深圳市轨道交通建设及其房地产业发展

○郑 英

（深圳市振业（集团）股份有限公司 广东 深圳 518008）

经过30年的迅猛发展，目前深圳城市发展遭遇空间困境和资源制约，土地供应与深圳城市发展需要出现了严重失衡的现象。2004年起，深圳关内土地资源稀缺现象凸显，全年90%以上的土地交易在关外，市中心区的最后一块低密度居住用地香蜜湖1号地块拍出高过周边房价的天价。

深圳要建设国际化城市，就必须以国际化的视野制定城市发展战略。城市轨道交通（简称城轨，以地铁为主）是现代化城市最重要的脉搏。发展深圳轨道交通，就是要从根本上解决未来城市发展的瓶颈问题，促进土地的有效开发利用，最大限度地发挥城市价值，有效落实城市规划。

城市规划，是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。将城市轨道交通发展纳入城市规划使轨道交通网络覆盖城市重点发展区域，通过巨大的网络经济效应，可以共享地铁网络资源、平衡区域经济发展，即TOD规划（即公共交通导向发展，Transit Oriented Development）。在建设轨道交通的同时，对沿线土地进行有秩序、分步骤、综合性的开发，可以缓解城市土地资源紧约束、优化房地产结构及稳定房地产市场价格。

一、深圳市TOD规划与地铁网络化

所谓TOD规划，就是沿轨道交通廊道的节点推动土地开发，将轨道交通车站与城市发展的核心相结合的新城市规划概念。在2002年开始的第三轮交通综合治理工作纲要中，深圳市将TOD理念引入了地铁二期工程规划设计，二期工程5条线基本形成了覆盖城市主要发展轴的轨道网络，同时深圳市也启动了社会经济及空间布局沿地铁线发展的战略调整。……