该案应如何办理土地登记手续？

□ 许丽丽

1998年，许某购买一套商品房，至今未办理土地使用权证。该宗地总面积20亩，1998年经批准办理出让面积10亩，另外10亩出让后手续一直没办，但房屋是同时销售。许某所购商品房在没有办理土地出让手续的10亩土地上。许某认为自己同别人花一样的钱，却没有土地使用权证，因此非常着急，而开发商也早已不见踪影，无从查找。许某便多次到国土资源部门要求办理土地使用权证。

笔者认为：本案发生在1998年，距今已十几年，属历史遗留问题，本着依据事实人性化解决问题的原则，建议先补办土地出让手续，再进行住房分割登记。

《土地管理法》第二条第五款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”案例中的开发商未取得土地审批手续就进行商品房开发建设，并对外销售，已构成了未批先建违法行为。再者，1998年，当地国土资源管理部门在进行土地使用权出让时，土地监管方面也有责任。目前，商品房建成并对外出售已成事实，此时再按照土地法规政策进行拆除、罚款、收回土地使用权显然不合理。可以对该宗地完善合法的用地手续，进行确权登记。

首先，完善手续时可按照协议出让的方式进行。尽管《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”但《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》从2002年7月起实施，该宗地的出让发生在1998年，并且该宗地上商品房已建成，所以不能单单照搬现行法律条款，实际可行的方法是申请当地政府对该宗地采取协议的方式出让。

其次，补缴土地出让金。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十一条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟订方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。”由国土资源部门牵头，先看该宗地规划用途是否是城镇住宅用地，是否符合城镇建设用地总体规划，如符合，可协调建设部门出具建设用地规划许可证。然后，采取成本逼近法对该宗地进行评估，会同当地建设、发改委、物价、房管、法制等部门拟订土地出让金补缴方案，将情况如实汇报至当地人民政府，经政府批准后，由国土资源局完善该宗地出让手续，确权登记。

最后，依据总证进行分割登记。国土资源部门可依据该宗地的国有土地使用总证，勘测定界图，建设用地规划红线图、房屋所有权证等要件进行住房分割登记。