我国土地产权实现方式与商品住房价格分析

□文/刘佳生江 涛 蒋 鹤

（1.重庆大学建设管理与房地产学院；2.重庆市财政投资评审中心 重庆）

我国土地产权实现方式与商品住房价格分析

□文/刘佳生1江 涛2蒋 鹤1

（1.重庆大学建设管理与房地产学院；2.重庆市财政投资评审中心 重庆）

随着我国经济社会的迅猛发展，城镇化率的迅速提高，人们的生活水平也得到了很大程度上的改善。然而，在当今社会中摆在人们面前最突出的是住房问题，房价居高不下，使得越来越多的居民买不起房子。针对房价与地价的关系，学术界也做了一定的研究。目前形成的观点主要有房地产开发商根据时间和区位等市场行情来决定住房价格而不是由土地等生产要素成本决定的；城市土地使用权有偿出让制度的弊端造成土地使用价格隐性上涨，从而导致房地产价格持续快速上涨；土地影响房地产价格，而土地价格是由房地产价格而形成的等观点。针对以上观点，本文拟从土地产权实现方式角度，利用西方经济学中的供需平衡理论来探讨房价与地价的关系，并对有效控制房价的土地政策提出了建议。

土地产权；商品住房价格；分析

原标题：我国土地产权的实现方式及其与商品住房价格的关系分析

收录日期：2011年10月28日

一、土地产权实现方式分析

（一）世界土地产权实现方式。产权是经济所有制关系的法律表现形式，它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。产权的性质主要表现为主体存在的实体性，产权运行的独立性，产权全能的可分性，产权价值形式的流动性。土地作为一种不动产也是一种产权，是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，因此土地具有所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。由于国情及历史原因，世界各国的土地产权制度不尽相同。在西方大多数国家的土地产权实现方式主要表现为土地私有制，土地权利受法律保护且可以自由交易，然而土地所有者必须依据国家相关法律规定的土地用途对土地实施合理开发。

（二）我国土地产权实现方式。在我国土地实行的是公有制，城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外都属于集体所有，因此我国土地实施国家所有和集体所有两种产权形式。我国土地的所有权和使用权是相分离的，所有权归国家或者集体所有，城市土地的使用权可以通过土地有偿使用进行交换，从而实现土地使用权的排他性、流通性和可分割性，进而实现土地产权的价值。而农村集体土地所有权属于农村集体组织而不属于个人，集体产权对资源各种权利的决定就必须由一个集体做出。

二、土地价格及其对住房价格的影响

（一）土地价格组成分析。对于我国的城市所有土地和集体所有土地的开发主要通过一级土地开发市场和二级土地开发市场来完成。土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004）第四十七条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。以上费用就构成了土地基本成本。而在土地市场中的“招拍挂”中是以土地的最后拍卖的价格来定价而非土地的本身基本成本费用作为土地的出让价格。因此，土地价格可以理解为由以下三部分组成：一是真正的地租（包括绝对地租和级差地租）；二是土地投资的折旧；三是土地投资的利息。第一部分的真正地租主要是由土地自身特性决定的，受土地位置固定不能移动的影响，区位因素将起到了决定性的作用。而第二、第三部分的土地投资折旧主要受时间因素的影响，由于地价是未来若干年地租的贴现，是一个面向未来的动态概念，因此未来社会经济形势和土地使用者心理预期对第二、第三部分的土地投资折旧和土地投资利息起着决定性的作用。

（二）从土地供需平衡角度分析土地价格。从供给角度讲，由于土地是一种特殊的商品不能无限生产出来，土地供给数量和土地的总数量是固定的。因此，土地的自然供给无弹性，经济供给弹性也相对较小、短期内也是无弹性的。这会导致土地市场受土地供给的数量影响导致土地价格远离土地的征收成本费用。另外，在我国由于土地一级市场是由国家垄断控制的，土地的供给数量一定程度上变得相对更少，土地二级市场采取“招拍挂”的方式竞争拿地，属于买方完全竞争的市场。更进一步加剧了土地使用者以更高的费用拿地。由于土地使用者大部分是房地产开发商，其购买土地主要是用来开发房地产。因此，从需求角度来看，土地是作为一种引致需求，所以土地价格受到土地产品价格变动的影响。对于特定地块而言，拥有者供给的数量是一定的，一般而言，土地的价格通常按照土地潜在使用者的最高出价实现交易。如果对于土地产品市场前景看好、土地需求强烈、众多需求者竞价激烈，将有可能出现非理性出价大大抬高土地的最终成交价格。这也充分说明了地价的不确定性和易受需求影响的特点。

