房产测量中预测算与实测面积差异的分析

叶君

摘要：在房产测量的过程中，因为房产预测面积与实测面积之间存在较大差异而引起的纠纷和矛盾在国内比较常见，本文主要对房产测量中预测算与实测面积之间的差异进行分析，以期给相关部门提供给一些有益借鉴。

关键词：房产测量；预测面积；实测面积；差异

Abstract: disputes and conflicts arising in the process of measurement in the real estate, because there is a big difference between the real estate forecast area and measured area is more common in the country, property measurement prediction operator and the difference between the measured area were analyzedto the relevant departments in order to provide some useful references.

Key words: measurement of real estate; forecast area; measured area; differences

中图分类号: F293.33 文献标识码：A文章编号：

我国的房地产行业起步较晚，在房产的测量方法和技术使用等方面都不完善，在实际的房产测量中，受各种条件的影响，导致很多关于房产面积的纠纷与矛盾。为此，相关部门应该加强房产测量的准确度，尽量保证预测算与实测面积大小相吻合。

一、房产实测面积与预测面积概述

所谓房产实测面积，是指在房地产竣工并且已经被相关部门验收完成之后，由房地产的开发部门委托、行政部门认可的具有房产测绘资质的单位进行测量。在测量过程中，测量单位一定要严格依据预测数据、竣工图纸、变更图纸、房产预测规章等对房地产的实际面积进行实地的勘测和绘图，最终计算出房产的实际面积大小。房产预测面积，主要是指在房产的预售过程中，由房地产的开发部门委托、行政部门认可的具有房产测绘资质的单位进行的测量，该单位依据房产的测量规范，按照图纸规划来核准尺寸，同时参照公用面积说明，最后计算得出没有竣工之前的房产面积。

房地产的实测面积是购买者进行办理物业管理结算，房款结算时的重要依据；而房产预测面积一般会在项目宣传时供开发商参考，有时候也用作网上备案或者商品房的预售使用。

二、预测面积与实测面积存在差异的原因分析

1.测绘单位

随着房地产行业的发展，市场上的房产测绘单位越来越多，测绘水平和技术水平参差不齐，并且在很多技术规范上存在矛盾。很多房产测绘单位在房地产面积测量的过程中，质量意识淡薄、设备仪器落后、工作程序不正确，造成很多房地产面积预测面积不准确、实测面积不精确，这样，在多方面因素的综合影响下，使房产测量中的预测面积与实测面积差距拉大。在房地产面积的预测过程中，测量人员往往只是通过施工图纸完成测量，没有实际的考察和测量，仅仅是纸上谈兵，测量结果与实际数据有误差在所难免，而且后期的实测面积都是实地勘测得来的，准确度一般较高，这在一定程度上加大了预测算与实测面积差异。

2.开发商

在后期的建筑施工过程中，受各种因素的影响，房地产的开发商可能会临时修改之前的建筑设计，开发商在变更建筑设计之后没有及时通知规划部门调整相应的规划核准图纸，这在很大程度上增加了房屋预测面积与实测面积之间的差异。

3.施工单位

一方面，随着建筑行业的不断发展，各种建筑工队质量参差不齐，很多施工队没有经过严格的专业培训，施工过程大都是凭借主观经验进行，忽视建筑施工图纸的作用；另一方面，在实际的施工过程中，会受到施工工地特殊的水文、地质等条件的影响，需要更改建筑施工图纸，这在一定程度上增加了预测算面积与实测面积的差异。为此，施工单位不仅要增强自身的专业技术素养，而且对在施工过程中出现的与施工图纸不一致的情况要及时与开发商联系，找出有效的解决方法。

三、控制房产测量中预测面积与实测面积差异的对策

1.施工单位减少预测算面积与实测面积差异的对策

首先，施工单位在施工过程中，一定要按照施工图纸进行施工；其次，根据施工工地的实际情况，需要更改施工图纸时，要及时与开发商联系，设计人员需要重新考察施工工地的水文、地质等，进一步修改施工图纸，测绘单位再根据新修改的图纸重新的修改预测面积的相关数据，施工单位则根据新的施工图纸进行施工。

