论一房二卖中合同诈骗罪的认定

李博

（广州市越秀区人民法院,广东广州 510655）

论一房二卖中合同诈骗罪的认定

李博

（广州市越秀区人民法院,广东广州 510655）

一房二卖是民事欺诈还是合同诈骗，区别不明显。在认定过程中，应按照罪刑法定原则及刑罚谦抑性的要求，先考察出卖人的客观行为是否符合合同诈骗罪客观构成要件，再考察出卖人主观上是否具有以非法占有为目的，综合予以评定。出卖人一房二卖构成合同诈骗罪时，存在民事责任与刑事责任的竞合，应分别依据民法规范及刑法规范处理。此外，房管部门应完善信息公开方式以预防一房二卖及其犯罪。

一房二卖；刑法谦抑性；合同诈骗罪；民事欺诈

一、一房二卖中合同诈骗罪认定的原则

据报道，最近北京市发生了一起因出卖人一房二卖被法院判处合同诈骗罪的刑事案件[1]。该案的基本情况是，出卖人在一手买受人通过诉讼查封涉讼房屋后，且在法院一审已经判决其应为一手买受人完成产权过户登记手续的情况下，将涉讼房屋再出售给后续买受人。一般情况下，一房二卖属于民事欺诈行为，应作为一般民事纠纷处理，上述案件的情况在一房二卖中有其特殊性，其何以构成合同诈骗罪，是值得关注与研究的问题。

一房二卖是指出卖人就同一套房屋订立两份房屋买卖合同，分别出售给两个买受人的情形。现实生活中存在着较多的一房二卖现象，这主要是因为：1、物权与债权之间的矛盾。物权具有绝对性、排他性和支配性，而债权却具有平等性和相对性。一物之上不可能存在两个不相容的物权，但可以存在两个和两个以上的债权[2]。根据《物权法》第九条及第二十三条的规定，我国关于物权变动模式采取的是债权形式主义的物权变动模式，房屋买卖合同的效力是独立的，依照《合同法》第五十二条的规定进行判断，房屋是否办理过户登记手续，对房屋买卖合同不产生影响。2、交易信息不对称。虽然近年来国家对房地产市场出台了相关政策进行调控，但区域发展不均衡、人多房少的矛盾客观存在，多个买受人追求同一套房屋的情形并不少见。在一房二卖的情况下，出卖人往往对后续买受人隐瞒其与一手买受人交易的事实而与其交易，后续买受人在现有的市场信息平台下，无法通过合法有效的渠道，了解到房屋的产权变动情况或买卖情况，故陷入合同欺诈的现实可能性很大。

一房二卖引发的合同纠纷及合同诈骗虽分属民法及刑法的规范范畴，但二者的构成都包括虚构事实、隐瞒真相骗取财物，界限上并不明显，如将房屋买卖纠纷定性为合同诈骗犯罪，就会错误地追究出卖人的刑事责任；如将合同诈骗犯罪定性为房屋买卖合同纠纷，就会放纵犯罪。此外，在严厉惩治合同诈骗犯罪、维护房地产交易市场秩序的同时，房地产交易者又需要市场经济提供宽松的法治环境来保障交易自由。故在一房二卖中应正确的划定合同诈骗罪罪与非罪的界限，这需要基于以下两点原则的要求进行考察：

（一）罪刑法定原则的要求

《刑法》第三条规定：“法律明文规定为犯罪行为的，依照法律定罪处刑；法律没有明文规定为犯罪行为的，不得定罪处刑。”罪刑法定原则不仅是制定刑法的原则，也是解释刑法、适用刑法的原则，《刑法》分则对各个犯罪规定了构成要件和法律后果，是人们能够预测刑罚处罚可能性的保证，罪刑法定原则要求在处理具体案件时，必须以是否符合构成要件作为判定行为是否构成犯罪的标准。

随着房地产行业的发展与相关市场的成熟，债权形式主义的物权变动模式理念经《物权法》立法确认，预告登记制度、统一的不动产登记等制度得以建立、完善，原《担保法》、《合同法》等法律规范与《物权法》规定相冲突的已不在适用。相应的，房地产交易情形趋于多样化，其间的合同诈骗行为及诈骗方式变得更为复杂、新颖，司法认定的难度加大。要准确认定一房二卖是否构成合同诈骗罪，必须坚持罪刑法定原则的要求，严格按照分则构成要件的规定，结合现今房地产交易实践，充分考虑房地产交易细节及交易习惯，从客观的诈骗行为出发分析出卖人主观意愿，准确定性，适用刑法。