（三）土地价格与住房价格关系分析。从以上土地价格的供需平衡分析可知土地属于引致需求，土地作为一种住房产品的生产要素，住房的需求情况和价格水平必然在短期和长期都对土地的需求和价格产品很大影响。在房地产市场中不考虑投机行为，住房价格主要由供给和需求决定的。2009年我国的城镇化率为45.68%，随着我国城镇化进入加速时期，农村人口大量向城市转移、毕业大学生落户到城市等必然加大住房的刚性需求，因此在短期时间内，我国住房价格仍然是稳中有升，从而导致土地价格上涨。

根据《西方微观经济学》均衡理论，从长期来看，商品的供需均衡发生在边际收益等于长期边际成本和平均成本。房屋作为一种特殊的商品在长期均衡状态下的房屋供给量水平不仅是边际成本等于价格下的生产规模，也是长期平均生产成本最低点代表的生产规模。当土地成本作为生产成本中的很大一部分费用发生变化后必然带来长期平均成本和边际成本发生变化，从而导致均衡产量和最优生产规模也发生改变。因此，从长期均衡角度可以反映出住房的长期供给量会受到土地成本的影响。由于房屋建设量的增加引起了土地生产要素需求的增加，一定时期内土地的供求量又已定，将导致土地的价格上涨，从而提高房地产开发的生产成本，这也说明了房地产业是一个成本递增的行业。从长期看，房价不仅受到市场供求关系的影响，还受到土地价格等住房建设成本的约束，然而土地价格只是作为住房建设成本中的一部分来影响房地产的价格的。

由于房地产的价格上涨、行业利润率较大，导致大量资源向房地产业转移，从而带动了土地等生产资料价格的上涨；而土地等生产资料的上涨从长期来看又会影响到房地产市场的供需曲线的变化，从而导致房地产价格的上涨。因此，土地价格和房地产价格是相互影响、相互作用的关系。

三、降低土地价格对住房价格影响的思路

从土地价格和房地产市场上有效合理的控制房价必须要考虑我国土地的二元产权结构、土地交易市场“招拍挂”以及房地产市场的高利润率等因素。

（一）统筹城乡用地。我国农村大多数都是采用独门独户的住房方式，宅基地耗用土地数量大，造成了农村土地的浪费，因此应加快农村宅基地的利用效率，寻找合理有效的农村土地流转方式。改革农村集体土地转为城市用地的土地制度，减少农村集体土地的流转环节，降低农村集体土地的流转成本，从而增大我国建设用地的供给量。

（二）改革土地交易方式。采取“招拍挂”的方式加大了我国土地二级市场的恶性竞争，导致房屋建设成本增加，从而使得这部分增加的成本转嫁到购房者的身上。因此，应积极改革现有的土地交易方式。比如，采取“双限双竞”方式，即在限套型、限房价的基础上，采取竞房价、竞地价的办法挂牌出让土地。

（三）加快廉租房建设。为缓解由于城镇化的加速发展所带来的城市人口增加、住房刚性需求增大的局面，政府应加快廉租房建设，增加房屋的供给量，一定程度上降低行业的利润率。

四、结语

虽然土地是一种引致需求产品，房地产行业的繁荣发展必然带动土地的价格升值。但是，土地作为一种特殊的商品受政府的政策影响较大，并且土地作为房地产开发的重要生产资料，其成本占房地产开发费用很大的比例，土地的价格又会影响到房地产的价格。因此，为了合理健康地发展房地产行业，必须加快改革土地相关政策，加强对房地产业利润率的控制。

[1]林阿其.不同土地出让方式下地价与房价之间的关系[F].开放潮，2006.3.

[2]关静，温泉.我国房地产价格持续快速上涨的原因及对策[F].改革与开放，2008.5.

[3]李培林.巨变：村落的终结——都市里的村庄研究.中国社会科学出版社，2002.

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