存在：买卖合同中，可能是出卖人先交货，买受人后付款；供电合同中，往往是供电人先供电，用电人后交费；借款合同中，总是贷款人先提供借款，借款人后还本付息；客运合同中，常常是旅客先支付票款，承运人后开展运输……这些出卖人、供电人、贷款人、旅客虽然是合同中“先为给付”的一方，却极少被哪一国法律赋予某种优先于一般债权人获得清偿的权利。如此看来，单单凭“先为给付”这一点尚不足以构成对出租人的债权进行特别保护的正当理由，正如英国法律委员会所指出的那样，“我们并不认为出租人拥有某种特殊的地位以至于应赋予其优先权。尽管出租人无法在承租人拒绝支付租金时马上收回租赁房屋以避免发生更多租金的拖欠，但其他债权人同样也可能遭遇相似的难题（也即无法及时收回自己的给付）”。20

其四，确立出租人留置权，加大对出租人利益的保护力度，这与现代租赁法制的基本立场和发展趋势不相吻合。

鉴于承租人在租赁关系中所处的弱势地位以及租赁关系的存续对于承租人的特殊重要性，现代租赁法制的一个基本立场便是强化对承租人利益的保护。这在住房租赁关系中体现得尤为典型，正如王泽鉴先生所说，“居住为人生之基本需要，物价高昂，购买不易，承租人多属经济上之弱者，使有特别保护之必要”。21从比较法的角度来看，欧美各国住房租赁法自“一战”后尤其是“二战”后发生了重大变革和创新，其核心内容便是加强对住房租赁合同的法律规制，采取一系列限制出租人权利、提升承租人法律地位的举措，以更好地维护处于弱势地位的住房承租人的合法权益。22例如，德国著名法学家海因·克茨指出，住房租赁合同是对合同进行规制的一个典型例子，“欧洲所有的政府从第一次世界大战时起就寻求通过法律途径保护承租人。住房租赁的条款相应地由法律做出规制，加重了出租人对租赁房屋的缺陷所负的责任，严格限制出租人终止租赁合同的权利，通过不同的方式确定一个不受市场活动影响的公平的‘租金率’”。23在这一趋势和背景下，作为“不动产租赁法中对承租人最为苛刻的一项内容”，24出租人留置权制度的继续存在就显得颇为唐突。

三、出租人留置权存废的法律技术分析

依据上文的分析，出租人在租赁关系中并非弱势的一方，其债权的实现无须特别保护，这也就决定了出租人留置权制度的存在缺乏充足理由。不仅如此，退一步而言，即便出租人在租赁关系中处于弱势地位，即便出租人的债权需要法律的特别保护，出租人留置权制度在构造和运作上存在的诸多问题，也决定了其缺乏继续存在的价值。对此，可从三个方面予以说明。

（一）出租人留置权客体的界定存在一系列争议

在存在出租人留置权制度的国家，实务中一个十分棘手的问题是，如何界定出租人留置权的客体。具体而言，主要涉及到以下几个问题。

1.如何理解“置于”

一般认为，出租人留置权的客体是承租人置于租赁物中的动产。根据一些学者的解释，所谓“置于”是指“所留置之物须为承租人由他处所移入，且移入之目的非属于临时性之置放”，这就排除了“仅为相当暂时性之目的，而临时置放于所承租不动产上之物，例如承租人在另一处之营业所所属之货车于送货至其所承租之土地后，为卸货而临时停放于其上时，出租人不得阻止其离去，而对其行使留置权”。25据此，某一物是否属于出租人留置权的客体，在相当程度上取决于承租人的主观意思（即其“移入之目的”）。然而，承租人的主观意思到底如何，常常是他人所难以琢磨和判断的，这就导致实务中当事人往往会因为这一问题而发生争执，甚至要诉之法院，而法院在判定承租人的主观意思时也常常感到难以把握。

2.哪些财产在性质上不得留置

大陆法系、英美法系的相关立法均规定，为维护承租人生活、工作、学习等方面的基本需要，承租人的某些财产即便置于租赁物中，也不得留置。26不过，究竟哪些财产在性质上不得留置，理论界认识不一，这就给出租人留置权制度的适用带来了一些困难。实务中曾发生争议的有承租人所佩戴的首饰能否留置；承租人使用的《圣经》能否留置；承租人的专业书籍能否留置；如果承租人是一名裁缝，其缝制的衣服能否留置；如果承租人开设了一家药店，其药品能否留置等问题。

3.能否留置第三人的财产

倘若承租人将第三人的财产放置在租赁物中，此时会面临一个问题，即出租人能否留置第三人的财产。对此问题，大陆法系与英美法系做法不同。大陆法系的相关立法通常规定，出租人留置权的客体仅限于承租人的财产，出租人不得留置第三人的财产；英美法系传统上认为，出租人原则上有权留置租赁物中的任何财产，无论其是否归承租人所有，换言之，第三人所有的财产也可能成为出租人留置权的客体。在笔者看来，无论是采取哪一种做法均有不妥当之处。