（二）刑法谦抑性的要求

刑法的谦抑主义，是指“刑法的发动不应以所有的违法行为为对象，刑罚只有在不得已的情况下才能加以适用的原则。”[3]谦抑性体现的是“慎刑”思想，在本质上是如何确定刑法对社会的介入程度，即如何在国家与国民之间适当分权，找到平衡点，使得国家与人民两受其利[4]。刑罚是最严厉的处罚，如错误适用则对刑法保护的法益产生较大的负面影响，故只有在民事、行政等法律规范对人们合法权益的保护不充分时，刑罚才能作为“最后手段”发挥惩治作用。在具体的案件处理过程中，刑法谦抑性要求应该得到遵守与体现。

一房二卖中包含多个并列的房屋买卖合同法律关系，其涉及合同债权的实现及房屋所有权的变动，在一般情况下，应适用《合同法》、《物权法》等民法规范对买卖双方利益进行调整与平衡，以保护交易，此时刑法不宜介入。但是当出卖人的一房二卖行为符合合同诈骗罪构成要件时，民法规范已不足以保护买受人合法财产权益、维护交易秩序，刑法则以合同诈骗罪对该行为进行评价与制裁。要准确认定一房二卖是否构成合同诈骗罪，应从民法规范及刑法规范的关联角度出发分析出卖人的出卖行为，时时以刑法谦抑性要求为指导，不偏不倚，只有在出卖行为符合合同诈骗罪构成要件的情况下，才适用刑法予以处理。

二、一房二卖中合同诈骗罪客观构成要件的认定

合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。《刑法》第224条对合同诈骗罪进行了规定。该罪保护的法益是社会主义市场经济秩序及对方当事人的财产权。一房二卖中的房屋买卖合同内容涉及买受人购房款的支付，且与房地产交易市场秩序相关，属于合同诈骗罪规范的合同。一房二卖中的出卖人可以是个人也可以是开发商，这与合同诈骗罪的主体条件相一致，故对该罪主体及客体的问题无需多作讨论。合同诈骗罪的客观构成要件为：在签订、履行合同过程中，使用欺诈手段，骗取对方当事人数额较大的财物。一房二卖是否符合合同诈骗罪的客观构成要件，是区别民事欺诈的重要标准，具体应从如下几个方面进行考察：

（一）有无实际履行能力

实际履行能力是指出卖人按照合同约定履行房屋交付、完成产权过户登记等义务的现实可能性。一般情况下，只要行为人具有履行合同义务的现实可能性，其便具有实际履行能力。有学者认为，认定行为人是否具有履行合同的实际能力，应当以签订合同时行为人的资信或货源情况作依据[5]。这并不完全妥当，行为人可能在履行合同过程中丧失实际履行能力，如出卖人在与后续买受人签订合同后，向后续买受人隐瞒房屋已过户给一手买受人的事实，再骗取购房款等，故不应以签订合同时作为考察出卖人有无实际履约能力的时点。在一房二卖中，出卖人先后与两买受人就同一房屋签订买卖合同，其有无实际履行能力关键在于其在与后续买受人签订、履行合同时，有无对一手买受人履行过户登记义务或有无房屋过户阻碍情形等。现实生活中如下几种情形较为多见，分析如下：

1.已完成过户登记。房屋买卖合同目的是为了转移房屋所有权，实现房屋的交换价值。如果出卖人在与后续买受人签订合同时或履行合同中，已经将房屋为一手买受人办理了过户登记手续，房屋产权不可能再转让给后续买受人，其与后续买受人之间的房屋买卖合同合同目的客观上无法实现，在此情况下，应认定出卖人不具有实际履行能力。实践中，完成过户登记手续的标志是房管部门出具过户登记受理回执。出卖人在房管部门出具上述回执之后再出售房屋给后续买受人的，不具有实际履行能力。

