基于企业价值最大化的房屋租赁税务筹划方案设计与比较

中国石油大学（华东） 赵振智 滕 涛

一、概述

在企业房屋租赁过程中，主要涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税等税种。然而，营业税和房产税在企业房屋租赁业务上缴的税收中所占比重最大，其计税依据都是租金收入，具有重复性，通过一定合法合理的纳税筹划手段可以减轻企业的税收负担。

本文在对企业房屋租赁进行节税方案探讨时，主要是围绕一个中心案例，提出不同的筹划思路和方案。通过对不同方案节税效果的对比研究，有助于促进企业降低税负，提高盈利，增加净收益，最终实现企业价值最大化的目标。

为了筹划计算过程的简便，本文在节税方案的探讨过程中对城镇土地增值税和印花税暂不予考虑。具体案例如下：

某大型国有企业甲企业是增值税一般纳税人，由于效益不佳、产品转型、企业改制等原因，导致部分房产闲置，下岗失业人员增加。为了盘活资产，增加效益，2009年，甲企业将位于市区的闲置房屋进行出租，房屋建于2000年，房屋房产原值为1500万元（现在市场价也在1500万元左右），使用年限50年，年折旧30万元。乙物流公司以每年租金150万元获得该承租权，拟作物流周转、仓储货物之用，合同约定租赁期限为5年，租金中包括简单家具使用费以及水电费。甲企业当年购家具等15万元（不含税价）用于该房屋出租，预计使用年限为5年。另外，甲企业下属子公司丙（物业管理公司）负责该房屋的水电供应和各项管理工作，每年管理成本为10万元，每年供电150，000度，水32，000吨，电的购进价为0.4元/度，水的购进价为1.25元/吨，水电的购进价均不含税价。……