房地产企业土地增值税税收筹划浅析

天成润华集团有限公司 董方

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。怎样运用税收政策在合法、合理的范围内尽量做到使企业在保持较高售价的前提下获得较高的收益，是税务筹划人员所要考虑和解决的问题。当然税收筹划也是一个综合学科，它不仅包括税法知识、经济法知识还包括会计知识、财务知识等。怎样运用这些知识为企业服务，实现企业的价值最大化是我们学习和探讨的话题。本文针对土地增值税相关政策和计算内容做出以下简要分析：

一、房产定价策略分析

根据国税函发〔1995〕110号文件精神规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20%)，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税。我们可以根据这一规定，充分利用20%这一指标，找出合理的售价的平衡点，进而达到税收筹划目的。

设某市一房地产开发企业甲建造一批普通商品房待售，设房价总收入为T，相应的销售税金及附加为 （公式一）A=T*5%（1＋7%＋3%）＝5.5%T,除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为B。如果利用平衡点的决策分析，则最高售价只能为 （公式二）T=1.2（A+B）＝1.2848B，企业的这一价格水平在保证企业利润最大化的同时可享受起征点的优惠政策。

例如，房地产开发公司甲销售一幢商品房，支付的土地价款为200万元，开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。……