2.过户阻碍情形。该情形主要包括：（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。在司法实践中更多的是一手买受人通过诉讼查封房屋产权的情形。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，处于上述情形的房地产不得转让。出卖人在房屋产权被查封期间，不具有实际履行能力，其与后续买受人签订的买卖合同应属无效合同。（2）已办理预告登记。《物权法》第二十条规定了预告登记制度，该制度赋予债权请求权排他性的效力。预告登记实质上是把民法上物权的特殊效力赋予债权，从而对于一些特殊债权给予物权性的保护[6]。出卖人与一手买受人就房屋买卖合同办理了预告登记的，在预告期间，出卖人未经一手买受人同意与后续买受人签订房屋买卖合同，其不具有实际履行能力。实践中，房管部门就买卖双方签订的买卖合同办理网签手续即在网络化管理系统上公示该房屋已被预订或签约，是预告登记的形式之一，具有预告登记的效力。

3.已完成交付。买受人支付购房款的对价是出卖人交付房屋适用并办理产权过户登记手续。实践中，合同约定的房屋交付日期先于过户登记日期。当出卖人将房屋交付给一手买受人后，再将房屋出售给后续买受人的，出卖人没有丧失实际履行能力。因为房屋已交付对房屋过户不存在阻碍，一手买受人是基于房屋买卖合同占有、使用房屋的，其不能以此排他性的对抗后续买受人，也无法限制出卖人将房屋产权过户给后续买受人；此外一手买卖存在交易失败的可能，即一手买受人在房屋交付后无力支付后续购房款的，此时出卖人可以选择与后续买受人完成交易，这属于正常的交易风险。

出卖人先后与两买受人签订合同，尚未履行合同义务的，其具有完全履行能力，根据债权平等原则，一手买受人不因先签订买卖合同而必然优先获取合同利益，此时，出卖人可以自行选择合同向对方对方完成交易，这是合同自由，刑法基于谦抑性要求不应对此进行评价。

（二）欺诈行为

正常的房屋买卖中，出卖人应具有履约的诚意，始终保持实际履行能力，积极履行合同义务，实现房屋的交付及过户。而在一房二卖中，出卖人往往采取虚构履行能力和诚意，或者隐瞒其无履行能力的欺诈行为欺骗买受人；该欺诈行为可以是不作为，即不履行告知义务，如向后续买受人隐瞒房屋产权已过户给一手买受人的事实等；也可以是作为，即虚构履行能力，如伪造房地产权证等；该欺诈行为可以发生在合同签订时，也可以发生在合同履行过程中，往往发生在出卖人骗取购房款之前，具体情形需结合整个案件事实进行考察。刑法谦抑性要求刑法只对当罚的行为进行评价，不应超越界限，出卖人一房二卖中采取的欺诈行为必然构成民事欺诈，至于何时构成合同诈骗罪，应以是否符合《刑法》分则的规定为准。

（三）错误认识

出卖人的欺诈行为令买受人产生认识错误是合同诈骗罪成立的必备要件。在一房二卖中，不管出卖人是单位还是个人，其均采取了欺诈行为隐瞒或虚构了交易事实，而后续买受人是否因出卖人的欺诈行为而陷入错误认识，应基于一般的社会经验审查房屋交易细节进行分析：1、买卖双方签订合同有无合理的协商经过，后续买受人有无向出卖人主动询问房屋现状，是否通过中介介绍进行买卖；2、后续买受人有无实际去现场看房；3、出卖人与后续买受人的交易价格与市场行情价格、一手交易价格是否相符；4、后续买受人在交易过程中是否谨慎注意、有无向房管部门询问等。一般情况下，出卖人为谋取不当利益，在二次出售房屋时，出售价格往往高于一手出售价格。如果价格低于一手价格甚至低于市场行情价格的，则出卖人没有违反一手交易的必要，此时有可能存在后续买受人与出卖人恶意串通损害一手买受人利益的情形，不宜认定后续买受人陷入错误认识。在房屋二手交易时，后续买受人一般需通过中介介绍与出卖人联系并对房屋价格、房屋交付等内容与其进行协商，如果没有通过中介买卖房屋的，则需要审查后续买受人了解房屋出售信息的途径及合同签订的具体情况等事实，否则不宜认定买受人陷入错误认识。买受人在购买房屋前，应充分了解房屋的现状，理性买卖，出卖人应对此提供便利。如果买受人处于其他原因如疏忽大意、缺乏交易经验而非陷入错误认识与出卖人交易的，则不宜认定买受人陷入错误认识。