倘若采取大陆法系的做法，会面临难以克服的证明上的难题。动产的归属在判断上缺乏清晰的、明确的标准，租赁物中的动产到底是否属于承租人所有在证明上十分困难。不仅如此，如果法律要求出租人留置权的客体必须为承租人所有，那么很容易诱发这样的情景：承租人与第三人恶意串通，故意声称某财产为第三人所有，但其实该财产的所有人是承租人。

倘若采取英美法系的做法，对第三人有失公平。英美法系的规则虽然有利于避免财产权属在证明上的困难，有利于防范承租人与第三人恶意串通，却是以牺牲第三人利益为代价的。第三人对出租人并不负担任何义务，其财产仅仅因为被放置在租赁物中就成为了出租人留置权的客体，这对第三人显然是不公平的。

（二）出租人留置权的行使面临不少难题

就一般留置权而言，担保期间由债权人占有留置物，留置权的行使较为便利，但出租人留置权的特点是债权人（出租人）并未占有留置物，担保期间留置物仍然由债务人（承租人）占有，这就不可避免地给留置权的行使带来了一些困难。

1.留置

在一般留置权中，留置是指扣留债务人的动产，拒绝将其返还给债务人。而在出租人留置权中，留置是指阻止债务人（承租人）将留置物从租赁物中取走。27此时可能涉及如下两个问题。

其一，承租人是否有权取走留置物。一般认为，为确保出租人留置权的实现，承租人未经出租人允许不得从租赁物中取走留置物，但也有其例外。例如，为顾及承租人正常的生活和经营，我国台湾地区“民法”第446条第2款规定：“承租人如因执行业务取去其物，或其取去适于通常之生活关系，或所留之物足以担保租金之支付者，出租人不得提出异议。”然而，何为“执行业务”，何为“通常之生活关系”，这些问题在判断上缺乏客观、清晰的标准，很容易引发纠纷。

其二，出租人如何阻止承租人违法取走留置物。留置物是由承租人占有，出租人对留置物的具体情形通常并不清楚，实务中承租人往往是在出租人毫不知情的情况下便将留置物从租赁物中取走，等到出租人发现这一问题时，留置物很可能已经不知所踪，此时如何维护出租人的合法权益着实缺乏有效的办法。

2.变价受偿

在一般留置权中，宽限期届满债务人仍然不履行义务时，债权人可以直接拍卖、变卖留置物，从中优先受偿。而在出租人留置权中，留置物由承租人占有，出租人若要对留置物进行变价受偿，首先要进入租赁不动产扣押留置物。正是在出租人扣押留置物的这一过程中，双方当事人极容易出现争执，发生冲突。以住房租赁为例，租赁房屋是承租人栖身之所和家庭之所在，在某种程度上也是承租人人格尊严以及个人隐私的基本物质保障，当出租人试图进入租赁房屋扣押承租人的财产时，承租人在情绪上往往十分抵触，并且会为了维护自身合法的或不法的利益，对此采取消极不合作乃至于激烈对抗的态度，由此导致双方当事人之间矛盾的扩大或激化，甚至引发非理性的暴力冲突。

（三）出租人留置权的实际担保功能十分有限

无论是大陆法系还是英美法系，出租人债权的担保均主要是两种方式：一是出租人留置权，一是押金。28两种担保方式相比较，后者的优势十分明显。首先，出租人留置权的客体为承租人置于租赁物中的动产，这些动产价值一般不大，拍卖、变卖之后，出租人所得往往不多，因此出租人留置权不过是“一种低程度的担保”。29而押金为一定数额的金钱，担保价值十分显著。其次，出租人留置权的客体由承租人占有，承租人很容易在出租人不知情的情况下将留置物从租赁物中转移出去，进而导致出租人的留置权无法实现。而押金由出租人占有，自然不存在这一问题。再次，出租人留置权的客体由承租人占有，出租人行使留置权需要进入租赁不动产扣押承租人的相关财产，这常常会遭遇承租人的不合作、异议甚至反抗。而押金在租赁期间由出租人掌控，出租人实现押金权利时不会遭遇类似问题。最后，出租人行使留置权需要将留置物拍卖、变卖进而从卖得的价款中优先受偿，这一过程通常要支出一定的时间成本和金钱成本。而出租人行使押金权利时直接从押金中扣除相关数额即可，实现程序颇为简便。

正是因为这两种担保方式相比较，押金更为简便有效，所以在租赁实务中，押金就成为担保出租人债权实现的最常见的方式，而留置权往往被弃之不用。正如有学者所说：“留置权固然在一定之程度内可担保出租人之债权，惟其担保之实益有限，实务上之重要性亦较小。……故无论中外，出租人通常多会选择以事先收取押租金之方式担保其债权。”30

