完善保障性住房融资机制

□文/彭金媛 赵栋梁

（1.石家庄城市职业学院；2.石家庄万和房地产开发有限公司 河北·石家庄）

我国保障性住房建设规模庞大，费用可观，资金从哪儿来？由于缺乏资金支持，很多地方保障性住房建设规模严重供不应求，保障范围小。因此，资金问题将是当前及今后一个时期我国发展社会保障性住房的最大困难和制约因素。

一、我国保障性住房建设融资方面存在的主要问题

我国住房保障制度建立以来，建设规模不断扩大，保障水平有了较大提高。但也应看到，我国保障性住房建设起步较晚，制度体系尚不完备，在资金筹集方面还存在一些问题，主要表现为：

（一）政府在保障性住房建设方面的投入能力有限。各地保障性住房建设仍以政府投入为主，但由于各地目前的经济、社会发展水平还比较低，与多年累计的实际需求相比，地方政府的保障能力还很有限。在建设保障性住房建设方面，政府的财力显得捉襟见肘。

（二）保障性住房建设缺乏社会力量参与，资金来源渠道单一。保障性住房实行政府定价、限价，利润微薄、甚至没有利润，一般的房地产开发企业不愿意从事保障性住房的开发建设。对于银行和一些其他投资主体而言，保障性住房建设资金回收周期长，利润空间小，存在一定的偿还风险，影响其参与融资的积极性。建设资金来源渠道单一、依赖政府投入，导致保障性住房投资建设困难重重。

（三）保障性住房建设资金来源可持续性问题尚未解决。随着我国城市化进程加快，城市人口不断膨胀，新的住房相对困难群体又会不断出现，住房保障新增需求将持续存在，需要大量资金持续投入。但是从保障性住房建设现状看，建设资金来源可持续性问题尚未解决。

（四）我国保障性住房建设金融政策体系不完善。住房金融政策是引导银行和非银行金融机构在住房生产、经营活动中提供金融服务的基础。我国现在执行的保障性住房政策框架内，还没有形成一整套完备的金融政策体系。对于金融机构而言，保障性住房建设缺乏相应的担保和保险政策，在项目审批条件审查、资本金到位审查、不良贷款核销等方面依然执行等同于其他建设项目的金融政策，这都在一定程度上影响了金融机构参与项目融资的积极性。

二、国际保障性住房建设主要融资途径

目前，世界主要发达国家基本建立起了比较完善的住房保障制度，住房建设的融资模式日趋成熟，值得借鉴。目前，国际发展较完善的保障性住房建设融资途径和手段主要有：

（一）政府财政拨款。一方面政府将保障性住房开发建设资金和租金补贴纳入财政预算，实现该项支出稳定化、常态化。在大部分国家，该方式是保障性住房建设资金的主要来源，是政府推进住房保障体系建设的普遍手段。英国中央财政预算中的住房保障资金，大约占预算支出总额的6%左右。德国住房储蓄奖励全部由中央财政负担；另一方面政府还通过税费减免或税费返还等方式，对保障性住房建设提供间接资金支持，取得良好效果。

（二）金融机构提供优惠贷款。金融机构向从事保障性住房开发的主体发放长期、低息贷款，提供资金支持。政府对金融机构给予财政贴息或其他优惠。隶属于日本政府的住宅金融公库发放的保障性住房建设专项贷款，利率低于市场水平1～2个百分点，降低了房地产企业的住房开发建设成本，起到了刺激企业投资的作用。

（三）地方债券筹资。还有一些国家采用发行债券方式为建设保障住房募集资金，债券的还本付息不仅有地方政府房产部门收取的租金作保证，且能享受地方政府信用等级，带动了社会资本参与投资。法国60%以上的地方政府采用发行地方债券的形式募集建设资金。

（四）发行房地产信托基金（REITs）。企业通过发行股份或收益凭证吸纳投资者的资金用于建设保障性住房，并由专门投资机构进行房地产投资经营管理，实现增值。房地产租金、房地产抵押贷款和抵押贷款支持证券收益是其主要收益来源。2005年香港领汇REITs在港交所上市发行，汇集社会闲置资金200亿港元，成为香港政府公屋建设资金的来源之一。

三、探索符合中国国情的住房保障资金来源体系

从世界主要发达国家的经验来看，各国政府都把财政投入作为住房保障的最主要方式，但中国是发展中国家，中央和地方财政收入低，仅仅通过财政收入来解决保障性住房问题是异常困难的。因此，除加大财政投入外，还应该探索其他的资金来源方式。

（一）积极开辟政府引导下的多元化商业融资渠道。可运用联合租赁方式，广泛筹集建设资金。其操作方式如下：首先，由租赁公司和政府签约，以保证其提供的住房有足够多的符合廉租房条件的家庭入住；然后，按廉租房的建设要求，租赁公司与房地产开发商合作，由房地产公司提供一定数量的房源，租赁公司代为管理。租赁期间的廉租房租金由政府补贴和住户缴纳租金共同提供；最后，对于有购房需求的住户，可采取融资租赁的模式，即在一定年限后允许住户以一定的价格购买所租赁的住房，加快租赁公司的资金回流速度，以便进行再次投资。

（二）引导社会资金成为保障性住房建设的重要来源。一直以来，实践中忽略了开发商对保障性住房建设的积极作用。在现行条件下，民间资本参与保障房建设的最佳模式，就是由民营房地产开发商“带着钱”参与保障房项目的开发建设。而政府在土地、税费现行优惠政策的基础上，让民营企业从拿地环节开始，以现有房地产开发的模式进行保障房项目开发，最后通过政府回购或开发商自行组织销售，赚取相应的利润。在这种模式下，政府仅需投入土地、减免税费，财政几乎不需再支出现金，等于为保障性住房建设拓宽了资金来源渠道，将大大减轻地方财政的压力，有利于加快保障房建设的进度。

（三）政策扶持，引导金融机构参与保障性住房项目融资。社会资本参与保障房建设面对的最大问题是“缺乏长期融资渠道”。因此，政府应给予适当的优惠政策，鼓励和引导金融机构积极参与该类项目融资，包括明确保障性住房建设项目财政担保的有效性和合法性；鼓励成立非盈利保障性住房投融资有限责任公司为保障性住房项目融资提供贷款担保，降低信贷风险，搭建“政府主导、市场运作、专项投资、封闭管理”的投融资平台；对参与保障性住房项目给予财政贴息、税收优惠、建立风险补偿金制度；对保障性住房建设项目证照审查、贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面执行较为宽松的监管政策；制定保障性住房建设贷款证券化有关政策，鼓励试点和金融创新。

总之，政府要充分利用市场机制获得住房保障建设资金。比如，可以通过发行中长期国债、住房福利彩票等方式，为住房保障筹集建设资金；还可以采取免税、政府支持的信用担保等方式，或尝试开征住房保障税，充分调动社会资金，拓宽住房保障资金来源。虽然我国保障性住房建设还存在种种困难和问题，金融支持力度也还远远不够，但只要不断探索总结、创新，一定能够充分满足中低收入家庭的住房需求，实现社会和谐发展。

[1]张卫，梁平.利用金融支持保障性住房建设研究[J].城乡建设，2009.11.

[2]魏玮，李云婷.上海廉租房保障体系建设的几点思考[J].企业经济，2008.1.

[3]郁鸿元.我国保障房建设的现实困境与市场对策[J].上海城市管理，2011.12.