（四）交付房款

后续买受人因陷入对出卖人欺诈行为的错误认识，相信其具有实际履行能力及诚意，与其签订房屋买卖合同并按照合同约定支付房款，是一房二卖合同诈骗罪的处分行为构成要素。后续买受人向出卖人支付购房款的，构成合同诈骗罪既遂，即在认定时，以出卖人有无取得后续买受人支付购房款作为既遂的判断标准。如果出卖人在骗取购房款后，为了逃避刑罚，而自愿承担民事责任、赔偿买受人损失的，不影响合同诈骗罪的既遂认定，只属于认罪态度问题，在量刑中予以考虑。

《最高检公安部关于刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第七十七条规定：“以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额在二万元以上的，应予立案追诉。”需要注意的是，合同诈骗罪的未完成形态包括犯罪预备、犯罪未遂、犯罪中止，在犯罪未完成形态下，出卖人并未实际取得购房款，如果按照合同标的数额作为责任计算标准来追究出卖人犯罪未完成形态的刑事责任，则与其行为的实际社会危害性不符，有失公正。有学者认为，此时应当区分合同订立阶段和合同履行阶段对其认定犯罪数额，在合同订立阶段，应以缔约过失责任范围之数额进行计算；而在合同成立后的履行阶段，则可比照预期违约的赔偿范围认定犯罪数额[7]。该理论是适当的，能够客观、合理的评价出卖人行为的社会危害性。在一房二卖合同诈骗罪未完成形态情况下，后续买受人的损失主要是签订合同准备费用及利息损失、机会错失所造成的损失等，计算这些损失应当以有证据证明的实际损失为准，该实际损失的确定涉及刑事诉讼及民事诉讼的协调问题。故在犯罪既遂情况下，出卖人已收取房款超过2万的；在犯罪未完成形态下，买受人实际损失超过2万元的，即符合立案追诉标准，合同标的数额只作为量刑情节予以考虑。

三、一房二卖中合同诈骗罪主观构成要件的认定

一房二卖是民事欺诈还是合同诈骗，区别还在于出卖人主观上是否具有以非法占有为目的。要准确认定合同诈骗罪，必须严格按照先客观后主观，从客观到主观的考察顺序进行认定。

（一）主观故意内容

合同诈骗罪的主观方面是故意，即行为人对虚构事实或隐瞒真相会使对方当事人陷入错误认识，从而签订合同处分财产有明确的认识；同时，行为人还必须以非法占有为目的。在一房二卖中，出卖人以合同欺诈方式对后续买受人隐瞒其与一手买受人的交易事实或者虚构其具有实际履行能力，向后续买受人出售房屋骗取购房款，其采取的合同欺诈行为均是在“骗”的主观意愿即“非法占有目的”的支配下进行的；出卖人积极地采取欺诈行为追求后续买受人支付购房款这一结果的发生，主观意志是希望、不是放任，故一房二卖构成合同诈骗罪时，出卖人的主观故意只可能是直接故意。

（二）非法占有目的形成的时间

方法是为目的服务的，方法因目的而产生。合同诈骗中，一般的情况下，先有行为人产生非法占有的主观故意，才有行为人利用合同进行欺诈等行为的发生[8]。出卖人一房二卖时，其非法占有目的可以在合同签订时或合同履行过程中形成；相应的，欺诈行为可以发生在合同签订时，也可以发生在合同履行过程中。出卖人主观上非法占有目的只有在其采取欺诈行为骗取买受人购房款之前产生，才能以合同诈骗犯罪进行评价。

（三）非法占有目的的认定

在一房二卖中判断出卖人是否具有非法占有为目的，应结合一手交易情况、出卖人的实际履行能力等方面，以出卖人采取欺诈行为为标准分时间段进行分析：

1.合同签订阶段。在该阶段，如果出卖人已经将房屋产权过户给一手买受人的，或者房屋产权过户存在阻碍的，出卖人不具备实际履行能力，后续买受人客观上无法受让房屋产权，出卖人再采取欺诈行为与后续买受人签订、履行合同的，应认定其主观上具有非法占有目的。在该阶段，如果出卖人只是与一手买受人先签订买卖合同，或先完成房屋交付，尚未发生过户阻碍情形的，其具备实际履行能力，即使采取欺诈行为与后续买受人签订、履行合同的，其主观上也不具有非法占有目的，按照债权平等原则，出卖人可以自行选择合同相对方完成交易，其行为只构成一般民事欺诈，无需刑法规范进行评价。

