基准地价评估中异常样点剔除方法研究

王令超，杨 欣，宋艳华，樊 鹏

(1.河南省科学院 地理研究所，郑州 450052;2.平顶山学院，河南 平顶山 467002)

0 引言

基准地价是指在城市规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高土地使用权区域平均价格［1］。

从基准地价的定义可以看出，基准地价是特定用途的土地使用权区域平均价格，这就要求区域内样点地价应分布在合理区间，为了满足这一要求，必须对个体样点数据进行检验，剔除样点地价中异常值。所谓异常值，是指同一级别或同一均质区域内同一土地利用类型样点中，由于某些特殊因素而造成地价明显高于或低于其他样点的地价数据，此类样点不能反映其所在土地的实际地价水平。另外，在外业数据调查过程中，同类近似宗地的调查样点数目往往过多(如商业门面房出租样点)、不同区域交易发生的密度相差较大或外业采点的人为倾向，也往往会造成地价样点价位以及价格在空间分布上不合理。为了使基准地价能够合理的反映一个区域的实际情况，必须对这些异常样点进行检验、剔除。

基准地价评估中，在测定样点总体分布类型后，需要用合适的方法对数据进行检验并剔除异常值。《城镇土地估价规程》规定［1］:“用 t检验法和均值－方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常剔除”、“相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，精度以外的数据作为异常数据剔除”。……