小产权房购买者利益保护探析

赵 洋

（海南大学法学院，海南海口570228）

一、问题的提出

自我国在全国范围内积极推进“新农村建设”、“城中村改造”进程以来，国家在给予一定财力支持的同时也允许社会资金参与，在属于集体所有的土地上，以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义，由农村集体经济组织直接开发或者由其与开发商合作开发建设房屋，该类房屋除了本集体村民自己居住外，为发展经济，解决本村养老、医疗、教育等问题，村集体经济组织将部分房屋出售，从而使得“小产权房”入市。同时，近年来随着经济的迅猛增长，城镇化、工业化进程的快速发展，全国各个城市房价不断攀升，城市的高房价使得消费者实际购买能力下降。在这种高房价并且城市居民住房问题未得到妥善解决的背景下，小产权房在市场上的交易量也越来越大。

由于在我国现有的法律制度下，集体土地、农村宅基地的流转受到严格限制，故小产权房其本身的合法性备受质疑，国务院也多次出台文件否认小产权房的合法地位。尽管如此，但小产权房的问题并没有得到有效解决，而且有蔓延之势。之所以如此，是因为针对小产权房的存在和流转，我们把目光过多的集中在我国城乡分治的二元土地制度上，集中在了地方政府利益、开发商利益和农村集体、农民利益的博弈上，试图通过制度改革来平衡各方利益，从而给予小产权房以合理的定位。这种视角无疑是正确的，我们必须坚持。……