2．合同履行阶段。在该阶段，如果出卖人已经向一手买受人履行完产权过户义务或房屋存在过户阻碍情形的，不具备实际履行能力，其再以虚假的房屋产权证明或者以先履行部分合同义务如暂时先履行房屋交付义务等方法骗取后续买受人房款的，应认定其主观上具有非法占有目的。这种情况也可以是出卖人在收取后续买受人的部分购房款后，选择履行一手买卖完成过户义务从而丧失实际履行能力，再采取欺诈行为骗取后续买受人后续购房款的，亦应认定其主观上具有非法占有目的；合同诈骗罪既遂后，诈骗数额应以后续买受人支付的后续购房款数额为准，因出卖人对预付款的占有为合法占有，不属于其“骗”取的财产。事实上，出卖人一房二卖的结果，往往是一个买受人取得房屋产权，另一个买受人合同目的落空。此时出卖人因未对合同目的落空的买受人履行合同义务，应承担相应的民事责任。如果出卖人在房屋产权已过户或者过户存在阻碍而丧失实际履行能力后，将该情况实际告知另一买受人，并表示愿意承担违约或其他民事责任的，其主观上不具有非法占有目的，且亦没有采取欺诈行为，故属于一般房屋买卖合同纠纷。但如果出卖人在房屋产权已完成过户或者过户存在阻碍而丧失实际履行能力后，不仅不向另一买受人告知该情况，仍采取诈骗行为，骗取该买受人信任并收取购房款的，应认定其主观上具有非法占有目的。综上所述，一房二卖中区分合同诈骗与一般民事欺诈的关键是：（1）采取欺诈行为时，出卖人有无实际履行能力；（2）出卖人在丧失实际履行能力时，有无告知买受人该情形、是否愿意承担相应的民事责任等。

四、罪与非罪的责任竞合及犯罪预防

（一）合同诈骗罪与非罪的责任竞合

出卖人一房二卖构成合同诈骗罪时，其既违反了刑事规范,应受刑罚处罚；又违反了民事规范,应向买受人承担相应的民事责任，从而引起刑事责任与民事责任的竞合。此时，出卖人与后续买受人签订的买卖合同性质可能是可撤销合同，也可能是无效合同。有学者认为，用以实施合同诈骗罪的合同并不当然无效，仍然属于民事上可撤销的合同。[9]这种说法存在质疑。比如出卖人与后续买受人在房屋被法院查封后签订的买卖合同，根据《合同法》及《城市房地产管理法》的规定，属于无效合同并非可撤销合同，故对合同效力的考察应按照《合同法》的规定独立评价。在一房二卖构成合同诈骗罪时，后续买受人可以依据《合同法》规定起诉确认买卖合同无效、变更或者撤销买卖合同，要求出卖人承担缔约过失责任，其也可以选择要求出卖人承担违约责任，具体的诉讼请求可以是要求出卖人返还购房款及利息损失，也可以是要求出卖人赔偿违约金损失等。这里涉及到在诉讼程序中如何实现既追究出卖人刑事责任又追究其民事责任的问题，两者应分别适用刑事诉讼及民事诉讼来实现归责。有学者认为：“牵连型合同诈骗案件中刑民案件分开审理，体现刑民并行的处理方式。竞合型合同诈骗案件应与牵连型合同诈骗案件一致，抛弃一律先刑后民的做法，建立以刑民并行为原则、适当情形下民事案件中止审理的诉讼机制。”[10]笔者认为该种处理模式是适当的，因为刑法评价一房二卖行为是否符合合同诈骗罪，考察的是该行为是否符合《刑法》分则规定的构成要件，考察的是出卖人有无采用合同形式骗取财物，考察的是出卖人一房二卖行为是否达到刑罚处罚的社会危害性，至于合同本身的效力及出卖人民事责任大小并非刑法评价的要点；而这些则是买受人追究出卖人民事责任的发出点与落脚点，两者在理论上不存在矛盾与交叉，但在实际操作上需要协调处理，如当法院在审理一房二卖民事纠纷时，查明该一房二卖情形符合合同诈骗罪构成要件的，应将案件移交刑侦部门处理，并视具体案件情况裁定是否中止民事案件的审理；如生效民事判决的执行应与刑事诉讼过程中的缴脏退赃情形相协调等。民刑并行的处理模式可以充分利用国家资源，提高司法工作效率，分别实现对出卖人民事责任与刑事责任的归责。

