论遗产继承中的不动产所有权

卢啸宇 (长春理工大学法学院，吉林 长春 130012)

随着我国老龄化趋势的严重，遗产继承问题层出不穷。以民法为普通法标准，我国还立有《中华人民共和国老年人权益保障法》的特别法。可见我国对于老年人的权益在保护上有着特别的关注。但老年人权益保障法是否可以做到完全的保护老年人的权益，本文认为在各法相结合的方面，我国对于保护老年人权益尚有不足之处。

1 问题的提出

对于遗产继承中的不动产所有权问题，往往涉及到以下几个方面:继承人的继承顺序，继承人的法定遗产份额和共同共有的不动产处分权。根据我国《继承法》第二章第10条规定:“遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母。第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。”由此可见，在第一顺位继承上，对于配偶、子女和父母的继承顺序没有特别规定。而通常情况下，不动产继承的所有权往往由两个或两个以上的继承人共同所有。那么，当被继承人的不动产所有权归属既包含配偶，同时又包含子女的情况出现后，其不动产的处分权又当由谁所有?倘若一方继承人意图出售，变卖不动产，而其他不动产继承人并不同意，那么意图出售不动产一方是否有权出售全部不动产或仅能出售自己所有份额?假如一方继承人私自将不动产出售，那么转让不动产的合同是否有效?带着以上问题，本文就民法中所规定的遗产继承中的丧偶一方的不动产所有权归属问题在此进行辨析。

2 继承人的遗产份额分配

根据《中华人民共和国继承法》第十三条规定:“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。”也就是说在无特殊情况下，配偶、子女、父母应获得同样份额的遗产继承。在我国，不动产的产权通常归夫妻共同所有，而根据我国《婚姻法》第二十六条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产”。“在美国法律中，如果被继承人在遗嘱中没有指定生存配偶的继承权，或者给生存配偶留下的继承份额少于生存配偶应享有的遗产的1/3的选择份额时，则生存配偶可以选择遗嘱继承或者选择法定的应继份额”。由此可见，国外对于配偶的继承权上已经做出了明确的规定从而保护配偶的遗产份额。我国对于丧偶一方遗产继承的保护上也有相关规定，我国《老年人权益保护法》第二十二条第三款规定:“老年人以遗嘱处分财产，应当依法为老年配偶保留必要的份额。”就是说在一般情况下，即被继承人没有特别立定遗嘱的情况下，丧偶一方的遗产份额会有所保证。而在被继承人的配偶、子女及父母同时作为第一顺位继承人时，配偶往往会是分得最大份额的遗产。这就使得丧偶老人在继承的不动产中成为拥有最大份额的共同共有人。而通过和美国关于继承的法律对比，也可以看出我国对于配偶继承权的保护还有待提高。在有明确遗嘱的情况下，生存配偶的继承份额有可能缩减，而对于避免这样情况发生的法律法规，我国尚未作出完善法规。

而继承的不动产遗产对于退休后经济能力较弱的丧偶老人又是一笔重要的生活资金。我国《老年人权益保护法》第十六条规定:“赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人居住或者迁居条件低劣的房屋。”同法第十六条还规定:“老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。”从以上法条我们可以看出，我国《老年人权益保护法》对于保护老年人的住所上已经做出了具体规定，但假如其继承的不动产遗产并非老人的居所，同时又是多个遗产继承人共有财产，那么《老年人权益保护法》的作用将会被大大消弱，并不能全面的保护丧偶一方的合法权益。

既然房产的继承是有多个继承人，房产自然也就有多个产权人，对于此房产的所有权应属于按份共有。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但对第三人善意、有偿取得这项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。也就是说在有多个产权人的情况下，不动产的转让、出售都必须经过所有产权人同意才行，若有一方不同意，那同意一方只能将自己的份额出售。

3 共同共有人私自出售动产的法定效力

当一方继承人在未经得共同共有人同意的前提下，私自将全部产权不动产转让给他人时，而受让方为善意第三人，即《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”同法第一百零六条第三款规定:“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。可以善意取得的其他物权，是质权、留置权、所有权、土地承包经营权、地役权、宅基地权、建设用地使用权，没有抵押权。法律另有规定的除外。”由此可见，当这样的情况出现时，根据《物权法》规定，受让人可以作为善意第三人，而我国2007年修改的《物权法》中已将不动产包含在善意第三人的合法取得范围之内，那么，这样的合同的成立对于与外界交流相对较少的老年人则十分不利。“我国现行体制中的不动产物权登记机关分散，而且纷纷试图脱离土地登记制度而独立的情况，既不合法理，也严重妨害了不动产物权市场经济体制的建设。”若其他继承人在丧偶一方不知情的情况下转让房产，而受让人为善意第三人，那么依照《物权法》的规定房产的转让合同能够成立表见代理从而生效。

4 处理方法和立法建议

为了能够确实保证丧偶一方的合法权益，首先，为了避免以上情况的出现，提高老年人丧偶一方配偶遗产继承权的地位势在必行。如果被继承人在遗嘱中没有指定生存配偶的继承权，或者给生存配偶留下的继承份过少，可以由生存配偶选择遗嘱继承或法定继承以保护其合法权利。其次，法院可以设立相应的遗产继承公告制度。公告行为可以由被继承人的律师组织，在召集相关人员后统一进行遗产分配的公告。若被继承人没有律师，可以在发放死亡证明后由法院指派律师组织遗产公告。再次，对于第三人是否出于善意购得不动产，更应当保证不动产所有人的利益，对于表见代理的成立上也应采取实施调查清楚，确定第三人在主观上没有恶意取得的意向后才可成立。最后，对于侵犯老年人的不动产遗产继承权的情况笔者建议采用不告不理的形式来对待这种情况的出现。“法律只有被大家普遍遵守，法律实施的效率原则才具有意义，诉讼只是维护法律实施的最后一道防线。立法和司法的工作出发点应当是尽量预防、减少纠纷，尽早解决纠纷，避免诉讼的发生，使社会生活在有序的状态下运转，这才是效率原则的本质所在。”不告不理的处理方式既可以在维护当事人合法权益的同时，最大限度地缓解家庭内部成员的遗产纠纷问题，尽量避免亲属间使用法律途径解决。这样的诉讼机制还可以节约司法资源，为确实有诉讼必要的当事人提供充足的法律保护。