2.房产测绘单位减少预测算面积与实测面积差异的对策

2.1预测面积的技术要点

首先，测量单位要针对房地产建筑面积加以计算，收集关于房地产建筑的总平面图以及施工平面图，开发商的营业执照，建设工程的规划许可证和建设工程的施工证等等；重视前期资料的收集和整理，尤其是施工图纸；在对房屋的面积进行预测时要将开发商提供的施工图纸和规划核准图纸进行对比，如果发现不一致的情况，应该及时与开发商联系，发现的不一致的地方要及时作相关记录，以便在实测时加强测量，进而尽量减少预测与实测之间的差异；其次，随着测绘技术的不断发展进步，现阶段设计人员一般是通过计算机绘制的建筑设计图纸，因此，为了进一步减少预测与实测之间的差异，可以向开发商要求提供相关的 CAD图纸；

2.2实测阶段的技术要点

首先，在实测的过程中，测绘单位不能忘记测量房屋的外墙尺寸，测量人员是通过净尺寸和加强上半墙的厚度来计算尺寸、面积。要注意检查预测时外墙的粉刷层预留是否正确，并进行相应的调整，在这个过程中要对照核准图纸，先对房屋的外围尺寸进行测量，再对每层房屋内部进行测量。

其次，实测时可以首先观察一下所要测量房屋的整体外观，特别是主要房屋的阳台部分，根据我国现行的房产测量规范，对于一些遮盖不全的阳台，是不能算作房屋面积的；之后，对照图纸对房屋的外围尺寸进行测量，并逐层进行房屋内的测量；在进行房屋内测量时，测量人员不用对所有的内部尺寸都进行测量，只需对整套房屋的轴线总尺寸、阳台尺寸，还有相邻单元的尺寸进行测量。

最后，实测时一定要比照预测时的材料，并加以利用，通过与预测成果报告进行对比，可以有效的提高实测的效率和质量。测量单位从开发商那里拿到预测算的成果资料之后，再进行实地测量，目标性更强，更容易发现问题，测量人员需要认真比对实际房产与预测图之间的差异，并及时记录。一般来说，若竣工后的房屋与预测成果图纸有差异，一般有两种情况，其一房屋内的共用部位的变更；其二房屋的套内尺寸发生变化，这时候，实测人员可以根据实际变化的具体情况采取不同的计算方法，如若只是某个层次的变化，在预测时的统计数据中也就只有这一项数据发生改变，而不影响整套房屋的测量数据。

3.开发商减少预测算面积与实测面积差异的对策

开发商受客观原因影响需要临时变更建筑图纸时，一定要及时与建筑规划部门进行沟通联系，并通知预测单位对房地产修改核准图纸或者重新测量。而且要及时向社会公众进行公示，为了避免之后由面积差异而引起纠纷，开发商可以在合同中添加补充协议，确保当预测算面积与实测面积存在差异时，双方可以依据合同合法合理处理纠纷，如对于公摊面积的测量有疑问时，双方可以共同指定一个信誉较好的测绘单位对房产面积进行重新测量，最后结果按照新测量数据为准，对于测量费用承担者的划分根据测量结果是否在正常的误差范围之内，如果在误差范围之内，测量费用由买受人承担；相反，测量费用则由出卖人承担。

结语：

随着社会主义市场经济的不断发展和深化，房地产作为一种特殊的资产形式进入社会主义市场，并且逐渐成为国民经济的支柱产业之一，现阶段，由于房地产预测算面积与实测面积之间存在较大差异而引起的纠纷不断增多。为此，一定要加强房产测量中预测算与实测面积控制，这就需要开发商、测量单位以及施工单位三者之间加强沟通联系，各尽其职，进而不断减少房产测量中预测算与实测面积差异。

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