（二）犯罪预防

一房二卖存在的现实原因是买卖双方交易信息不对称。《物权法》第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料、登记机构应当提供。该规定的具体实施存在一定问题，房管部门在满足他人查询房地产信息需要的同时，亦应妥善维护产权人的个人利益，这涉及国家权力与公民个人权利的协调。就笔者调查了解，在内地城市，只有产权人自己可以查询其名下房屋产权，权利人之外的他人欲查询房屋产权情况，只有通过向法院起诉，用法院的立案通知书向房管部门查询这一途径。而在东部沿海城市，权利人之外的他人在知道房屋具体地址及产权人的情况下，可以向房管部门问询房屋产权情况，房管部门会安排工作人员查询相关信息后口头答复询问人，不过也没有书面答复，各地区处理方式不一致。为实现交易安全，房地产查询信息范围应明确化，如可否查询房屋是否存在抵押、查封、有无办理预告登记、有无办理买卖合同备案等情形；房地产查询申请人范围及申请条件应明确化，即《物权法》第18条规定的利害关系人范围及申请条件应明确化，如是否可以由买受人以其与出卖人签订的买卖合同为依据向房管部门申请查询房屋产权情况等；房地产查询处理方式应一致化，如均以房地产登记簿查册表的书面形式出具给申请人等。此外，房管部门应就相应的预告登记制度、合同备案制度等加以完善，以有效的防止出卖人一房二卖并遏制其合同诈骗犯罪。

[1]新京报.一房二卖房主被判合同诈骗罪[N].载http://epaper. bjnews.com.cn/html/201205/06/content336293.htm?div=-1.于 2012年5月20日访问.

[2]王丽萍.从一则“一房二卖”案例中浅析司法裁判中的价值判断[J].延边党校学报.2012,（27）:53.

[3]陈家林.外国刑法通论[M].北京：中国人民公安大学出版社，2009.91.

[4]刘媛媛.刑法谦抑性及其边界[J].理论探索.2011，（5）:134.

[5]刘家琛.刑法及配套规定新释新解（分则）[M].北京：人民法院出版社，2008.123.

[6]许春英.刍议商品房买卖中预告登记的效力[J].西南农业大学学报（社会科学版）.2010，（8）:95.

[7]舒洪水.论合同诈骗罪中的若干问题[J].法治研究.2011，（12）: 52.

[8]赵秉志.刑法评说（第五卷）[M].北京：法律出版社，2004.77.

[9]郭宗才，曹志兰.合同诈骗罪中的合同效力探究[J].中国检察官.2010，（18）:9.

[10]叶永宏,林智远.涉嫌合同诈骗案件的诉讼协调机制探析[J].知识经济.2011，（20）:27.

Key works:selling one commodity house twice;the tolerance of Criminal Law;contract fraud;civil fraud

On theConviction of Contract Fraud in“SellingoneCommodity HouseTwice”

Li Bo
（Guangzhou People’s Court of Yuexiu District,Guangdong,Guangzhou,510655）

Whether the action of“selling one commodity house twice”belongs to civil fraud or contract fraud is obscure.In the process of conviction,it should be comprehensively assessed in accordance with requirements of the statutory crime principles and the tolerance of Criminal Law.Firstly,it should be investigated whether the objective performance behavior accords with the objective constitutive requirements of contract fraud.Then,it should be investigated whether the seller has a subjective element for the purpose of illegal possession.There exists a Concursus of civil liability and criminal liability when seller commit a contract fraud in selling one commodity house twice.Therefore,it ought to be punished on the basis of the civil norms and criminal norms respectively. Additionally,housing management departments should improve the public way of real estate transaction information so as to prevent selling commodity house twice and other related crime.

D917.7

A

2095-1140（2012）04-0045-06

2012-5-11

李博（1986-）,男，湖南湘乡人，广州市越秀区人民法院民三庭科员，法学硕士，主要从事民商法学、刑法学研究。

叶剑波）