“后地段时代”我国房地产开发

程 诚

(华北水利水电学院管理与经济学院，郑州450008)

1 “后地段时代”的含义

在房地产开发的过程中，地段因素(即区位因素)是决定和影响房地产开发项目成败和经营效率的重要因素之一。李嘉诚提出的房地产开发强调“地段、地段，还是地段”的著名论断，曾被房地产界奉为不可动摇的圭臬。但近年来，房地产市场出现的一系列现象提醒我们，地段在房地产开发中的地位需要重新评估［1］。比如北京、上海等大都市近几年接连出现的城、郊房价倒挂现象;同一区域内不同地段，地段好的抗跌性没有优势等。以北京房地产市场价格波动为例，进入2008年后，受房地产宏观调控影响，中信城、首开幸福广场、华润西堤、和庭、凯德·华玺等楼盘都出现不同幅度的降价，北京更好地段的东三环和南二环城区，很多二手房的价格还徘徊在2万元/m2的位置，远远比不上通州郊区新盘的价格。北京的北二环、东三环和南二环城区在全国来看，都具有无可比拟的地段优势，而根据地段论，这些楼盘的抗跌性要更强，但现实是一旦区域整体市场表现不佳，这些黄金地段的楼盘受市场影响更大。这一相反的现实提醒我们，有必要对房地产开发中地段的作用进行重新审视。

如果把以“地段”和“区位”条件作为决定项目成败和城区开发“首位因素”或房地产企业“唯一性”诉求卖点的时代，叫做“地段地产时代”，简称“地段时代”，那么，在我国房地产市场发展早期就属于“地段时代”。在这一时期，不仅房地产开发商极为强调项目的地段，城市规划、建设等主管部门也往往把城市的不同区域划分等级，明确地价和投资建设标准，形成所谓“地段管理”、“地段差别”等概念。……