四、结 语

目前我国法律尚未就出租人留置权作出规定，不少学者呼吁我国应引入该项制度。对于这种主张，笔者难以认同：其一，从法律政策层面来看，赞成出租人留置权者以出租人的相对弱势地位、出租人的债权需要法律的特别保护作为立论依据，然而，事实恰恰相反，承租人通常才是租赁关系中较为弱势的一方，承租人的权益才更需要法律的特别保护；其二，从法律技术层面来看，出租人留置权制度在构造和运作上存在诸多问题（规则缺乏可操作性、制度设计对有关当事人不公平、实际功效微乎其微等），其存在价值值得怀疑。为此，我国民事立法中不宜确立出租人留置权制度。

注：

1例如，甲承租人了乙的一套房屋，但一直拖欠租金，倘若甲有一台电脑放置在这套房屋中，那么乙便对该电脑享有留置权。

2参见季秀平：《优先权制度几个争议的问题》，《法学》2002年第5期；梅夏英、方春晖：《对留置权概念的立法比较及对其实质的思考》，《法学评论》2004年第2期；汪渊智、张豪：《民法上的自助行为制度》，《山西大学学报（哲学社会科学版）》2005年第6期等。

3参见王利明主编：《中国民法典学者建议稿及立法理由·物权编》，法律出版社2005年版，第553页；徐国栋主编：《绿色民法典草案》，社会科学文献出版社2004年版，第568页。

4参见周枏：《罗马法原论》（上册），商务印书馆1994年版，第430页。

5尽管称谓不同，但它们的含义是一致的，即都是用以指称不动产出租人就承租人置于该不动产之中的相关财产所享有的一种优先受偿权。

6在英美法系，出租人留置权最初的效力仅仅是扣押租赁物中的财产以迫使承租人支付拖欠的租金，出租人是无权将被扣押的财产变卖的。鉴于这种处理模式并不能有效保障出租人租金债权的实现，英国于1689年制定的《出租人留置权法》赋予了出租人留置权以新的内容。该法明确规定，如果承租人或被扣押财产的所有人未在扣押财产后的5天内要求返还这些财产，出租人有权将其变卖，以变卖所得的价款抵扣承租人拖欠的租金。7CarolineShea，TheAbolitionofDistressandtheNewStatutoryRegimeofCrar，12L.＆T.Rev.126（2008）.

8TheLawCommission，DistressforRent，HMSO，1991，p.32.

9该法只是一部示范法，但目前已被美国许多州所采用。

10LarryWeiserandMatthewW.Treu，AddingInjurytoInjury:InadequateProtectionofTenants' PropertyDuringEvictionandtheNeedforReform，20Loy.ConsumerL.Rev.247（2008）.

11所谓商事租赁，是指以商铺、写字楼、厂房、仓库等经营性用房为租赁物的租赁。

12例如，《美国西弗吉尼亚州法典》第37－6－12条规定，出租人若要行使留置权，须向治安法官申请留置权许可令，并由专门的执行人员（行政司法官或警察）具体实施。

13新南威尔士州、西澳大利亚州、维多利亚州、昆士兰州分别于1930年、1936年、1958年、1974年全面废除了出租人留置权制度。

14参见史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第212页。

15参见谢在全：《民法物权论》（下册），中国政法大学出版社2011年版，第1097页；黄立主编：《民法债编各论》（上），中国政法大学出版社2003年版，第262页。

16即便双方约定由承租人先支付租金，一般情况下也仅仅是先支付一期或几期租金，而不是先支付全部租金。17参见[德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》（下册），申卫星、王洪亮译，法律出版社2006年版，第570页、第571页；[德]迪特尔·梅迪库斯：《德国债法分论》，杜景林、卢谌译，法律出版社2007年版，第187页；黄立主编：《民法债编各论》（上），中国政法大学出版社2003年版，第260页等。

18MaryAnnGlendon，TheTransformationofAmericanLandlord－TenantLaw，23B.C.L.Rev.503（1982）.

19、25黄立主编：《民法债编各论》（上），中国政法大学出版社2003年版，第260页，第263页。

20TheLawCommission，DistressforRent，HMSO，1991，p.11.

21王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第六册），北京大学出版社2009年版，第146页。

22参见周珺：《美国住房租赁法的转型及其对我国的启示》，《河北法学》2011年第4期。

23参见[德]海因·克茨：《欧洲合同法》（上卷），周忠海等译，法律出版社2001年版，第183页、第184页。

24AmandaQuester，EvolutionBeforeRevolution:DynamisminConnecticutLandlord-TenantLawPrior totheLate1960s，48Am.J.LegalHist.408（2006）.

26例如，我国台湾地区“土地法”第118条规定：“出租人对于承租人耕作上必须之农具、牲畜、肥料及农作物，不得行使第四四五条规定之留置权。”又如，《美国南卡罗来纳州法典》第27－39－230条规定：“下列财产不得留置：（1）住房中个人的衣服和食品；（2）床；（3）寝具、炊具；……”

27参见史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第213页。

28有关押金的法律特征，参见周珺：《押金之返还与承租人之保护》，《武汉大学学报（哲学社会科学版）》2011年第2期。

29[德]迪特尔·梅迪库斯：《德国债法分论》，杜景林、卢谌译，法律出版社2007年版，第187页。

30黄立主编：《民法债编各论》（上），中国政法大学出版社2003年版，第266页、第267页。