多视角下的房地产用地分配模型探讨

涂 锐

（重庆财经职业学院，重庆 永川 402160）

随着房地产业的兴起，卖地收入已经成为地方财政收入重要组成部门。土地是一种不可再生无价格弹性生产资料，各大房产开发商的生存发展首先并不取决于商品开发模型乃至品牌信誉，而是依赖于拿地能力。根据管清友取材于1989～2010年官方统计数据，结论为：我国1989年的4.47亿元，到2010年的30108.93亿元，21年间土地成交价款增幅达到6732倍，年均上升320.57倍。这一方面体现了当前房地产业过快过热发展引起的地产泡沫被放大，另一方面也说明了在不变土地前提下，古典供给式的无弹性供给曲线导致了地产商拿地价格的飙升。作为地方政府，需要考虑的是在有限的土地资源下如何实现在不同地产商之间的分配，才能使得包括税收在内的财政收入达到最大，同时也给予地产商一定的利益保障，使得长期留在该区域。当前学术界还没有专门的对房地产用地分配进行研究，只是从一些侧面提到，如申艳（2009）以重庆市房地产业为例，考察了中央政府、地方政府和地产企业的博弈情况，认为地方政府倾向于与地产企业形成“联盟”以获取经济政绩，这个结论从侧面反映了当前房地产用地分配制度的不完善之处，本文从不同视角出发，采用效益分配Shapley法、博弈论法和序数—模糊评价法对房地产用地分配方法进行阐述，以期望能够对地方政府在土地稀缺性的约束下，作出合理的决策。

1 基数效用视角的分配模型

1.1 长远视角的用地分配Shapley模型

为了使得建模过程及结论更直观和代表意义，需要设定以下前提假设：